房地产税务筹划风险控制的措施分析

摘 要 随着我国市场经济的持续发展，国民生产总值不断提高，人均收入有了很大的增长，我国民众购买力增强。在传统思想的影响下，民众大多将结余用于购买房屋，房地产事业也因此获得了发展的良机。但如今房地产顾客市场趋于饱和，行业内市场份额的占取更加困难，与此同时，与房地产有关的产业链条获得了发展，导致房地产开发成本越来越高。房地产行业如何保持自己的竞争优势，业内企业如何提高自己的核心竞争力，是当前众多房地产企业面临的难题。本文从房地产税务筹划的角度分析其面临的风险，并解释了风险产生的原因，最终提出了控制房地产税务风险的有效措施。

关键词 房地产；税务筹划；风险控制

引言：

市场经济发展的逐渐深入和国民生产总值的不断提高，表明了我国经济实力正在逐渐增强。在具有中国特色的社会主义市场经济体系中，房地产因满足了我国民众对房屋的强烈需求，获得了发展的良机，房地产事业在较长的一段时间内保持了稳定而高速的增长。但目前，我国房地产事业面临者一定的困境，并在税务筹划等方面存在较大的风险。不同类型和不同程度的税务筹划风险会导致我国房地产事业发生动荡。因此，我国应当保持对房地产行业税务筹划风险控制的高度重视，并总结出税务筹划风险的种类，发掘风险的产生原因，在此基础上提出控制风险的措施。

一、房地产面临的税务筹划风险

1.政策方面

我国房地产事业在一段时间内取得爆发性增长且持续了较长的时间，在很大程度上是因为有政府的政策支持。目前，我国以经济建设为中心，大力发展生产力，房地产事业在提高我国国民消费水平上做出了极大的贡献，同时促进了我国市场经济的发展。但通过考察我国市场经济的发展情况，发现我国现今运行的社会主义市场经济体系在经济体制上还存在较大的漏洞，对房地产事业的发展造成了一定的影响。同时，政府虽然给予房地产事业政策支持，却未颁发与房地产事业相关的政策文件，政府许下的空头支票使房地产事业遭受着极大的风险。

2.法律方面

在房地产面临的税务筹划风险中，法律方面的风险占了很大的比重。在我国房地产事业取得不断进展的同时，关于房地产事业税收筹划的法律法规并未得到同步发展和完善。在房地产税务问题上，房地产事业的税务筹划工作人员和政府税务机关的税务人员产生了较大的分歧，主要原因就是在房地产事业发展的过程中，政府缺乏完善的税务筹划体制机制对房地产事业进行监督和管理，导致双方在税务问题上产生了较大的纠纷。因为法律法规有所欠缺，房地产行业一方可能未曾觉察到自己做出了违法行为，导致法律纠纷的产生；政府税务工作人员也因为法律法规为对房地产行业税务筹划等方面做出明确规定，导致执法失误的状况发生。

3.财务方面

做好企业的财务是一个企业安身立命的根本，良好的财务状况才能保障企业得到長远的发展。与许多行业一样，房地产行业也在财务上存在一些问题，导致房地产行业税务筹划风险的产生。房地产行业在日常运行和经营中，对资金的使用有较高的把控能力，会高度重视企业资金的流动方向。房地产行业取得发展需要动用庞大的资金流，如果房地产企业的相关部门无法把握资金的流动方向，就会导致企业产生严重的财务危机，甚至破产。房地产行业在投资和运行中，对每个流程动用的资金都需要做好规划和记录，实现对资金的绝对掌控。现今的房地产企业一般是通过银行融资来获取发展资金，企业通过税务筹划可以获取高额的经济利益，也可能因某些影响因素遭受极大的风险。

4.运营方面

房地产行业作为带动经济发展的重要行业，许多行业依托房地产取得发展，因此房地产行业所投资的项目数量庞大，与多个行业的多种业务产生了紧密的联系。前期的房产建设、房产出售和后期的门面招商都会产生巨额的资金交易，也会产生数目巨大的税务资金。房地产企业在运行过程中并未重视对税务筹划的投入，使企业在经济上承受了不少的压力，最终导致财务危机的产生。

5.行业方面

房地产行业的高速发展在一定程度上破坏了各行业稳定发展的格局，使众多企业在经济利益的驱使下，将资金投入到房地产行业中。房地产行业作为带动经济发展的重要行业，与国家政策，其他行业和我国公民素质等方面有紧密的联系，一旦其中的一个环节发生变化，就会导致房地产行业面临巨大的危机，从而导致税务筹划风险的产生。

二、税务筹划风险产生的原因

1.房地产税收政策变动较大

随着我国市场经济的不断发展，我国的税收政策也处在不断调整优化的过程中。我国房地产行业税收政策也发生了较大的变动，取得了较大的进步。我国颁布了许多关于房地产税收的法律法规和政策，但总体上而言，房地产税收环境依然不够完善。同时因为国内外资金主体的合作和地域上的差别，我国在同一税种上无法实现计税的一致性，我国计税的复杂性导致了风险的产生。

