分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制

2017-03-10王朋

环球市场 2017年18期

关键词：分摊公用图纸

王朋

莱芜市莱房测绘有限公司

分析房产测绘面积中存在的问题及质量控制

王朋

莱芜市莱房测绘有限公司

房产测绘的面积测量，是现今工程测绘项目在后期工作中必须落实的施工工序。其测绘工作主要是在工程竣工和验收以后进行，需根据国家的有关测绘规定落实测量工作，利用工程性技术实现房屋的实际测量以及计算等，以获取有效的测绘面积。由于国内房产的测绘工作还停留在发展的前期阶段，存在有待完善的测绘之处，测绘质量的低下严重影响了房产交易。因此，现阶段房产行业需要加强对其测绘面积实施质量控制、管理的工作，以便有效解决国内房产业的测绘问题，确保将房产面积最大利益化。

房产测绘面积；问题；质量控制

1 房屋面积测绘的重要性

近些年，房地产业发展比较迅猛，相关产业也得到了发展。其中，房屋面积的测绘是重要的组成部分。房屋测绘不仅关系着开发商的利益，还关系着房屋预售许可证的批准，同时也与消费者的权益挂钩。对于房屋的面积测绘，国家也有相关法律法规和约束措施，以保证测绘过程的公平、精确。测绘数据是受法律保护的，是产权者申请房产证的重要凭据，也是处理房产问题的重要证据。建筑房屋的面积关系着房地产业的发展，也是我国测量工作的一个重要组成部分。在房屋低价衡量、房屋转让、房屋面积核实及城市建设中，房屋的面积测绘都是重要的数据之一。在现实生活中，各种类型的房屋层出不穷，某些开发商会利用这一点欺骗消费者，导致消费者的权益受损。测绘房屋面积可以保证消费者的权益，避免消费者和开发商的纠纷，同时也保障了房地产行业的交易秩序。

2 房产测绘中测绘面积工作现存问题

2.1 测绘面积工作中缺乏技术标准。测绘面积工作对技术要求较高，但是在实际工作中，并没有以供工作人员遵循的规范性文件和明确技术标准，一些相关的参考文件也存在标准要求模糊的情况，导致这一工作缺乏规范制度支撑，在技术实施过程中，存在不标准或是执行力度不足的情况，导致测绘工作质量降低。

2.2 测绘面积工作中存在从业人员素质参差不齐的问题。一些工作人员在测绘面积过程中，由于技术水平不足，对设备和仪器的操作并不规范，并对测绘数据的精准度产生了影响。

2.3 由于房屋建筑设计理论及实践得到了快速发展，测绘面积的实际工作中出现了很多新问题，并形成了地域差异，由于国家对这些新问题还未提供相应的解决办法，相关单位只能根据当地实际情况制定地方准则予以解决。但是一些小城市的房产管理部门，无法制定具体办法。工作人员只能按照国家标准进行操作，无法针对性的解决现有问题，甚至会损害到房屋所有人的利益，影响了测绘数据的权威性和准确性。

3 房产测绘面积的质量控制对策

3.1 严格审核前期资料及图纸。前期资料和图纸是测绘面积工作开展的前提，为实现测绘面积工作质量的良好控制，应先对这一阶段资料和图纸进行严格的审核。要求委托方必须将施工图纸交由规划部门审核，并在审核合格后，主动向测绘单位提供已审核图纸，以供测绘人员开展测绘面积工作。委托方提供的图纸应完整、准确，包括飘窗阳台大样、剖面图、平面图、楼梯详图、立体图等，以便工作人员及时查阅相关尺寸数据。例如在测绘面积工作中，坡屋顶房屋主要是依靠2.2m范围线予以明确，若是在平面图中无法明确这一范围线，则可以从剖面图中获取相应信息。若是所提供的图纸存在变更情况，则要求委托方再向测绘单位提供详细的变更项目详单。同时，要求前期资料中必须包括房屋建筑的总平面图、实际功能部位位置及应用说明、房屋建筑建设规划许可证等。

3.2 面积计算部位和公用分摊的合理性。在确定面积的计算部位时，应该严格按照《房产测绘规范》的规定。房产测绘之前，为避免测绘总面积发生偏差，应该明确要测绘的全面积、半面积和不需要计算面积的部位。比如，公用面积的测算要分情况来测算。如果该公用面积完全是封闭状态的，就要计算全面积；如果是敞开状态的，要看该公用面积是否在建筑的主体结构以内，分情况测绘。在实际测绘中，为了提高测绘的准确性，工作人员应该要求委托方提供详细的说明书，避免委托方错标阳台、飘窗和花坛等面积。关于公用面积分摊的合理性问题是整个面积测绘的核心所在。公用面积分摊错误直接会影响到使用者的利益。在房产各面积计算准确后，一定要按照《房产测量规范》和相关政府部门的细则来确定公用面积的分摊计算。若不能明确分摊面积，应组织相关测绘、技术和质检人员商讨确定。计算完公用分摊面积之后，要将分摊面积与之前计算的各面积进行比较，确保其准确性。

3.3 对外业测绘质量的有效控制。有效的控制外业测绘对房产面积测绘的质量有很大的积极作用，测绘工作人员应该重视外业测绘。有效的控制外业测绘主要包括以下几个方面：一是，通过实地勘察所绘制的房产范围图、调查所得的产权边界图应该与房产的设计图保持一致；二是，要保证房产测绘结果的准确性和内容的完整性；三是，房屋层次、幢号和室号、结构以及用途等房产要素的调查一定要准确，要符合《房产测量规范》的有关规定。

3.4 对内业数据进行有效管理。房产的内业数据繁多，计算和管理任务繁重，测绘工作人员应该细心谨慎的对其进行有效控制和管理，主要包括以下几个方面；首先，关于房产图绘制的规格、尺寸和标准要符合国家相关规定，房产图所要表达的内容要清晰和完整；其次，在测绘过程中，要保证测算面积的准确性，方法要正确，不能出现错误的情况；再次，测绘报告的编写要完整、规范、内容表述要清楚；最后，对房产档案的保存和管理要认真负责。

3.5 采用工作流程技术实现生产过程控制。工作流程技术是房产测绘管理的重要手段，它能够在很大程度上对房产测绘的整个业务流程进行监督、协调和控制。目前，我国房产测绘工作更加流程化、数字化和网络化，为了适应新的变化，大部分测绘单位采用了工作流程技术。该技术根据各岗位的职责和任务，通过计算机网络对各岗位角色设置了用户权限，在每一个工作环节都记录操作人员的身份信息，确保整个工作流程都是在监控状态下进行，保证了数据和图文的真实性和完整性。