我国房地产众筹的发展现状及机制设计研究

万磊

（广东农工商职业技术学院，广东 广州 510507）

我国房地产众筹的发展现状及机制设计研究

万磊

（广东农工商职业技术学院，广东 广州 510507）

近年来，房地产众筹作为一种新型融资模式迅速发展。投资门槛低、收益高，投机型众筹盛行等特征。为促进房地产众筹的健康发展，需要从进入机制、退出机制和运行机制方面加以完善。

房地产众筹；进入机制；退出机制；运行机制

众筹是借助互联网进行的商业融资。在当前互联网生活时代，众筹在科技创新、艺术创作、图书发行等各行各业迅速普及并加以运用。2012年，房地产众筹在美国诞生，此后迅速增长，2014年美国房地产众筹筹资额突破十亿美元，占全球56%的市场份额。

一、我国房地产众筹的发展背景

众筹的主要参与者包括筹资者、投资者和众筹平台，其运行原理为：项目筹资者（即众筹发起人）在众筹平台（即互联网）发布众筹项目，规定筹资时间和目标金额，广大投资者（即众筹投资人）选择项目后出资，到期获得预期投资回报。房地产众筹各参与主体目标各异，筹资者的目标在于通过众筹获得项目投资资金；投资者的目标在于优化投资组合并获得最佳投资回报；众筹平台是筹资者发布众筹项目和投资者投资项目的平台，众筹平台的目标在于吸引更多参与者，扩大交易量，从而获取更多的众筹手续费。近年来房地产众筹之所以受到国内房地产企业和投资者的青睐，是投资者、筹资者和众筹平台三方博弈的共赢选择。

（一）筹资者筹资去化压力大

目前房地产众筹的筹资者主要是房地产开发商。在经济持续下行的背景下，销售不理想、去库存压力大成为当前困扰开发商的主要难题。据估计截止2015年底全国楼市约有85-90亿元平方米的库存量，按照我国前3年的平均销售速度估算，消化已有库存至少需要7年以上的时间。①与此同时，商业银行为了降低风险，收紧了开发贷款。因此开发商面临销售和融资的双重难题，而房地产众筹既能帮忙开发商解决融资难题，又能提前为项目锁定目标客户，促进房地产销售以快速收回投资。[1]因此，房地产众筹受到以开发商为主的筹资者的亲睐。

（二）投资者投资收益客观

房地产众筹受到那些资金规模小、风险承受力低的潜在购房者、投资理财者的亲睐。房地产价值量大，对投资者的经济实力要求较高，但目前房地产众筹的投资起点低，单个投资者的投资总额少，这使小额分散的资金有可能投向房地产。对投资者而言，参与众筹可以丰富投资品种、增加投资收益，或可以享受购房优惠，甚至实现房屋的私人定制。[1]

（三）众筹平台受主流消费者青睐

作为连接项目筹资者和投资者的服务平台,众筹平台的建立得益于近几年互联网技术的飞速发展和主流消费群体的消费行为网络化。移动互联网的普及与盛行为众筹平台的建立提供了技术支持。当前社会的主流消费群体，也是当前房地产的主流需求群体，他们易于接受互联网生活，乐于尝试网络营销模式，愿意选择移动互联网平台进行交易和投资。因此房地产业众筹乐享共赢的投资收益模式受到这些主流群体的亲睐，让其不仅能享受投资收益或购房实惠，还能对房地产开发提供开发建议，实现定制服务。

二、我国房地产众筹的发展现状及问题

我国房地产众筹于2014年起步，并在短期内飞速发展。2014年7月我国首家房地产众筹平台房宝宝诞生。随后，众筹网金、无忧我房、平安好房、乐居众筹、地产大亨网、洋地主、海众、微投房等一批房地产众筹平台陆续诞生。

2014年9月万科苏州公司与搜房网合作推出我国首例房地产众筹项目。万科将市场价值90万元的房产设定为54万元的众筹目标，投资者可以1000元为起点参与众筹投资，众筹期结束后以54万元的起拍价拍卖该房产，已参与该众筹的投资者均可参与竞拍。拍卖竞得价与市场价之间的差额即为参与众筹的投资者的收益，市场价与竞得价之间的差额即为拍得该房产的投资者的收益。

