政策2016

王惠敏

2016年，房地产市场呈现新局面，政策环境也呈现新的变化。中央层面，年末中央多次表态抑制资产泡沫防范金融风险。地方层面，地方调控经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。

与此同时，中央加强房地产长效机制建设，1亿非户籍人口在城市落户方案、产权保护意见等一系列规范性文件落地，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设逐步完善，为房地产平稳健康发展构建良好的环境。

一、中央坚持因城施策，

保障市场平稳发展

1.两会明确深入推进新型城镇化，房地产定调因城施策去库存

3月，两会《政府工作报告》强调要在适度扩大总需求的同时，突出抓好供给侧结构性改革，提出要以满足新市民需求为出发点，为“新市民”更好融入“新城镇”创造条件，并明确今年深入推进新型城镇化的三项重点工作：加快农业转移人口市民化、推进城镇保障性安居工程建设和房地产市场平稳健康发展、加强城市规划建设管理。针对房地产方面，提出提高棚改货币化安置比例，完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策，适应住房刚性和改善性需求，因城施策化解房地产库存，促进房地产市场平稳运行。

2.中央经济工作会议强调房屋居住属性，加快制度建设促进市场平稳发展

12月14—16日，中央经济工作会议上，提出要坚持稳中求进工作总基调，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定。房地产方面，强调要促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

二、地方政策分化明显，

热点城市调控升级

1.热点城市多轮调控逐步升级，限购限贷不断加码

2016年初，地方积极出台各类措施推动库存去化，随着近两年房地产去库存工作的稳步推进，不同城市市场表现分化加剧，热点城市受前期政策利好、自身需求以及外来资金推动影响，市场持续回升，房价地价上涨较快。为控制房价涨幅，稳定市场预期，一线城市率先出台调控收紧措施，3月沪深限购加码，5月北京通州商住限购，且调控收紧趋势逐步向热点二三线城市蔓延，苏州、南京等地通过限价、限贷、加强监管等措施稳楼市；十一前后，22个城市城密集出台新一轮调控政策，通过提高购房门槛、调整贷款首付比例等加码调控遏制投资投机性需求。嘉兴、怀来等一线城市周边三四线城市也加入限购行列。中央经济工作会议提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位后，各地也积极响应，继续升级调控，抑制房地产泡沫。郑州出台《关于进一步加强房地产调控工作的通知》升级现有限购政策，将180平方米（含）以上住房（包括新建商品住房和存量住房）纳入限购范围；武汉扩大住房限购区域范围；北京市委十一届十二次全会也强调要严格落实中央关于调控房价的部署和要求，坚决保持房价平稳。

2.地方因地制宜，去库存政策更具针对性

由于不同城市、不同区域、不同产品结构库存呈现明显差异化，地方根据自身实际因城施策，去库存政策更具针对性，多省市强调实施“一市（县）一策”。如安徽、河北等地明确提出分类指导有保有压；山东、湖南等地注重鼓励农民工进城购房；浙江明确短期及中长期目标，措施涵盖供需两端及健全长效机制多个方面；长沙通过调整公积金政策刺激改善需求释放。此外，部分省市商办库存规模显著，一类如沈阳等地，住宅及商办库存压力均较大，同步推进住宅及商办库存去化；另一类如福州、南昌等地，仅商办库存压力较大，以推进商办库存去化为重点。

三、金融财税政策差异化调整，

制度改革持续推进

1.信贷、财税政策差异化调整保障市场平稳运行

7月26日政治局会议强调，要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，灵活调控，把握好重点、节奏、力度，为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。年末中央经济工作会议指出，要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。

今年以来，央行综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。在灵活运用传统货币政策工具的同时，不断创新和完善调控思路和方式，包括建立公开市场每日操作常态化机制，以每日一次的频率稳定开展7 天期逆回购操作，重启14天期、28天期逆回购，进一步提高流动性管理的精细化程度；每月进行常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等工具的运用，以配合逆回购进行流动性管理，提供不同期限流动性。

2.营改增细则落地并进入实施阶段

今年《政府工作报告》提出5月1日全面营改增后，相关部委加快落实，3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。为保障营改增工作顺利推进，4月李克强总理多次召开座谈会，部署营改增相关事宜，财政部、国家税务总局发布通知，明确关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税等计税依据。国家税务总局发布《关于进一步优化营改增纳税服务工作的通知》，提出20条服务措施，聚焦分析，精准服务。财政部、国家税务总局发布《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》。12月28日，财政部、国家税务总局联合召开营改增媒体吹风会，明确继续密切跟踪试点情况，确保所有行业税负只减不增；全面系统评估营改增试点情况，进一步完善试点政策；结合增值税改革和立法进程，进一步优化税制。地方也积极落实，上海出台《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》，上海私房出租应缴纳增值税，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。

四、深化住房制度改革，

健全住房供应体系

1.十三五规划深化住房制度改革，指明中长期发展方向

3月17日，《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》全文正式发布，提出构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，优化住房供需结构，稳步提高居民住房水平，更好保障住有所居。

“人、地、金”是推动房地产市场快速发展的三要素，十三五规划纲要提出的推进新型城镇化、深化房地产制度改革、建立健全房地产长效机制也在这三方面提出了相应的要求。人口方面，提出加快农业转移人口市民化，积极应对人口老龄化；土地方面，加快建立城乡统一的建设用地市场，完善交通网络体系，提高土地利用强度；金融改革方面，完善以财政政策、货币政策为主，产业政策、区域政策、投资政策、消费政策、价格政策协调配合的政策体系，增强财政货币政策协调性。

2.加快培育住房租赁市场，完善购租并举住房制度

8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，针对当前中介市场乱象制定了严格的规范措施，包括规范中介服务行为、完善行业管理制度、加強中介市场监管等。随着二手房市场以及住房租赁市场快速发展，房地产中介行业发展较快，但由于缺乏严格的法律规范进行制约，导致市场存在诸多问题。该意见的出台，使中介市场的管理有了顶层指导意见，有利于规范房地产中介市场秩序，切实维护群众合法权益，推进中介市场健康发展。

作者系中国房地产业协会副会长