热词2016

谢逸枫

一、“地王”

2016年是中国土地“招拍挂”制度实施15年以来土地市场史上“三高地王”（即高单价、高溢价、高总价）地块最多的年份，堪称2016年“地王年”。这里的“地王”包括城市“地王”、城市区域“地王”、总价“地王”、楼面价“地王”等。截至2016年11月底全国共有248个“地王”，超过前两轮“地王”总数，或许统计口径不尽相同，但无一例外，央企国企是创造本轮“地王”的最大金主。

二、“双限双竞”

所谓“双限双竞”，即限销售房价和成交地价、竞成交地价和人才住房面积、或安置房面积、保障房面积。竞买人报价达到最高地价限价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为向上竞人才住房面积或安置房面积、保障房面积。此外，出让宗地项目建成后，商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售；出让宗地商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑装修，且规定销售后且自小业主取得分户不动产登记证书之日起5年内不得转让。北京、上海、广州、深圳、南京、合肥等热点城市，采用“控地价、限房价”的出让方式，为防止购买后短期内投资炒房出售牟利，参考自住房、两限房及经济适用房再上市有关规定，明确购买后五年内不得出售。

三、新房东

房企变房东，成为新房东，这是2016年楼市的一大怪象。2015年年底的中央经济工作会议明确指出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

11月25日北京市住建委发布的相关通知，对于“限房价、竞地价”地块自持部分年限的规定，自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致，住宅土地的使用期一般为70年。这意味着地产商取得土地后将可能永远不能销售，只能出租。

政府出台该政策，就是希望通过这样方式让开发商转型，未来自持商业、写字楼乃至公寓都将是大趋势。

四、调控收紧

面对房价过快上涨，沪深2016年3月25日发布限购政策。其后，北京重启“9070”政策。京沪深开启年内首波调控。到2016年12月7日，针对一线与热点二三线城市的已经打出三波调控冲击波，第六轮房地产市场局部调控期来临。第一波是单个政策调控。3月25日-9月30日，以限购、公积金贷款、商业银行贷款首付提高。第二波是组合拳政策调控、升级。10月1日-8日，以限购、限贷、限价、限签、限售、商业银行贷款首付提高为主。第三波是单个政策调控加码。11月5日-12月7日，以公积金贷款首付、限购的社保和个税缴存年限、商业银行贷款比例、土地出让限制条件、房企融资等方面加码为主。

与几年前“一刀切”不同，因城施策、一城一策成为新一轮调控显著特征。自2016年3月25日正式开启第六轮中的第三轮收紧型调控风暴以来，到12月7日实施楼市调控的城市达到34个城市，其中4个一线城市（北京、上海、广州、深圳），23个二线城市（三亚、青岛、南宁、中山、长沙、惠州、芜湖、苏州、厦门、杭州、南京、天津、郑州、成都、无锡、济南、合肥、武汉、珠海、福州、东莞、佛山、南昌），7个三四线城市（廊坊市、固安县、大厂回族自治县、香河市、三河市、吴江、昆山）。

五、首付贷

“零首付”是美国人的发明，最后导致次贷危机，也就是2008年的全球金融危机；“首付贷”是中国人的发明，始作俑者在深圳，实际是互联网金融P2P配资的变种，最后理所当然成为政府打击的对象；“负首付”则是中国香港人的最新发明，其实就是新旧按揭一起来，贷款额度可以超过新楼的估值，泡沫如果破的话，银行将付出惨痛代价。新鸿基地产为了推售最新的100个单位的楼盘，发明创造了这种“-20%的首付”，简单地讲，买家在买新楼时可连同旧物业一同抵押，按揭贷款最高可达新买入单位售价的120%，条件是旧有物业估值达新楼售价之70%以上，按揭计划中95%贷款用于新单位的付款，25%用于偿还原有物业按揭。

金融杠杆的过分运用无疑给楼市的平稳健康发展买下了许多隐患，对此，早在2016年3月，央行副行长潘功胜就对首付贷公开表态称，央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

六、房价暴涨

2016年，房价的暴涨表现在各个层面。其一是全国房价。前10月全国商品房均价7602元/平方米，同比上涨11.4%，住宅均价7339元/平方米，同比上涨12.3%，商业用房均价同比上涨3.3%，写字楼均价同比上涨15%。

其二是70大中城市的房价。同比看，2016年1-10月份增幅处于不断扩大的态势，到10月份增幅为10.4%。随着未来几个月房价环比的继续上涨，预计同比增幅将继续扩大。热点城市看，在本轮房价上涨过程中，深圳率先上涨，涨幅最大，以近87%的涨幅高居全国第一。其次是上海，累计上涨56%。随后是厦门51.4%、南京49.4%、合肥47.6%、北京41.3%。

七、去库存

今年以来，全国商品房待售面积持续下滑，去库存初见成效，笔者将2016年称为“去库存元年”。从数据分析的角度，单看待售面积下滑，还不够深入，将销量增速与库存增速相比较，才能洞悉库存变化的内在运行机制。从10月末的商品房库存量来看，已连续8个月出现减少，去库存效果显现，其中住宅去化效果最为明显，而商办类依然堪忧。

