我国房地产企业融资渠道分析

刘艳

【摘要】本文分析了当前房地产融资市场格局的形成背景及原因， 着重分析了政府政策背景和产业发展背景， 提出融资主体的需求转变将是推动融资市场结构变化的决定性力量。同时对当前融资市场的主要特征进行了简要评述， 对房地产融资市场进行了综合分析研究， 对未来房地产融资市场的发展趋势进行了预测。

【关键词】房地产 融资市场 宏观调控

作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产业对金融市场具有天然的高度依赖，而发展滞后的房地产融资市场必然会拖累房地产业的健康发展，影响房地产市场的正常供给，不利于平抑高涨的房价；与此同时，为了回应融资困局，房地产业纷纷开始探求多元化的融资渠道，房地产融资也成为业内最受关注的议题，能否尽快建立健全的多渠道融资体系，获得足够的资金支持，已成为房地产业发展的关键。经历多轮宏观政策调控之后，银根越收越紧，开发商的融资问题成为影响生存和发展的首要问题，客观上要求开发商由依赖银行贷款转而寻求多元化融资之路。面对严格的土地政策和不利的金融政策，国内房地产开发商在融资战略和战术上可能会发生质的变化。房地产金融在“十一五”期间面临的主要问题，不是房地产信贷政策的松紧问题，而是房地产融资渠道宽窄的问题。多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择，但如何降低融资成本，哪种融资工具的使用成本最低廉，是房地产企业考虑最多的问题。

一、我国房地产企业面临的融资困境

多年来，房地产企业开发资金主要包括自有资金、银行贷款、建筑企业垫资和预售款。银行贷款占房地产开发资金总额的近60%。银行信贷属于间接债务融资途径，银行等金融机构贷款。前者依赖于开发商业绩、业务及信用历史，开发商无需用开发的房地产抵押，但需要用其他抵押或个人担保。后者则要求开发商以拥有的房地产作抵押，包括土地产开发抵押贷款和房地产开发抵押贷款，这种方式能降低信贷风险，在银行信贷业务中占主导地位。针对商业银行在房地产开发信贷中的问题，去年央行121号文件要求开发商在申请信贷时，其自有资金应不低于开发项目总投资额的30%。禁止异地贷款，提高第二套住房贷款利率。借款人申请个人商业用房贷款抵借比不超过60%，贷款期限最长不得超过十年，以限制开发商利用个人按揭贷款进行滚动开发。文件还限制商业银行对建筑施工企业流动资金贷款，防止开发商利用建筑施工企业的垫资搞开发，使房地产商融资更加艰难。

二、房地产多渠道融资带来的利好分析

有效地分散资金贷出行集中放贷的信用风险和市场风险。房地产业提供的是一种非常特殊的商品，具有投资额大、建设周期长、不能移动的特点。虽然基础设施建设也具有类似的性质，但基础设施属于公共产品，由全体纳税人共同负担成本，追求的是社会效用最大化。

因此，它们之间最大的本质区别在于房地产业是商业运作的产物，必须考虑利润。房产商享有开发项目的收益，也就承担了相应的风险。由于其不能移动的特点，其市场风险又具有特殊性。一个房地产项目投入开发建设后，若房产市场价格开始回落，已落成楼盘的空置率很高，商品房供过于求处于滞销期，则项目建成之后有可能卖不出去，无法收回成本。但这时已投入巨额投资并完成了大部分建设，无法推倒重建，更不能把房地产项目搬到畅销地区去销售。也就是说，房地产项目适应市场变化的灵活性比其他商品差得多。这时房产开发商将承担巨大的市场风险。而当开发资金主要来自银行时，就意味着银行将产生大量的不良信贷资产，不仅收不回利息，本金也同样面临损失的危险。在这个时候，房产开发商面临的市场风险也就落在银行头上，使整个银行系统资产质量下降，潜伏着金融风险，进而影响国民经济的其他行业。但当房地产资金来源多样化时，风险也必将分散化，眾多资金贷出者和投资者在共享利益的同时，也将共担风险，就其中任何一个出资者而言，分散后的风险可能在可承受的范围之内，在信息不对称的市场环境中，商业银行时时刻刻都要面临开发商逃废债务的风险。在监督成本的制约下又无法做到彻底全面的风险控制，而融资渠道的多样化则可分散开发商带给商业银行的信用风险。

三、现阶段开创房地产融资新渠道的路径选择

（一）银行贷款

一直以来银行贷款是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。按照国家统计数字，2003年房地产开发贷款余额为24 661亿元，同比增长37.21%，占整个金融机构贷款余额的比重达到21.10%，而 2002年所占比重为16.90%，2001年仅为13.03%，其增长速度之快已经引起国家重视。从2003年121号文件到2004-04的贷款叫停，使开发商的融资途径骤然收紧。同时，国家出台规定，开发商的自有资本金由过去的20%调整到现在的35%，对要求贷款的房地产开发企业门槛做了很大提高，银行贷款将不再成为开发商的主要融资渠道。

（二）上市融资

上市融资是房地产企业进行融资的一个较好渠道，不仅可以化解金融风险，而且可以降低融资成本。但是，鉴于金融安全的考虑，国家对房地产企业上市有着严格的审批。2003年9月，中国证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，“通知”规定，自2004年1月1日起，除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市；同时，为使发行人最近3年盈利具有可比性，要求发行人的业务、管理层最近3年内未有发生重大变化、实际控制人未发生变更。对照这个条件，目前，国内大多数房地产企业都无法达到要求，因此，上市融资的愿望对大多数房地产企业来说，短时期内还无法实现。

（三）发行债券

在资本市场上发行债券，也可在短期内筹集大量资金，满足商业地产开发的需要。债券融资财务成本较低，债券付息可在税前扣除，企业可利用财务杠杆效应，但发行债券同样对开发商的资质提出较高的要求，在安排债券偿付计划时，要避免还债压力过于集中，企业发债时只能被动接受市场现有的利率水平，对筹资成本的控制缺乏灵活性。除了以上原因，还由于我国债券市场并未发展起来，导致我国企业债券融资的比例较小。

参考文献：

[1]葛建国.房地产市场和谐发展的模型分析[J].吉林师范大学学报，2007，（ 2） .

[2]韩琪.房地产市场过热有因性分析[J].法治与社会， 2007，（4）.