人民币贬值对我国房地产市场的影响

张诗悦

摘要：近期，人民币持续贬值引起各界关注。基于此，文章试图通过分析人民币贬值货币这一汇率变动对房地产的影响，结合相关理论分析其原因，最后提出符合当前我国国情的政策性建议以供参考。

关键词：人民币贬值 房地产市场 汇率

在上个世纪九十年代之前，出于自身发展的需要，我国先后实行了固定汇率制度和双轨汇率制度。等到了2005年人民币汇率不再单一盯住美元，进行调节性的浮动汇率制度，开始实行立足于市场的需求的浮动汇率制。中国人民银行授权中国外汇交易中心公布，2016年11月21日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币6.8985元美元继续上行，本周首个交易日，人民币对美元汇率中间价再次下调，失守6.89关口创新低。人民币的贬值对我国很多的方面造成很大的影响，特别对我国的房地产影响巨大。

在国际金融市场上，有些投资者为了追求汇率变动带来的利益，将大量资金的投入到房地产市场。这种投机性行为作用明显，近年来，国内房地产需求走高，房价持续节节攀升，房产企业收益较高。目前，政府部门和学术结构没有给出具体流入到房地产市场的资金数量，但是鉴于“热钱”的巨大基数和投资房地产的高收益，流进房地产领域的热钱数额肯定是非常巨大的。当下，中国一二线城市房地产市场价格的再次上扬就是一个例证。

一、人民币贬值对我国房地产影响的分析

随着深化改革程度不断加深，改革所引发的“阵痛”显现，经济的增速放缓。在这一背景下，市场上出现了对人民币贬值刺激出口的预期走势。在各种因素的影响下，外汇市场上对人民币贬值的预期不断被积累。人民币的贬值引发“热钱”的再次流出，游动资本的频繁流动一定程度加剧中国经济的不稳定性。短期内人民币还存在贬值压力，但业界专家大多认同，长期来看人民币应该是一个强势货币，中国经济的基本面不支持人民币长期贬值，国家大量的外汇储备也将为人民币长期强势提供支撑。

（一）流动性效应

流动性效应又称为资产调整效应，是指货币供给增加。随着货币的供给量增加，会对非货币资产产生刺激的效果，从而导致其价格的上扬。在目前的市场环境下，人民币贬值的预期会刺激“热钱”的短期投机性行为。出于利益最大化的考虑，热钱主要流向在国内房子消费需求旺盛的市场，特别是北上广等一线大城市，从而推高房地产价格！

（二）财富效应

从概念上来讲，财富效应又称实际余额效应，是指由于金融资产价格上涨（或下跌），导致金融资产持有人财富的增长（或减少），进而促进（或抑制）消费增长，影响短期边际消费倾向的效应。换句话说，人们越有钱，消费的欲望就越强。一般而言，人民币贬值会导致进口商品的价格下跌，由此形成的多余购买力将会释放出来，这些被释放的“资本”主要进入房地产等资产的消费领域。资产配置方式的变化起了推波助澜作用。现在人们不太希望把所有的鸡蛋放在一个篮子里，希望有更多的资产配置到非人民币资产。值得我们注意的是，一旦人民币形成一种长期预期，将会放大流动性效应和财富效应的效果。中国人民银行货币政策委员会委员黄益平在年会上也提到资本外流现象对人民币价格的影响，我们的经济下行压力还在，高杠杆风险仍在，新的投资增长点正在形成过程中，有些企业更多选择把钱投到海外。从而，房地产价格呈现一种价格持续上涨的趋势。

在我国房地产市场上，房地产价格受到热钱的影响也是不容忽略的。在北京、深圳和上海等一线的房地产价格远远超出了自身的价值，当然，这种现象的是多种因素综合的结果。国内知名经济学家周其仁对此有自己的观点，我国通胀率居高不下的原因是两大资产价格上涨（楼市与股市），然后传导到食品价格上涨并引致全面通货膨胀。

二、针对上述情况作出的相应建议

在不少业内人士看来，人民币短期预期的改变还要靠经济基本面的支撑。而在外汇市场政策方面，大家认为对换汇额度的限制在当前仍很必要，但同时，也应该尽快由市场决定人民币。所以，保持人民币汇率的稳定，维护人民币汇率基本稳定是重中之重，对我国经济健康有序的发展意义深远。我国现在正处于新旧产业更替时期，新产业还在培育，需要供给侧结构性改革，来帮助经济发展。在外汇市场制度方面，我国必须要加强对换汇额度的管理。

第一，坚持渐进性原则，保持人民币汇率在一定范围捏基本稳定。需要注意的是，基本稳定并不是在任何时候都固定不变。基本稳定要求要根据市场变化，因时因地的适度变化。在实践中，要继续完善以市场为导向的可控的浮动汇率制度，继续参考一揽子货币，完善有管理的浮动汇率体系，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。在特殊情况下，可以充分利用债券和央行票据等手段，来平衡市场的供求关系，使人民币名汇率的波动围绕有效汇率的长期趋势线而变动。

第二，加强金融监管，制定适当措施加强跨境资本流动的管理对策。目前，人民币短期有较大贬值压力，国外新的投资增长点正在形成过程中，有些企业更多选择把钱投到海外。此外，热钱也已经出现了抽逃的举动。当前国际资产配置都有很大的需求，在当前的背景下，加强对资本的流动监测成为当务之急。在当前国际金融市场中，资本投机性行为仍然有较大的空间。作为主管部门而言，要针对这一情况制定相关的制度，加大打击力度，最大程度的避免资本流动对我国经济造成的冲击。此外，对于跨境资本的流动，需要加强进出口企业管理，保证信息传递和资金流动过程中的真实性和有效性，进一步加强对资本流动的跟踪管理。

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