楼市调控应避免货币过度紧缩

沈建光

核心提示：通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，结构性改革才是解决问题的根本途径。

从去库存调整、信贷政策放松，到再次收紧楼市政策，中国房地产市场发生了颠覆性反转，这显然已不仅仅是资产泡沫大小的问题，甚至开始对整体经济产生诸多风险。

早在2016年年中，政府决策层便已将抑制房地产泡沫纳入日程。这主要是基于去库存政策在实践中的异化，即并未带动三四线城市库存的减少，反而导致一二线城市房价大幅攀高。于是，调控政策在短短几天之内接踵而至，密集程度之大超出预期，反映了决策层抑制房地产泡沫的决心。

调控政策是否应该出台，又是否有效，至今仍然存在争议。在我看来，当前的中国房地产市场存在如下问题：一是本轮调控政策出台之前，鲜有人认为房价会下跌，许多人加杠杆购房；二是中国经济基本面下行、收入增长缓慢的事实被忽略 ；三是流动性异常宽松，2016年以来，房地产开发贷款和购房贷款占据新增贷款的70%；四是大量缺乏理性分析的投机者存在；五是政府2015年底提出的去库存目标，导致大部分人不相信房地产价格会下降。基于这种分析，我认为中国的房地产泡沫仍在一定程度上存在。

为了避免对宏观经济产生更大的负面影响，我有以下几点建议。

首先，避免紧缩过度，特别是货币政策急速转向，确保基本面企稳。日本、美国房地产泡沫破灭都是由于在经济下滑阶段，采取了密集的紧缩政策，以持续加息影响最大。目前中国的经济基本面并不支持加息，应该加快经济增长点的培育与推动改革，以改善经济基本面，为房价提供支撑。

其次，防范金融风险。2015年以来，股市低迷影响国内财富，汇率市场大幅波动也扰乱投资者预期，加之海外经济形势不确定较强，防范系统性金融风险就显得十分重要。

三是推动区域协调发展战略。当前房地产市场分化，一二线城市房价上涨，而三四线城市依旧库存高企。因此，未来政策应该结合地区特点进行。

四是推动新型城镇化建设。国务院办公厅不久前印发了《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，力求推进1亿有能力在城镇稳定就业和生活的农业转移人口举家进城落户。这是一个重要举措，不仅能为未来经济提供新的增长点，如果能做到社会服务均等化，也有助于达到房地产去库存的目标。

五是财税改革适时推出，促进房地产长效机制建立。一直以来，房价高企与土地财政制度密切相关，这也是投资者相信政府会为房价背书的主要原因。未来落实房地产市场长效机制，可以尝试在房价平稳之际，适时推出房产税。

总之，楼市调控的关键在于扭转恐慌性购房的预期，比如增加充足的土地供应，引导信贷资金合理配置，避免资金过度进入房地产市场。从长远来看，通过居民加杠杆帮助企业降杠杆的尝试是有风险的，切实推动结构性改革，才是解决问题的根本途径。（支点杂志2017年1月刊）