2015年7月拼房网发起首个二手房众筹项目。购房人对欲购买的房地产，在支付一定比例的房价款后，余款可以发起购房众筹，并规定众筹投资期限，投资期满后由购房发起人按照评估价回购该房产。若到期后发起人无法实现回购，将会出售该房产，出售价扣减众筹成本后的净得额，按认筹份额进行收益分配。这种众筹项目在房价上涨幅度较大的城市颇受投资者亲睐，但由于涉嫌投机炒房，易受政府管控。

目前我国房地产众筹呈现以下特征：

（一）形态各异，模式多元化

房地产众筹的筹资者可能是购房者，也可能是开发商。购房者筹资的目的是为融得购房款，尽快获得房屋产权；开发商的筹资目的可能是为项目开发融资，也可能是加速已建项目的销售。但目前众筹的筹资者以开发商为主，按照“筹资目的”不同，分为融资开发和项目去化。众筹的投资者可能是潜在购房者，也可能是寻求投资的理财型客户。因此，按照“投资目的”差异，分为购房消费和投资理财两类。两种“众筹目的”和“投资诉求”两两组合，即可将房地产众筹分为融资开发型、营销推广型、开发理财型和运营理财型四大类。总体而言，我国房地产众筹初期以营销型居多，后期会逐渐向理财型方向发展。

根据投资后所获得对价形式的不同，有债权型和股权型之分。[2]债权式众筹的众筹平台发行并出售债券，平台将出售债券所得的资金贷款给筹资者，投资者按投资份额分配贷款利息收益。股权式则在筹资成功后成立合伙公司，并以合伙公司的名义对筹资方的项目进行投资，项目由合伙公司和筹资方共同持有，双方按持股比例共享项目的销售收益和租金收益，合伙公司再按投资者的持有份额分配收益。[3]

根据众筹的具体操作方式不同，有众筹拍卖、众筹抽奖、众筹投资和集体定制等形式。总之，目前我国的房地产众筹形态各异，呈现多元化特征。

（二）众筹门槛低，收益高，募集速度快

一是众筹标的折扣大、投资收益高。尤其是营销推广型众筹，其房源大多以极低折扣和高收益吸引“抢筹”。南沙万达用于众筹的房源市场价已达60多万元，但众筹的起拍价仅设为 38万元；万科黄埔仓的众筹拍卖，投资收益率超过84%；远洋地产2014年11月的众筹抽奖折扣更大，被抽中的11位众筹投资者可获得1.1折购房资格。二是众筹投资门槛低，凸显草根参与精神。稳赚1号、房宝宝、拼房网的起投金额仅为1000元；碧桂园上海项目以1m2为众筹单位。三是深受市场追捧，资金募集速度快。据悉万科黄埔仓的众筹项目在45秒内即完成资金募集；中筹网金推出的1000万总标的“中景系列——金地集团”项目在1小时内即售罄。[4]

（三）营销型众筹难以复制，理财型众筹将成主流

就目前推出的房地产众筹项目而言，开发商发起的融资开发型众筹和营销推广型众筹带有很强的积累目标客户、加速去库存的动机，且多以开发商的折扣让利为众筹卖点，在目前经济下行的背景下有助于促进房地产销售，但这种模式的可复制性差，难以成为未来的主流模式。而理财型众筹的开发商以在建或已建项目为标的发起众筹，投资者参与众筹可以获得标的物业的相关权益，享受物业的运营租金收益分成和物业增值收益分成。这种模式有助于房地产开发企业实现向轻资产运营的转型，还有利于房地产证券化的发展，且具有可复制性，将成为日后房地产众筹的主流形式。

（四）众筹投机盛行，易受政府管控

在部分房价高涨的城市，众筹平台为资金实力不强的投资投机者增加了一条投资渠道，那些购房首付支付能力不足或受限购政策限制无购房资格的投资者，可以通过众筹渠道进入楼市，导致房地产众筹演变为投资者炒楼途径，加速了当地房价上涨。因此，以投机为动机的众筹，扰乱了市场秩序，易受到政府的限制和控制。2016年上半年，深圳互联网金融协会两次发文紧急叫停“众筹炒楼”等投机型众筹。在政府的严厉限制之下，现阶段众筹投机模式正在逐步淡出市场。

三、完善房地产众筹的机制设计

（一）进入机制

这里主要涉及投资者进入房地产众筹的资格准入要求。为避免房地产众筹投资者承受超出其承受能力的风险和损失，需要对房地产众筹投资者的资产条件进行相应限制，建立合格投资人管理制度。

