我国房价变动对居民消费的影响研究

江 凯

中国人民银行海口中心支行

我国房价变动对居民消费的影响研究

江 凯

中国人民银行海口中心支行

本文立足于当今我国房地产市场热潮，全面梳理房价变动对消费影响的财富效应、预算约束效应、替代效应机制和流动性约束效应，重点分析了我国福利分房制度终止、货币化分房方案全面启动以来房价变动对居民消费产生的效应，最后结合现实情况提出针对性建议。

房价变动；消费；影响机制

一、文献综述

(一)在生命周期-持久收入假说理论框架基础上，研究房价上涨对居民消费影响。基于生命周期-持久收入假说，刘建江等(2005)分析了消费函数中资产总量变化对消费的影响，房价波动对消费影响的财富效应传导机制。模拟发现我国房价上涨具有不可持续性，家庭为了购房和偿还贷款压缩消费，居民消费明显受到抑制。段忠东(2015)分析房价影响居民消费的非线性机制，认为发现房价上涨对居民消费产生显著正向影响。

(二)房价变动对居民消费的挤出效应分析，居民平均消费倾向随着商品房价格的上升而下降。陈健等(2012)在考虑了经济变量之间的互动关系条件下，基于信贷约束视角研究了房价波动对消费的影响机制，这种负向抑制作用随着信贷市场的完善而减弱。刘建江(2015)认为房价上涨会增加居民财富，促进消费增长，通过预算约束效应、预防性储蓄等渠道抑制居民消费，结果表明房价上涨的挤出效应成为制约当前消费的主要因素。

(三)不同区域、城市或者不同类型消费者面对房价波动存在消费差异。陈健(2012)使用我国31个省市面板数据建立联立方程分析，研究表明房价波动会加重我国低收入人群住房压力，导致减少消费来实现购房需求，在一定程度上体现我国区域经济发展的不均衡。郑宁(2016)利用2003-2015年我国31个省市数据建立反映居民消费变动的Panel Data模型，结果表明房地产价格上涨对较高消费水平和较低消费水平都有财富效应和挤出效应.

二、影响机制分析

(一)房价变动对消费产生财富效应。对于持有一套房屋的家庭而言，由于房屋自用，即使无法采取变卖手段来变现，也可以通过抵押等手段来改善流动性约束从而提高自身消费。对于拥有两套及以上住房的家庭来说，房价上涨导致家庭财富水平上升，有房者通过抵押或者出售房产获得流动性，使得消费者未来的折现收入提高，提高本期或者未来消费能力。

(二)房价变动对消费产生预算约束效应。对于租房家庭而言，商品房房价上涨会推动房租上涨。租房家庭通过租房来满足住房需求，房租上涨会导致用来消费的预算受到挤压，使得家庭消费下降。预算约束不仅体现在房租的上涨方面，还会制约水电费装修费等生活配套的开销，间接增加这些未来购房者的购房成本。

(三)房价变化对消费产生替代效应。对于有购房意愿的家庭来说，如果房价出现上涨，为了满足购房需求会将更多的收入用来储备，这类家庭的替代效应会促使消费下降，带来的效应是负面的。对于无购房意愿的家庭来说，会将更多收入用来消费，此时房价上涨替代效应是正向。

(四)房价变化对消费产生流动性约束效应。对于有房家庭和无房家庭的影响不同，对于拥有住房家庭来说，房价上涨推动家庭资产组合价值上升，在市场销售景气阶段能变现房产，改善可能面临的流动性约束，有助于改善消费能力。对于无房家庭而言，房价上涨导致家庭流动性约束趋紧，对消费产生负面影响，最后使得消费水平下降。

三、影响效应分析

(一)商品房价格经历3次快速上升，社会消费市场规模增长平稳。2000年初，中国福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，推动商品房市场发展和价格上涨。2000-2016年，商品房价格经历3次快速上升，第一轮价格快速上涨在2004年，当年上涨17.8%；第二轮房价快速上涨在2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素影响下，当年上涨14.8%；第三轮房价快速上涨在2009年，全国大规模信贷资金支持下，当年上涨23.2%。2000年以来，我国社会消费消费品零售规模稳步上升， 2016年社会消费品零售总额33.2万亿元，同比增长10.4%。2000-2016年商品房价格经历3次快速上升期间，社会消费市场规模增速平稳。

(二)城镇居民消费支出和农村居民消费支出规模的差距在扩大。2000年以来，城镇居民人均消费支出和农村居民人均消费支出总量保持稳步上升态势。2000-2016年，城镇居民人均消费支出年均增长10%，比同期商品房均价高1.9个百分点；农村居民人均消费支出年均增长11.7%，比同期商品房均价高3.6个百分点。城镇居民人均消费支出增长速度低于农村居民人均消费支出，但是由于城镇居民消费支出基数大，城镇居民人均消费支出和农村居民人均消费支出总额差距呈扩大态势，从2000年的3328元扩大到2016年的12949元。

(三)居民消费结构升级步伐缓慢，房价上涨对食品消费支出的挤出效应最大。我国居民消费支出包括食品消费支出、衣着消费支出、居住消费支出、家庭设备及用品消费支出、医疗保健消费支出、交通和通信消费支出、文教娱乐服务消费支出以及其他消费支出等八个类别。2016年，一般性传统消费“衣+食+住”的占比为59%，仅比2000年下降4.2个百分点，降幅有限，居民消费结构升级步伐缓慢。2000年以来，商品房房价上涨对居民食品类消费支出挤出效应最大，2016年居民食品类消费支出占居民消费支出的30.1%，比2000年下降了10.2个百分点。

四、主要结论及建议

我国房地产市场发展并不十分完善，房产价值变动存在较多约束，居民住房价格变动对居民消费的影响机制并非单独起作用，而是综合发挥作用。地方政府应更多考虑基层劳动者利益，充分发挥税收再分配调节机能，保证绝大多数居民有能力承担相应的房价，缓解老百姓购房负担过重问题，提升消费者信心，激发消费升级原动力和扩大消费规模，发挥居民消费对经济的拉动力。

[1]谢洁玉.中国城市房价与居民消费[J].金融研究，2015.6.

[2]袁冬梅.刘建江房价上涨对居民消费的挤出效应研宄[J].消费经济，2012.9.

江凯，男，1983年9月，研究生，高级经济师，研究方向宏观经济分析