2.税务筹划工作人员缺乏风险意识

税务筹划是企业工作人员对企业应交税款的提前规划，税务筹划工作人员根据企业进度和国家相关政策预计税款，并通过规划在法律允许范围内尽量降低应交税款，减轻企业压力。但房地产行业的影响因素太多，社会变动情况也无法预计，对房地产行业的发展产生了极高的风险。但为逃避个人责任，企业税务筹划工作人员不愿进行过多的创新发展，最终导致企业的税务筹划与实际情况严重不符，招致更大的风险。

3.对税务筹划的作用认识不够深刻

很多房地产企业对税务筹划的作用认识不够深刻，过度依赖税务筹划。这类房地产企业未认识到税务筹划受社会各个因素的影响，市场和法律政策的变动都可能对税务筹划产生极大的影响，最终引发房地产企业的危机。

4.缺乏完善的税务筹划制度

房地产行业的发展并不是一蹴而就的，其发展过程中政府即对其有扶持作用，也对其有规制作用。但总体而言，政府并未出台较为完善的税务筹划制度，无法对房地产行业的税务筹划人员起到监管的作用，导致企业频频出现税务筹划上的误差。

三、实现房地产税务风险控制的具体措施

1.科学筹划，长远发展

房地产行业必须在法律法规的框架下运作，在进行税务筹划工作时，应当严格遵守法律法规。房地产企业的相关部门应当及早了解国家和政府关于房地产行业税收的政策和法律法规，税务筹划工作人员也应当根据法律和政策规定明确企业应当缴纳的税务及其基本要求。如果房地产企业想要实现企业的长远发展，就必须做好科学的筹划，在对国家和政府的法规和政策研究透彻的基礎上，使房地产企业的经营方向向国家法律政策迎合，让房地产企业在遵守法律的前提下尽可能地节省成本。房地产企业之所以有较大风险，就是因为房地产项目是一个长期项目，资金投入巨大，但资金回笼较慢。因此，以可持续发展的眼光完成税务筹划工作非常重要，企业用长远的眼光对待税务筹划，最终能够实现降低成本的目标。

2.树立风险意识，提高筹划人员素质

房地产企业对税务筹划方面的专业人才需求极为强烈，这项工作对工作人员的专业知识有较高的要求，并具备相应的技术能力。房地产行业受国家政策、其他行业和公民等因素影响较大，一旦某种因素发生变化，房地产行业就会有极大的风险。房地产行业的特性要求从事该行业的工作人员树立风险意识，有较强的抗压能力和责任心。同时企业应当注意提高税务筹划工作人员的综合素质，注重增强工作人员的开拓能力和创新能力。税务筹划工作人员应当摒弃对传统工作方式的过度依赖，提高对社会各个行业的关注度，时刻注意影响房地产行业发展的各个因素的变动情况，熟练掌握相关的法律和政策。税务筹划工作人员具备以上素质后，就能通过人力降低房地产行业所遭受到的风险。

3.正确认识并深入理解税务筹划的作用

虽然做好税务筹划工作能够降低房地产企业的运营风险，但税务筹划方案并不是万能的，还存在着一定的局限性。税务筹划工作人员根据企业所收集到的数据，结合当前房地产的发展情况，制定出符合当前社会发展状况的税务筹划方案。但社会处在不断的发展变化中，筹划方案中的关键因素和数据也处在不断的发展变化中，在进行税务筹划工作时应当时刻注意社会状况和相关数据的更新，并将其及时纳入到筹划方案中去。房地产企业的税务筹划工作本质上是企业在遵守法律和政策的基础上通过合理运作节约纳税资金，减轻企业的资金负担，帮助企业实现经济利益的最大化。认清企业税务筹划的本质有利于企业真正理解企业在规避房地产行业风险上的功效。

4.建立健全税务筹划制度

在传统的企业税务筹划和政府税务机关的关系中，企业扮演着被监督者这一角色，而政府税务机关始终扮演着监督者这一角色，但如今，这种关系已经无法满足实际情况的需要了。企业税务筹划部门应当与政府税务机关建立良性的互动关系，并建立强有力的税务筹划管理制度。通过这种制度，税务机关能够顺利开展政府工作，企业的税务筹划工作人员也能在制度的监督下严格完成税务筹划工作。在该制度下，双方关系更加密切，能够为对方的工作带来更多的便利。

四、结语

现今，房地产行业形势复杂，国家通过宏观调控实现其经济职能，税收政策也处于不断调整的状态中。房地产行业作为我国经济的增长点，对我国国民经济做出了巨大的贡献，但如今也面临着较大的困境。房地产行业应当高度重视国家营改增对房地产行业影响的不确定性，通过科学合理的税收筹划方案减少企业的成本，获得最大的经济利益，实现房地产企业的长远发展。

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作者简介：

上官士全（1987年8月），性别：男，民族：汉族，山东省临沂市人，学历：研究生，职称：中级会计师，单位：鲁商置业股份有限公司，单位邮编：270000。