浅论经济增长与我国城市土地供应策略

2017-03-07谢会云

环渤海经济瞭望 2017年9期

关键词：产业结构用地管控

◆谢会云

浅论经济增长与我国城市土地供应策略

◆谢会云

自改革开放以来,我国经济得到了飞速的发展，可是经济增长和城市土地扩张之间并没有产生脱钩，相反而是停留在一个两难的区间内，在脱钩测度管控的重大意义上，我国东、中、西部地区要采取不同的土地供应策略来促进经济的增长。

城市土地扩张也是在多层级和多目标相互作用下，随经济趋缓而增长的结果。为了更好地发挥他在化解经济增长中而起到的“土地约束”的作用，由此我们从不同的角度来进行分析。

经济发展脱钩土地策略

改革开放以来，我国的经济得到了长足的发展，但是，由于我国在改革开放初期政策的不同，导致我国东、中、西部地区的经济发展也不一样，东部是我国经济发展最快的地区，我国对经济发展过程中东、中、西部城市土地供应策略也应该有所不同。地方经济发展要摆脱过多的依赖土地扩张，即经济发展和土地扩张要脱钩，对扩大占用土地来促进地方经济发展的东、中、西部地区要因地施策，促进东中西部地区经济又好又快的发展。

一、东部地区“以压为主”的管控策略

对于东部地区城市土地的扩张要严格管控，其管控应“以压为主”，也说是说严格限制它新增用地的指标，并且还要逐步收紧相关进程。在2014年，国土资源部下发的相关《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》中提出过：“我国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。”可见，我国东部地区最符合现实要求的管控还是要“以压为主”。

以脱钩影响因素的分析结果为依据，在为了能保证经济持续增长的同时，来合理实施以压为主的管控具体措施如下：

（一）严格控制用地的增量，挖潜用地的存量，增加土地监察工作力度。我国经济发展要逐步走向经济增长与土地增加相脱钩的良性发展道路上来，在经济发展的初期，城市土地扩张的行政管控政策，对于东部地区的土地脱钩影响来说效果不明显，可以看出与现在经济发展相对较为成熟的东部地区“以压为主”的管控策略要求相悖，因此应强化对城市土地扩张的行政管控力度。

（二）优化产业结构，重点提高第三产业所占比重。产业结构优化要想获得更大经济的产出就必须通过相应的结构效应，并采用最少的城市土地资源。可是在事实上，在对于东部地区土地脱钩的贡献方面，产业结构优化并不那么显著，由此看来，东部地区应以优化产业结构的方式来作为“压制城市土地扩张以促进经济的持续增长“的重要突破口。

(三)提高技术转化，缩小结构错位。纯技术水平的进步带动了经济发展，因此可以通过技术的效应，特别是技术效应在实现经济正常、持续增长的同时减少城市土地的消耗。对于东部地区来说,在技术领域的投资已经比较迅猛了，因此我们应对重点提高技术的投资还有研发的转化和吸收能力，并同时缩小技术研发与经济需求之间的结构错位。

（四）试点并推行物业税。我们通过影响因素的分析显示，土地市场的失灵及迅速膨胀是东部地区脱钩的主要障碍，土地市场快速增长的同时也加快了城市土地消耗速度。这不仅是与房地产业快速发展需求有关，同时也受到了土地财政问题的相关影响。其中在研究期间，土地财政问题的恶化对于房地产市场的膨胀来说并不明显的，而且“以压为主”的管控策略自身就是一定程度上抑制土地财政的这些问题，因此，我国东部地区对应的重点应该是对房地产业进行基本调控。

二、中部地区实施保压结合的管控策略

根据上文中，我国中部地区经济发展的预测结果可见，经济增长与城市土地扩张之间，并没有发生脱钩，二者依然停留在两难的区间内。依据脱钩测度的管控意义得出，中部地区不应再继续通过城市土地的扩张来管控，在原有经济的增长、耕地的保有、生态的保护，几者之间一定要权衡取舍，为此，对于他的管控，我们首先要考虑的应是“保”，另外，在“保”的同时，再去考虑“压”。对于管控具体应以”保压结合“的方式，这样即保障了原有耕地的保有量，又给予了定量的新增用地，并且也应允许其城市土地在适当程度上地扩张。

从脱钩影响因素的分析结果中可以看出，要想实施开对于“保压结合“的管控，中部地区必须采取以下相关措施；

（一）增加增量用地，强化监管。文章上面部分提到，由于经济规模较小，而导致经济增长的预期也是比较低。中部地区的以“经济效益“为导向的计划指标，在新增建设用地计划指标分配过程中几乎很难得到更多新增建设用地，这样下去，很显然是非常不利于“保压结合”法的实施的。

（二）产业结构优化，提高产业比。根据影响因素的分析结果可知，同是在经济发展过程中经济发展与占用土地的幅度相对较小，为此，对于中部地区来说，产业结构优化脱钩的贡献也不是很明显。对于中部地区来说，同样，产业结构的优化应作为重要的管控内容。通过强化产业结构的效应，才能减少经济增长中城市的土地资源消耗。在工业化中期国家中，双重助力于产业战略的转移，中部地区的第二产业现在处于在一个快速发展的时期，可是第三产业比，却在“双重挤压“下，呈现出了一种自然下降的趋势，这个比例已经失衡。

（三）强化培训，引流高层次人才。根据经济发展和土地脱钩的一般原理得知，我们必须通过技术效应实现经济的正常增长和可持续的增长，并且快速减少城市土地的消耗来达到人力资本积累。根据影响因素的分析结果可知，人力资本积累对于中部地区脱钩的贡献相对较其原因是正向作用系数较低。对于这种情况，中部地区应大力加强对劳动力的在职培训，以此来有效弥补劳动力质量提高了，而经济增长需求二者之间的产生的结构上的差距。

（四）加强招拍挂及土地出让收益使用的规范性。影响因素的分析结果显示，阻碍中部地区土地脱钩的最主要的两大因素是，在土地财政影响下，行政管控中，所接受程度的相对应下降和土地市场的来得失灵。而其中，我们实行的“保压结合”的管控和关于增加新增建设用地计划的指标，也会在很大程序上成了这两大障碍因素的进一步恶化的推动力，这样以来，就在不定程度上加剧了城市土地随着经济增长而扩张步伐。为此，为了杜绝这种情况的发生，我国中部地区应把重点放在加强国有土地招拍挂出让，还得让地方政府对土地出让的收益规范性。