借鉴美国经验 加强我国房地产业反洗钱监管

程思超 王宇 王佳

中国人民银行海口中心支行

借鉴美国经验 加强我国房地产业反洗钱监管

程思超 王宇 王佳

中国人民银行海口中心支行

为加强我国房地产业反洗钱监管，打击房地产洗钱犯罪，本文借鉴美国房地产业反洗钱监管经验，提出完善我国房地产业反洗钱监管机制的政策建议。

美国 房地产业 反洗钱监管

一、美国房地产业反洗钱监管主要做法

美国近年来加强了房地产反洗钱力度，在以行业自律为主的基础上，采取特别措施扩大房地产领域反洗钱义务主体范围，提高房地产现金交易的透明度。

（一）构建以行业自律为主的反洗钱监管体系，监管部门根据反洗钱工作需要不断扩大反洗钱义务主体范围

1.房地产业的反洗钱管理主要以行业自律规范为主。在以《银行保密法（1970）》《洗钱控制法（1986）》和《爱国者法案（2001）》为基础的反洗钱法律体系中，美国并未明确将房地产业的相关主体纳入反洗钱义务主体中，长期以来美国房地产业的反洗钱管理主要以行业自律规范为主。作为美国房地产经纪业务的行业自律组织，全美房地产经纪人协会（NAR）从业务实际出发，结合反洗钱法律法规，制定了房地产经纪行业的反洗钱工作指引，指导提供房地产经纪服务的机构或个人履行反洗钱义务。2.监管部门根据反洗钱工作需要扩大反洗钱义务主体范围。根据《爱国者法案（2001）》，美国主管当局可以对与特定犯罪活动有关的国家、地区、机构、账户和金融交易采取特别措施。为打击房地产洗钱犯罪活动，美国财政部下属的金融犯罪执法局（FinCEN）依据相关法律规定发布了“地理目标命令”（Geographic Targeting Orders,GTO），要求特定区域的产权保险公司履行反洗钱义务。产权保险公司是为购房者提供产权调查、产权保险、资金监管、过户登记等服务的机构，只要买家购买了产权保险，产权公司将以第三方的身份全程参与交易环节。

（二）建立风险为本的预防与监测体系，提高房地产现金交易透明度

1.要求房地产经纪商以风险为本开展客户尽职调查和交易监测工作。按照全美房地产经纪人协会（NAR）发布的反洗钱工作指引，提供房地产经纪服务的机构或个人应评估风险，并采取针对性的风险防控措施。在开展风险评估时，主要考虑区域风险、客户风险和交易风险。根据风险评估情况，房地产经纪商应采取以下措施：一是开展客户尽职调查，主要包括获取客户有效身份证件信息，实际受益人或控制人的身份信息以及其他必要信息；二是报送大额现金报告，当房地产经纪人在单次房地产交易中收到来自买方或卖方的现金超过10000美元时，应当按照规定向FinCEN报送大额交易报告；三是报送可疑交易报告，当遇到可疑交易情形时，房地产经纪商应按规定向执法部门和FinCEN报送可疑交易报告。2.监管部门采取特别措施提高房地产现金交易的透明度。2016年开始， FinCEN连续发布了两项与房地产反洗钱相关的地理目标命令（地理目标命令是由FinCEN发布的行政命令，可以依法要求在特定地理区域内的所有金融机构和特定非金融机构报告特定金额的现金交易），以提高房地产现金交易的透明度，打击利用现金购买高端住宅的方式进行洗钱的犯罪活动。根据该法令，在法人客户以“全现金”交易方式（包括使用个人支票、商业支票、旅行支票或汇票支付房款的交易）购买位于纽约州、佛罗里达州、加利福利亚州和德克萨斯州等地区特定区域内的住宅地产时，产权保险公司应向FinCEN报送大额现金报告，报告中应包括交易信息、法人客户的基础信息和受益所有权信息。

（三）建立信息共享与线索研判机制，多部门联合执法打击房地产洗钱犯罪

房地产相关的可疑交易报告和根据地理目标命令收集的信息将汇总至FinCEN建立的数据库，并经FinCEN作出专业分析后转交给相关执法机关。同时FinCEN和其他执法机关针对这些数据和事项进行线索研判，协助后者迅速地将打击房地产洗钱犯罪的行动落实到执行层面。在掌握了充足的犯罪信息和证据后，迅速开展多部门联动的执法行动。

二、对我国的启示

（一）建立健全房地产业反洗钱监管制度，强化行业自律组织在房地产反洗钱工作中的作用

1.细化房地产业反洗钱规定。当前我国房地产业相关反洗钱规定较笼统。房地产行业主管部门应会同反洗钱行政主管部门制定专门制度，细化房地产业反洗钱监管、义务机构履职等方面的规定。2.明确各部门在监管中的职责分工，加强协同监管。应进一步明确行业主管部门和反洗钱行政主管部门在反洗钱监管工作中的职责分工，加强沟通协调，形成监管合力。3.强化行业自律管理，充分发挥行业自律组织在房地产反洗钱工作中的作用。房地产行业自律组织应结合行业和业务特点，按照反洗钱监管法律法规，制定反洗钱工作指引，加强反洗钱业务培训，指导从业机构和人员有效履职。

（二）义务主体以风险为本开展反洗钱工作，提升房地产交易信息的透明度

房地产开发企业、房地产中介机构在销售房屋、提供经纪等相关服务时，应以风险为本开展反洗钱工作。一是履行客户身份识别义务，完整、准确登记客户身份信息；二是结合客户和交易等因素划分客户风险等级，对高风险客户应采取强化的客户尽职调查措施；三是对使用全款购买房产的交易，在超过规定金额时应报送大额交易报告；四是加强对与房地产相关的特定洗钱类型的研究，制定合理、有效的可疑交易监测标准，对符合可疑特征的交易应向中国反洗钱监测分析中心报送可疑交易报告。

（三）完善部门之间的信息共享机制，建立可疑交易线索联合研判机制

加强房地产可疑交易信息的共享，建立房地产可疑交易线索联合研判机制，中国反洗钱监测分析中心、执法机关、房地产行业主管部门和其他部门应对涉嫌房地产洗钱的重大线索进行联合研判，合力打击房地产洗钱犯罪及上游犯罪。

[1]齐永辉.房地产反洗钱监管初探[J].华北金融,2011(3):70-71.

[2]陈莉.国外房地产业反洗钱的主要做法[J].西南金融,2009(3):56-57.

程思超（1987-），男，经济学硕士，甘肃天水人，现供职于中国人民银行海口中心支行，副主任科员；王宇（1985-），男，经济学博士，海南儋州人，现供职于中国人民银行海口中心支行，主任科员；王佳（1982-），男，管理学硕士，河北石家庄人，现供职于中国人民银行海口中心支行，主任科员。