基于BIM技术下房地产开发项目成本控制的思考

刁 莉

北京金水房地产开发有限公司

前言：

在房地产项目开发的过程中，为了寻求更好的经济效益，需要从成本控制方面入手，应深入到决策、设计、施工等阶段，并需要建立健全的管理体制，应用可操作性强的管理手段。目前，信息管理成为房地产开发项目成本控制的主要方向，建筑信息模型(BIM)技术得到有效的应用，为成本控制工作提供了新的框架。为了创造良好的经济效益，应充分利用BIM技术的优势，得出科学、完善的成本控制方案，为房地产开发项目管理提供重要的支持。

1. BIM技术在房地产开发项目成本控制中的应用要点

1.1 经济投入

在房地产开发项目当中，成本控制是一项十分重要的工作，其涉及到决策、设计以及施工等各个阶段的投资和资金使用。BIM技术的应用，其目的是更加科学、合理对投资进行规划，为造价管理提供支持。但是BIM技术的应用尚未广泛普及，房地产商对于其应用成效存在着一定的怀疑。而应用BIM技术，本身需要投入一定的资金，增加了成本费用，在未能得到显著经济效益的同时，难以得到房地厂商的信赖，对于BIM技术的应用形成一定的制约。为了克服这一问题，需要加强对管理人员的教育培训，由相关专家普及BIM技术知识，正确了解和认识BIM技术。因此，在引进BIM技术方面增加经济投入，并投资到技术创新和升级方面。虽然在短期内增加了经济成本，但是在决策、设计以及施工等各个阶段的成本控制当中发挥着重要的作用，进而创造更高的经济效益。

1.2 技术应用与创新

BIM技术的应用，应满足房地产开发项目成本控制的实际需求，还需要不断的进行创新和升级，使BIM技术逐渐成熟，房地厂商应在该方面增加投入。根据BIM技术的实际应用，了解现阶段的功能缺陷，针对软件兼容性差、文件输出格式不标准、模型工程量不准确等问题，需要及时作出改进。与此同时，还需要考虑到具体的工作流程，对BIM技术应用作出适应性的调整，这就需要相关工作人员对于BIM技术有着全面的认知，正确、合理的予以应用[1]。

1.3 可操作性

为了进一步提高BIM应用的可操作性，需要为其提供良好的操作环境，掌握房地产开发项目各阶段的成本，分析可节约成本的潜在量、投资对总投资的影响以及项目要素费用等内容，然后根据建设项目的工作程序，作出投资估算、设计总概算(含修正设计概算、施工图预算)、合同价、结算价、竣工决算，并利用BIM技术予以协助，积极参与其中。

2. BIM技术的实际应用及相关思考

2.1 决策

在既往的成本控制工作中，重点往往落在施工阶段，却忽视了前期准备阶段。成本控制的前期准备工作，虽然投资比重不高，但是对于后续的施工建设与管理产生着深远的影响。做好前期准确工作，能够有效减轻后续工作的压力。决策是前期准备阶段的重要环节，利用BIM软件，对既往的数据、信息进行综合分析，进而为房地产开发项目的设计管理和施工管理提供参考性的意见，更加科学、合理的进行项目合约策划，做出相应的决策。

以上海新华·红星国际广场项目为例，中建三局一公司安装公司在工程管理中，以“精益建造，工艺创新”为基本理念，将BIM技术应用于工程建设当中，实现了建筑机电安装工程模块化生产。基于BIM模型，改变了传统施工进度控制方法，该项目的物理信息更加立体、清晰，机电安装、管线排布等工作更加高效，能够有效降低和节约施工成本。与此同时，利用BIM模型能够更好的把控施工进度，分析施工组织方案的可行性，为成本控制提供了重要的支持。

2.2 设计

在设计阶段，利用BIM技术，对于资金的使用做出相应的计划，BIM技术应用费用、设计概算以及施工图预算，进而确定项目的目标成本，并持续进行优化。在“设计-成本”合作式限额设计模式当中，经过初步设计和初步成本核算后，并通过初设评估，进而错处详细设计，再进行经济性评价。以上海中心大厦项目中，美国Gensler设计公司、同济大学建筑设计研究院在设计当中利用BIM技术，建立3D模型，推进设计深化，促进协同工作方式，分工更加精细。基于此，制定具体成本计划，经过成本核算、预算成本WBS分解，并将相关数据上传至BIM成本数据管理平台，该过程中需要进行成本动态监控，并与初步成本进行对比，判断其是否合理、可行。

2.3 施工

在施工阶段，基于施工成本动态监控，进一步制定成本计划，并对内外部变化进行识别，做出相应的调整和改变。进入项目投资回收评价阶段，应用BIM技术，能够数据流入、成本计划以及流程方向进行全面的了解和掌握。该过程中，能够准确识别偏差，及时采取协调和纠错办法[2]。以上海中心大厦项目中，美国Gensler设计公司、同济大学建筑设计研究院在设计当中利用BIM技术，建立3D模型，推进设计深化，促进协同工作方式，分工更加精细。以杭州体育中心项目为例，NBBJ建筑公司在施工工作中应用BIM技术，在制定施工方案的过程中，进行三维造型，模拟实现结构受力分析，满足了高度造型复杂性和内部空间复杂性的相关要求。在施工过程中，利用BIM技术，展开计划管理。分包管理、多算对比分析、进度计量与支付、工程变更管理、签证索赔管理以及材料成本控制等工作，实现全过程的项目成本控制。

结论：

综上所述，BIM技术在房地产开发项目成本控制中的应用，在很大程度上提高了项目管理水平，但仍需要进行改进和调整，并侧重于经济投入、技术应用与创新以及可操作性等多个方面。在决策、设计以及施工等各个阶段，科学、合理的应用BIM技术，实现精细化，信息化管理，从中创造良好的经济效益，其对于房地产的发展有着积极的推动作用。

[1]胡娟娟.基于BIM技术的房地产开发项目成本控制分析[J].城市建筑，2015，(23)：135-135.

[2]王廷魁，张倩.基于BIM的房地产开发项目成本控制研究[J].建筑经济，2015，36(06)：51-55.