2016年去库存采取了十大措施：1.深化户籍制度改革，推动以新市民为主的住房制度改革，建立购租并举的住房制度；2.大力发展住房租赁市场；3.大力推进棚改货币化安置；4.實施公租房货币化；5.用好住房公积金；6.推进跨界地产发展；7.改进调控方式，要和国土部门一起把好土地供应闸门，促进房地产业转型发展；8.实施精准促销；9.加强风险防范，推进企业兼并重组；10.加强小区物业管理，提升物业服务水平。

2016年10月末，全国商品房待售面积69522万平方米，比9月末减少90万平方米。其中，住宅待售面积减少328万平方米，办公楼待售面积增加43万平方米，商业营业用房待售面积增加104万平方米。尽管前三季度国有建设用地供应同比继续下降，但住宅地价却快速上涨。数据显示，前三季度全国国有建设用地供应31.88万公顷，同比下降4.6%，降幅较上半年略微扩大2.3个百分点，但与去年同期降幅相比明显收窄；房地产用地7.10万公顷，同比下降7.8%。全国土地出让面积14.31万公顷，同比下降4.8%；合同成交价款2.28万亿元，同比增长24.8%。全国土地市场呈现出总量趋稳、区域分化的运行态势，全国房地产市场用地分化明显，去库存与高地价并存，调控难度加大。毫无疑问，2017年三四线城市的主流将继续是去库存。

八、城市分化

纵观全国房地产市场，分化已经成为最主要的特征，且分化不断加深，其中城市、供应、房价、成交、库存、房企分化最明显。热点城市高烧不断的同时，三四线城市楼市仍然比较低迷。

造成当前楼市分化的重要原因是大城市与中小城市在公共服务、收入水平、就业机会等方面的差异，中小城市的吸引力不足，人口向大城市过度集中。完善中小城市的各项条件，扩大中小城市的吸引力，实现大中小城市的协调发展，能够有效分散一些城市的过热。从房地产行业的角度分析，房地产市场的供给侧改革，亟待探索一些制度性改革，包括土地供应制度、土地招拍挂制度、集体建设用地入市制度，以及促进现有城市存量土地进入到供应体系当中的一些制度。

九、行业垄断

一是，土地一级市场（征地）的政府垄断和二级市场（建设用地）“一口进一口出”政策，使得地方政府拥有了控制土地供给规模、节奏、地段、用途结构的绝对垄断权力。二是地产商集中度较高。目前房地产行业的两大门槛——土地和资金逐渐提高。房地产项目资本金比例上调与实力较弱的企业从金融机构获得资金的难度也加大。与此同时，国家规定经营性土地出让必须采取“招挂拍”方式，在与资金实力雄厚的大开发商竞争中，中小开发商不易获得土地。

其一，伴随行业门槛提高加不少中小企业在这一轮竞争中开始退出，“大鱼吃小鱼”现象越来越多，收并购成为了今年房企快速扩张规模的重要途径。

其二，2016年一二线核心城市土地市场竞争激烈，地价节节攀升，小型房企几乎无力承担高昂的土地成本，优质土地资源不断向大型房企倾斜，行业处于洗牌阶段。

其三是房地产产品的自然垄断。与普通消费品不同，房地产产品是多种因素的综合体，如地理位置和空间、通风采光、配套设施、物业管理、开发商资质等，其中地理位置和空间最为重要的构成要素之一，这使得房地产具有不可复制性，形成其自然垄断性。

其四是房地产市场信息的垄断。房地产市场信息不透明是影响房地产市场和谐发展的重要因素。对于房地产市场信息，如交易量、价格等采取内部小范围掌握，對外严格封锁的政策，使得老百姓不能及时把握市场动向。

其五是房地产商品中商品住房供给方式的垄断。新建住房的供应基本上由房地产开发商独家垄断，开发商获取土地后，进行规划设计、建筑施工等流程生产出商品房屋出售给购房者。房地产市场上缺少单位集资建房、私人合作建房等有效替代方式，房地产产品供给方式为单一的垄断局面。

十、房地产税

2016年11月，最新调整过的十二届全国人大常委会立法规划向社会公布，包括房地产税法在内的34项立法任务进入其中，这意味着备受关注的房地产税法已正式列入中国立法规划。

房地产税的正式开征至少需要四个基本条件：不动产统一登记制度、个人住房信息系统联网、70年土地使用权问题解决和房地产税立法。首先，从立法来讲，房地产税立法通过后并不意味着就马上开征。从不动产登记看，按照官方国土部的总体计划：2014年建立统一登记的基础性制度，2015年推进统一登记制度的实施过渡，2016年全面实施，2018年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。从个人住房信息系统联网，40个城市的住房信息联网工作已经完成（最近媒体报道称60个城市已联网）。下一阶段的目标是，同时实现500个城市联网。按照官方口径，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成是在2018年前完成。从70年土地使用权看，改革则需要更长时间。

综上所述，笔者认为，2016年中国房地产市场比2015年的特征更加鲜明。其一是经济增速由微下调到微下降、宏观政策由货币刺激转投资刺激。其二是楼市变化由快速升温到过火过热、调控政策由全面放松到局部收紧、市场发展由城市统一到城市分化、房价由小幅上涨到局部暴涨。其三是土地市场由小步降温到局部疯狂，地价由大幅上涨到大幅度暴涨。其四是房企由积极去库存到主动抢地王。其五是资金面由量宽松到流动性过剩。其六是供应由过剩到下降。

作者系亚太城市房地产研究院院长