标点2016

王飞

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1.中海吞没中信

3月14日，中海地产收购中信集团物业组合公告正式披露，标志着中信地产从此逐渐淡出江湖，而中海的名头，则除了“利润王”又多了一个“并购王”。

9月22日，中海地产通过增发配股的方式收购中信地产楼面面积3155万平方米土地资源交易全面完成，交易对价370.8亿港元。

巨无霸的诞生，必将加剧未来房企第一梯队的竞争激烈程度。但这一被官方赞为“双赢”的案例，除了是央企合并背景下的一个改革范本，也是一些老牌央企因还在用旧模式面对新形势从而走向没落的缩影。

同时，人事震荡的隐忧也跳动在轰烈热闹的整合之下。据悉，原中信地产员工只有三成左右选择留在中海，且绝大部分为基层和新员工，另70%有一定级别和年限的管理人员大多选择了离职；加上主导并购案的郝建民突然辞职，其继任者将面对剩下的很多棘手问题。

2.花样年收下万达物业

8月1日前，对于究竟谁能吃下万达6000万平方米的天量物业，业内揣测纷纷。“参赛选手”们背后甚至各有支持队伍。但最终，最后的赢家是花样年。

这笔国内物管行业迄今为止最大宗的并购案例，是“来而有往”的。对于花样年，彩生活的物业管理面积将至少增加到3.8万亿平方米。站在物业管理上市风口上，这无疑会让花样年“飞得更高”，品牌影响力和估值也将大有裨益。对于萬达而言，这正合王健林剥离非核心业务，聚焦商业主业，转型轻资产的心意。

而更进一步的可能是——一方面不排除花样年或彩生活定增引入万达，私有化后的万达商业地产也有可能让花样年入股。两家公司今后可以一起“耍”的玩法还有很多。

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1.恒大首次当“一哥”

10月10日，恒大发布9月销售简报，披露累计销售额已达2805.8亿元，确定首次超越万科。

而截至11月，恒大累计合约销售金额约达3488.5亿元，累计合约销售面积及销售均价分别约为4195.0万平方米。万科方面则实现累计销售金额3413.6亿元，合约销售面积2598.7万平方米。销售额方面，老将和新锐的相差不大，最后一个月里，双方都可能会加大销售力度。

尽管最终谁是“天王”谁是“至尊”还未揭晓，“我做了大哥好多年”的万科也早已表示“看淡规模，不计名次”。但这次后来居上，对于恒大而言却是具有历史性和纪念性的。恒大官方表示，今后会继续保持强劲而稳健的发展势头，强势拉开与同行的差距，进一步巩固“一哥”地位。

跻身500强，成为国内首家万亿总资产房企，还有可能夺得“全球第一大开发商”的名号。2016之于恒大，的确是好年景。

2.融信拍下史上最贵单价“地王”

8月17日，融信中国以110.1亿元的价格摘得上海静安区中兴社区两幅地块，楼面价格为10.03万元/平方米，刷新了此前泰禾在深圳创造的单平方米7.99万元的全国记录。有估算得出，该地块可售楼面价达14.3万元/平方米，保本售价超15万元/平方米。

今年之内，融信一再成为各地土拍市场上的“大客户”：南京仙林湖地块、郑州高新区地块都创下区域地价之最，仅在杭州一市，其今年就新增了十个项目。

事实上，今年不少“地王制造机”的模式多有雷同，基本都是土地进行高估值→增加净资产→降低负债率→获得高评级→债权融资→再买地→再进行高估值的方式。在市场形势好的时候，出货周期短，资产增值快，一直能够不“掉链子”。但过去的条件正在发生改变，一方面，房企资金腾挪空间收窄，监管层明确房企再融资募集资金只可用于房地产建设，不得用于拿地及偿还银行贷款；同时，此前被房企频繁使用的公司债也已收紧闸口。另一方面，受国庆节以来一轮接一轮收紧政策影响，市场下行预期强烈。如此一来，或海外融资，或出让股权，或联合操盘的“地王”房企越来越多。可以预见的是，明年的“地王”肯定还会有，但数量不会再像今年这么频繁了。

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1.万科股权之争

12月18日，万科与深铁的重组正式告吹。至此，绵延了一年有余的万科股权争夺战，在经历了拉选盟友、同伴倒戈、架构摇荡、上书举报、监管出手等一系列堪比“宫斗戏”的情节后，终于迎来了暂时休战。

但暂时的平静不代表永久的解决，没有了多方拉扯促进下的抬升和与深铁合作的美好预期，万科股票的高估值面临“悬空”难着陆境地。承住压力，将估值调回理性，又一次考验万科的时候到了！