根据国外经验，投资人首先需在众筹平台注册认证，在选定项目准备投资时，投资人需填写身份认证资料由众筹平台并进行个人资产审核，投资者通过资产资格审查方可继续投资。例如美国规定的“合格投资人”需满足以下条件之一：一是近两年个人年收入20万美元以上或家庭收入在30万美元以上；二是不含第一居所的净资产达100万美元以上。美国的房地产众筹平台如Realty Mogul等都会严格按照 “合格投资人制度”审核投资人资产，只有资产审核通过的投资者才能进行房地产众筹投资。我国《公司债券发行与交易管理办法》要求个人投资者的金融资产不低于300万的。但大多国内房地产众筹平台尚未对投资人进行资产审核，投资人经过注册之后即可进行投资。2015年7月出台的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，明确提出对股权式众筹“要研究建立互联网金融的合格投资者制度”。实行合格投资人管理制度，将那些购买力不足、风险承受能力差的投资者排除在外，减少众筹投机的可能。

（二）退出机制

退出机制包括持有期的退出机制和投资到期后的退出机制。投资到期后的退出主要是融资者或众筹平台根据项目收益按约支付投资所得。针对在持有期投资资金能否提前退出的问题，有的平台规定在持有期不得退出，如平安好房、中筹网金规定众筹成功后，认筹款在众筹期限届满之前将被冻结无法赎回。有的众筹平台允许投资人中途退出，但规定了某些限制条件，比如约定时间之内不得退出、退出时只能面向平台注册用户转让等，如万达快钱的“稳赚1号”、拼房网、房宝宝规定投资者在持有一定期限后可以向平台的注册用户转让。

投资人的退出机制不灵活、退出渠道不完善，一方面缘于当前法律制度尚未许可。目前我国只有上市公司的股权方可在公开市场进行转让交易，对持有的未上市公司股权，由于无法在公开市场交易，投资者因难以找到合适的承受人而使转让交易受阻。另一方面，投资者提前撤资，可能不利于项目的整体推进，影响投资收益，因此部分众筹平台规定众筹成功后不得中途退出。退出渠道不完善，不但绑架了初始投资者，还将意欲新加入的投资者挡在门槛之外，不利于众筹的发展壮大和资金的有效流通。因此，有必要完善房地产众筹的退出机制。

1.实行股份的收益权转让

目前，股权回购，股权转让和新三板上市三种主要股权众筹退出方式均具有一定局限性。一是众筹具有筹资金、筹人脉、筹智慧等多重目的，无论众筹投资到期前项目的经济效益如何，筹资者都会缺乏股权回购的动力。二是股权转让需要合伙公司其他众多投资人的确认，操作手续较为复杂。三是新三板上市对企业的要求较高，对有些企业尤其是小微企业而言难以实现。

股份收益权转让，是指不改变现有众筹投资者，出让人仅转让其在众筹投资中约定的收益权，即除该收益权之外，受让方不享有其他任何权利，也无需承担任何义务，出让方仍不会丧失收益权之外的其他权利。相比其他方式，股份收益权转让更具可操作性。首先，单个投资者所占投资份额少，因此其投资表决权有限，投资者参与众筹的目的更偏重于投资收益而非其拥有的投资表决权。其次，收益权转让手续相对简单便捷，转让形式更加灵活。比如无需征得其他股东同意，只需在众筹合伙企业中备案转让协议和变更分红账号即可。

2.建立和完善场外股份报价转让系统

股份报价转让是投资者委托证券公司报价，依据报价寻找买卖双方，达成转让协议后，再委托证券公司进行股份的成交确认和过户。建立和完善类似于场外交易市场（OTC）的场外股份转让报价系统，各众筹投资者在该系统进行备案，由报价系统登记投资者名单等信息，当投资者有股权或是收益权转让时，则通过该系统进行报价。报价系统根据转让时是否已进行过分红、众筹项目前期经营状况、财务数据、收益权期限等因素确定转让价，转让完成后，在该交易系统披露和公示相关转让信息。将房地产众筹尤其是股权式众筹纳入场外股份报价转让系统，有利于提高资金的流动性，开拓众筹市场，促进房地产众筹的有序发展。

