地方政府债务对房价的影响分析

袁肖肖

【摘要】2003年以來，我国房地产市场蓬勃发展，房价也一路迅猛飙升，房子是百姓的最基本的生活保障，房价的不良上涨对于人民的幸福和社会的稳定存在反向的作用。政府也一直出台了一系列的房地产市场调控措施，希望能调控房价，使房地产平稳发展，但一直效果不显著。本文即从地方政府债务的角度的分析，分析其和房价之间的关系，并希望对我国地方政府债务的可持续发展提出相关参考性政策建议。

【关键词】地方政府债务；房价；影响

一、引言

中央政府债务以及各地方政府债务在近些年引起了全国范围内的广泛关注，2014年8月31日第十二届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过了《关于修改《中华人民共和国预算法》的决定，地方政府债务更是引起了重视。随着各地区间竞争加剧以及城镇化的推进，地方政府为促进经济发展大规模举债，继而出现了越来越大规模的收不抵支现象，面临如此压力，其基本都会选择通过土地来获得财政收入。

二、地方政府债务现状

94年的分税制改革，中央收入有很大程度的增加，但地方政府的收入份额大幅下降。地方政府钱少，事多，还存在刚性的经常性支出。形成了“要饭财政”。中国地方政府债务不断增加，在预算法修改之前，地方政府无权发债，当地方财政出现困境时无权收税，只能靠土地，出现了“土地财政”。新预算法修订后，地方政府可通过发行债券来缓解财政压力，但当地方政府债务达到一定规模，债务期限的临近，还债压力的增大，地方政府以发展地方经济形成的债务，最后政府会选择以不利于经济发展的方式还债。本文从地方政府债务的规模、各级政府的负有偿还责任的债务比以及对土地出让金的依赖比率来分析地方政府的债务现状。

（一）从债务的规模上看，2011年和2013年国家审计署对全国范围内的地方政府债务进行了审计，截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务108859.17亿元，负有担保责任的债务26655.77亿元，可能承担一定救助责任的债务43393.72亿元。

（二）此次审计包括中央、省、市、县、乡五级政府，省级、市级、县级、乡镇政府负有偿还责任的债务分别为17780.84亿元、48434.61亿元、39573.60亿元和3070.12亿元。从各层级政府债务占总债务的比例来看。市级债务占总债务比例最高，为41%。省级债务占比29%，县级28%，乡级2%。

（三）截至2013年6月底，省市县三级政府负有偿还责任的债务余额105789.05亿元，比2010年底增加38679.54亿元，年均增长19.97%。其中：省级、市级、县级年均分别增长14.41%、17.36%和26.59%。

（四）对对土地出让金的依赖，截至2012年底，县级政府承诺以土地出让收入偿还的债务余额34865.24亿元，占省市县三级政府负有偿还责任债务余额93642.66亿元的37.23%。

从上面几个方面的分析来看，地方政府借债的规模较大，政府负有偿还责任的债务增长比率较高，债务的偿还对土地出让金的依赖程度较高。这样在债务期限临近时，地方政府会有巨额的还款压力，据测算，宁夏、甘肃、青海等地方政府已经接近破产线。

三、地方政府债务与房价的关系及影响

近年来的房价一路上涨，根据清华大学恒隆房地产研究中心与住房和城乡建设部联合编制的“城市住房价格指数”数据，2006年至2014年期问，全国40个主要城市新建商品住房销售价格总增长幅度平均为240.02%，复合年增长率平均为14.11%。过高的房价会带来贫富差距的日益加剧，国民的物质和精神压力加大会产生影响社会稳定的因素，以及带来物价的上涨。

（一）土地价格作为成本抬高房价

中央政府在抑制房价上涨和过快上涨采取了一系列的应对措施，但这些措施在落实到地方，执行时却效果大打折扣。从理论和现实的角度来看，地方政府的财政收入有超过一半取决于土地出让金收入，而地方政府若要保持该部分收入就要保证房地产市场的繁荣发展，以此来抬高土地价格，房地产开发商购买土地成本增加，也就随之增加房价。虽然现在高房价已经对社会发展起到了抑制作用，但在面对巨大的还款压力下，地方政府还是会保持房价的上涨。

（二）银行贷款困压

地方政府债务主要来自于银行信贷，占地方政府债务总规模的80%左右，当地方政府出现兑现困难时，银行将成为主要波及对象。地方政府大规模举债所投入的项目，有经营性项目和非经营性项目，对于非经营性项目，在整个项目的过程中，不存在现金的流入，那么一旦地方政府财政收入大幅下滑，地方政府就可能出现庞大的承兑压力，导致承兑危机的出现。银行此时就会将地方政府的贷款划分为不良贷款，这将直接影响银行贷款质量，需要增加拨备计提，将会导致银行坏账率上升、利润下降。银行利润下降，也会增加贷款的难度，房地产开发商在遭受了地方政府土地出让金增加这一重压力后，又遇到银行贷款的困压，开发房的成本增加，最后的结果就是房地产商再把压力转嫁到购房者身上，也就是抬高房价。

四、结论及政策建议

从上述分析可见，地方政府的债务会导致房价的上涨，房价的上涨又关乎人民的基本生活质量，影响到社会的和谐稳定，和经济的健康发展。因此，要严格地方政府债务信息管理，控制债务规模，使债务促进经济的增长，而不是造成经济困难。对于地方政府债务的可持续发展，本文提出以下三个建议：

（一）地方政府债务信息透明化

信息的透明是社会进步的其中一个基本，增强地方政府债务信息公开，加强对地方政府债务信息的管理，对于政府过去的债务要进行全面整理、检查其完整性。要把债务信息准确、真实、完整的录入，对于地方政府新增的债务也要及时添加，严格管理债务信息的记录工作者，对于地方政府债务信息的公开形式也要对其进行严格规定，提高地方政府债务的管理水平。

（二）严格核实地方政府政策落实情况

对于中央政府的房地产调控政策，要严查各地方政府的落实情况，基于地方政府庞大债务，分析其财政收入的来源，虽然目前房地产市场的发展已经对市场经济的稳定增长产生了制约，但地方政府对于中央的房地产调控政策的落实就会大减折扣，因此要严查地方对于政策的落实情况。对地方政府的绩效评价不再仅靠GDP的增量，当地经济的发展，也要看其对政策的执行程度。

（三）合理划分中央和地方的财权和事权

要进一步完善财税体制改革，划分中央和地方的财权和事权，使中央和地方的财权和事权相符合。94年分税制改革后，地方政府由于事权和财权分配不合理，过度依赖与土地出让收入，甚至土地出让收入已经是县级政府全部的财政收入来源。这是导致房价上涨的一个重要原因，因此要控制房价就必须要完善财税体制，并且2016年5月1日全面营改增后，作为地方政府主体税种的营业税，成了中央和地方共享的增值税，地方财政收入又进一步缩减，所以应该适当将部分事权上收，以及通过横向的转移制度来为地方政府财政收入注入强心剂。