2.佳兆业财报风波

2016年，笼罩在佳兆业头上的阴云如影随形。12月19日深夜，一份由郭英成签发的公告，让公司此前一笔隐藏的巨额负债暴露无遗。自行披露的650亿元境内外债务，再加上这“横出”的377亿元，佳兆业的负债远远超出业内正常及自己可控的范畴。

消息称，去年融创退出并购佳兆业，就是因为在审计中发现佳兆业的实际负债远不止账面上写明的那些。

但为了赶在明年初复牌，佳兆业不得不面对这个难堪的问题。但即使找来在证券市场以处理财务丑闻见长的富事高，财务调查报告里的说辞也太过牵强附会，将一切推给说不出姓名的离职员工，实在不是能让市场重新信任他们的姿态。

而这才只是佳兆业复牌的第一道关卡，其他还包括做出停牌期间所有应发未发的财报，恢复公众持股比例至港交所规定的最低25%，希望他一路走好！

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1.万达回归A股之路

3月30日，万达宣布启动H股私有化，王健林高调表示，“我们不要H股了”。

一退是为了一进。万达回归A股的心久已有之，但在香港挂牌仅半年多就要退市，主要还是因为万达商业的股价被严重低估。收入、利润都不错，却要在A股里受委屈，这岂是国民公公和他公司能受得了的？

但出走H股容易，进入A股可能需要花些时间。按先来后到排队，万达前头还有600多家公司等着叩A股的大门。即使假设其中1/3因材料不合格被驳回，按每年挂牌200家的平均速度算，理论上万达还要等上两年。

但万达的能耐和速度可能会超出常规，想想当年万达商业居然在5各月内就走完了全部程序，万达院线的上市速度风驰电掣，首富还会创下什么让人瞠目惊舌的纪录，小黑板上，我们先打个问号好了。

2.传招商蛇口与中粮地产合并

5月时，在招商蛇口高层变动之际，关于招商蛇口将并购整合中粮地产业务的传言一度甚嚣尘上。尽管不久后中粮集团就出面辟谣，但有知情人士透露消息最早正是从中粮内部传出的。

有意思的是，招商蛇口那方的态度始终模糊暧昧。其董秘刘宁当时对外的回应是“一场资产并购的成功需要天时地利人和，目前招商蛇口没有和中粮整合”。

而目前，距離当时刘宁所言的“目前”已过去多半年，“目前”成了“以前”。以后如何，恐怕谁也不能断言。

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1.石榴置业被挤出郑州土地市场

12月4日，石榴置业在官方公众号上声明，“全面放弃竞买参与郑州本轮土地拍卖”。

由于此前“不懂规矩”地参与了郑州部分旧改用地的招拍挂，彼时还叫K2地产的石榴置业就成为了郑州本地开发商的一致排挤对象，因为其打破了他们的垄断格局，抬升了他们的拿地成本，破坏了“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的“默认潜规则”。

尽管石榴置业被郑州市国土部门裁定为“拿地不合规”或也不是完全冤枉——据称有郑州房企试图与其“私了”，可却被石榴置业嫌协调费太低，还是在土拍市场上与人短兵相接，甚至一次性提高一亿元报价搅局。

但此事件的发酵，让地方土地市场台面之下隐藏的东西露出轮廓，亦体现了以郑州为代表的二线城市对开发商的吸引力在不断增强。同时也引发政府和开发商双向思考：需方如何参与一二级土地联动开发、如何进行土地项目维权；供方如何应对外来企业的拿地诉求，如何明确房企的准入资格，如何保证竞买全程的透明度和公平性。

希望“石榴败走郑州”成为一个警促相关城市土地市场向积极、开放、公平、高效发展，步入健康有序发展轨道的转折点。

2.2016房企销售十强门槛高至千亿

五年前，很多房企觉得1000亿元的销售业绩还是个遥远的目标。

但是到了2016年，至前11月，已经有三家房企发布公告称销售额突破了3000亿元。克而瑞发布的《2016年1-11月中国房地产企业销售TOP100》排行榜也显示，截至11月，房企销售的十强门槛也突破了1000亿大关。

尽管从国庆前后，调控力度不断收紧，楼市整体销售转向低迷。但从全年来看，2016年依然是楼市的“大年”。三家3000亿房企的出现，销售千亿首次出现都难进十强的“尴尬”，注定会让这成为中国房地产业发展史上值得铭记的一刻，并不时被引用提起。

本文由中房网提供