（三）运行机制

1.尽责机制

房地产众筹的筹资者、众筹平台和投资者三方参与主体，在众筹的全过程需要履行尽责义务。

（1）众筹平台的尽责机制

一是众筹平台的尽职调查与筛选制。众筹的实施路径是：众筹项目的筹资者向众筹平台提交众筹意向，并以视频、图片、幻灯片等方式对项目的基本情况进行介绍和展示。众筹平台通过筛选后展示项目，然后投资人根据平台上提供的信息来选择自己的出资项目。因此，为提高投资的安全型，众筹平台应对筹资者发起的项目进行严格的调查和帅选。调查内容包括背景调查、信用状况、历史业绩情况、可比公司或项目信息、盈利预测等。众筹平台根据调查资料和调查结论筛选优质项目并予以展示。

二是众筹平台的充分信息披露制。众筹平台的信息披露包括投资项目、投资规则和投资过程的信息披露。首先，众筹平台应对选定的房地产众筹项目进行充分的信息披露，包括筹资方相关信息、项目的地段区位、用途性质、运营方式和众筹的投资期限、预期回报等。作为众筹的平台方，可开辟咨询问答专栏，随时解答投资人的相关问题。其次，众筹平台应制定清晰且详细的投资规则，以防产生误解引致纠纷。再次，应加强众筹项目的监督和监控。比如，众筹投资期内，众筹平台可为投资者开发监控账户，投资者可以通过该账户监控投资进度及资金流转状况。

（2）投资人的尽责机制

由于投资者多为不具备专业投资知识和缺乏投资经验的个体投资者，可能会错误判断项目的投资价值，或不能合理估算项目风险，甚至会盲目跟风、非理性投资。因此投资人应在充分了解项目信息、投资规则和项目风险的基础上，进行理性投资。在投资持有期，遵循投资参与规则和退出规则，合理享受投资方的权利并履行相关义务。

（3）筹资人的尽责机制

筹资前，项目发起人应如实向众筹平台和投资者披露项目运营信息、财务信息和开发进度。众筹成功后，项目方应详细披露资金的运用方式，众筹期间按投资约定尽职生产或经营，众筹期结束后按约支付投资收益。

2.保险机制

房地产众筹过程中，由于筹资者的判断失误或非法集资、众筹平台的投资规则和回报方式不清晰、投资者经验缺乏盲目跟风等问题，会导致众筹面临不同程度的非系统风险。因此，有必要在众筹投资中引入保险机制。

一是建立投资者的投资评价机制。评价机制是指投资人在投资过程中或投资结束后对筹资者项目给予的评价和反馈，类似于淘宝网的售后评价机制。作为信息传播媒介的众筹平台，可以通过评价反馈机制，传递不同投资者对项目优劣和筹资资人行为特征的评价。这种评价机制，一方面使后来的投资者可以据此判断众筹筹资者和众筹项目的基本特征，从而引导投资者制定更优的投资决策；另一方面使筹资人可以及时知晓外界对其发起的融资项目的反馈，激励筹资者按融资承诺进行项目开发或运营，并有利于项目的改进。[5]

二是引入第三方保险机制。在众筹投资中，为防止由于平台不诚信、筹资方延期支付等问题导致的投资损失，需要引入第三方保险机制。一种途径是建立平台保险机制，即众筹平台与保险公司合作，由保险公司为平台使用的安全性与项目偿付的成功率提供担保，一旦发生相关风险，保险公司对投资者进行先行赔付。另一种途径是建立投融资保险机制，即投资者、融资者分别与保险公司合作，由保险公司保障投资者权益和筹资的安全性。

注 释：

① 数据来源：《楼市库存至少85-90亿平方米，至少7年才能消化》，载自《21世纪经济》，2015年12月27日。

[1]贺灵.房地产众筹发展模式研究[J].中国房地产，2015，（4）：20-25.

[2]张玉梅，王倩.中国房地产众筹的合规性和风险研究[J].管理现代化，2015，（6）：103-108.

[3]雷禹，陈文.我国房地产众筹模式研究——平安好房网众筹模式分析[J].南方金融，2015，（4）：73-77.

[4]邱峰.房地产众筹：发展现状与策略选择[J].金融创新，2015，（12）：49-51.

[5]王曙光，贺萧，等.众筹模式的激励相容、运作机制与风险监管——兼论中国式众筹的问题与趋势[J].金融与经济，2015，（3）：55-60.

广东省财政厅2015-2016年度会计科研立项课题“房地产众筹的发展及机制设计研究”（2015A43）

万磊（1982-），男，湖北松滋人，硕士，讲师，主要从事房地产经济研究。