房地产税的特殊属性及对改革的影响探讨

杨俊英

苏州冠城宏翔房地产有限公司

房地产税的特殊属性及对改革的影响探讨

杨俊英

苏州冠城宏翔房地产有限公司

因房地产税的特殊属性，使得它既有突出的优点，又隐藏着极大的缺陷，这不同于其他大多数税种。房地产税有哪些特殊属性又带来哪些问题呢？首先税源和税基的分离直接制约存量住房征税，其次“溢价归公”会带来土地出让金和房地产税衔接的难题，收益税又对我国现行试点改革有深刻的影响，最后税负的高透明也会引起社会风险。从我国的征收房地产税的现状及房地产税实施所面临的问题可以看出，房地产税的特殊属性很大程度地影响着我国现行房地产税的试点改革。因此，我们应该来制定一项系统的、科学的改革方案。

房地产税；特殊属性；深刻影响；改革方案

房地产税的“试点改革”是极具中国特色的税制改革，有关这样的税制改革，国外学者对其研究都比较少，这与国内不同，我国有关税制改革的文献可谓汗牛充栋。在之前，我国沪渝房地产进行试点改革，针对改革的功能定位、社会经济效益和改革对房价、收入分配、消费投资等各方面的影响，我国的学术界对试点改革进行了重点研究，毕竟这是一客观事实基础。房地产税是一把双刃剑，其突出优点是我们无法避之不谈，但它隐藏着的极大缺陷我们也不能视而不见，它的缺点制约着我国房地产税的改革。本文主要探讨房地产税的特殊属性对试点改革的影响，找出房地产税改革的瓶颈所在，找到对其改革的突破口。

1、重点研究房地产税突出优点中隐藏着的巨大缺陷

1.1 税基稳定、税负公平的房地产税却有悖于量能负担原则

房地产税属于典型的财产税，但由于房地产的稀缺性、固定性、持久耐用和保值增值的特性，它的税收收入弹性比较小，并且税基充裕稳定。尽管房地产税有这样的有点，也无法隐藏它的缺陷，它的这一有点有悖于支付能力的原则。一般情况下，房地产的价值和家庭收入成正相关，但有时候两者的变动趋势却不一致，随着城市化进程的加快，居民住房的价值大幅提升，而居民的家庭收入却没有得到显著的增长。在我国，规范的房地产税依据市场价值课税，所以会出现家庭收入与房地产税不匹配的问题

1.2 发挥“溢价归公”功能的同时却损坏了公共福利

房地产的价值包括其内在的价值及公共部门和私人部门带来的增值。房地产税主要功能之一是房地产价值的溢价归公，这主要通过市场价值的评估价值的税基来实现。与其他商品不同，房地产的交易不频繁，尤其是居民自己住的房产，这需要一句市场价值为基础来进行评估征税，但评估价值往往包括两部分：一部分是房地产自身的价值加上私人投资增值的部分，另一部分是城市化和公共服务改善带来的增值，从原理上说，前者是不应该征税的，外部因素带来的增值也是不应该征税的，我国所实行试点改革，对房地产征税包括，相当比例不用课税，让广大纳税人支付本不应该支付的税款，损害了公众福利。

1.3 房地产税良好的受益税性质易引起税收的不公平

房地产税的收益税性质的良性循环机制必须在小范围内才可以获得，但由于种种原因，各个区域内的房地产价值往往有很大的差别，导致各个区域内的房地产税基差别比较大。若实行统一税率，则不同区域由于房地产税收收入不同而导致公共服务水平差别较大；若实行不同税率，又会导致贫穷区域的税率高于富裕地区，这就是房地产税良好的收益税性质引起的税收不公平。

2、房地产税的特殊属性对试点改革的影响

2.1 税基与税源相分离的存量税属性易引起税收难

房地产税税源与税基分离的特殊属性使得它比较依赖征管，但征管的成本往往又比较高。根据这一属性的特点，我们就能理解试点改革为什么将课税房产限制在增量房和独栋别墅暂时以交易价格计税，因为这样做比较容易确定纳税人，回避了评估征税的难题。我国房产税改革试点的难题之一就是能否对存量房征税，这需要建立一套机制，包括收集、整理房屋信息和价值评估。

2.2 “溢价归公”的特殊属性会导致土地出让金和房地产税难衔接

“溢价归公”除了会损坏公共福利之外，还会引起土地出让金和房地产衔接的难题，理论上，住房价格上包含的土地出让金，有一部分是由政府公共支出而带来的土地增值，这一部分增值应作为预征的房产税给予扣除，但在实践中，区分这部分增值在土地出让金所占的比重非常困难。在以后的房地产税制设计中，如果计税依据不扣除房价中已经包含的土地出让金中的隐形房地产税，那么政府获得的收入会超过应用的金额，从而带来社会福利的损失。

2.3 房地产税收益税性质的实现途径影响试点改革

房地产税的实质是公民使用公共产品和享受公共服务而缴纳的费用。如果以房地产税为主要的财产税成为受益税，就具有了“费”的意义，公众也就会非常乐意缴纳这种税。从理论和实践上来看，有两个主要的途径可以保证公民获得房房地产税收的权利，一是政府的激励机制，二是公众参与地方政府财政收支情况的决策。如果政府不能够将房地产税打造成受益税，那么政府要么用其他方式取而代之，要么用“巧妙”的制度来极大的降低开征房地产税的难度。

2.4 高透明度的房地产税容易引发社会风险

房地产税的征收具有高透明度的特点，并且无论公众是否有收入都需要缴纳无法逃避，这直接导致了公众对征收房地产税的厌恶情绪。在对公民征收房地产税的时候，不可避免的将会遇到很大阻碍，也正因为这样，房地产税的征收对政府来说有很大的风险，这就需要提升公众纳税的遵从度。房地产税制的改革，要更多体现政治体制与政府治理联动的层面。

结束语：

房地产税的某些特殊属性，将从根本上影响到我国房地产税的改革。在当前的国情下，要构建民众有效参与政府财政收支决策的公共选择机制以及地方政府回应辖区居民需求的问责机制，切实保证征收房地产税时符合广大民众的要求。房地产税的改革具有丰富的内涵和巨大的社会效应，因此我们要谨慎而行，制定科学的合理的方案。

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杨俊英(1982.10-)，女，汉，安徽省阜南县人，当前职务：财务经理，当前职称：中级会计师，学历：本科，单位：苏州冠城宏翔房地产有限公司，研究方向：财会专业