试论房地产众筹相关法律问题分析*

王 勇

大连大学法学院，辽宁 大连 116600

试论房地产众筹相关法律问题分析*

王 勇

大连大学法学院，辽宁 大连 116600

房地产自身的不可移动性和独特性，使得房地产在众筹过程中产生不可预计的投资风险性。我国的法律法规在房地产众筹方面的空白以及存在监管的漏洞使房地产众筹各方在众筹过程中产生相关法律问题都无法公平公正的得到解决，严重影响了我国金融管理秩序和经济健康可持续发展。

房地产众筹；大数据时代；经济可持续发展

房地产众筹是投资人参与投资，用众筹的方式参与竞买，交易成功后的众筹收益返还给投资人的一种融资模式。房地产众筹是在大数据背景下的新兴产物，有其特别的时代性和特殊性。如今我国正是处于买方市场的房地产交易买卖时代。这一时代背景和新一轮金融浪潮将影响许多房地产企业的生存与发展，并伴随更多的法律问题的出现。

一、房地产众筹的概述

众筹又称群众筹资。看似众筹离我们很遥远，但实际已经渗透在我们生活在中，最常见的众筹就是聚餐吃饭的AA制，通过吃饭各自付费共同完成就餐费用并因此达到聚会交流感情并满足口腹之欲的目的。众筹，简单来说就是众筹人基于某一特定目的进行投资来获得将来的利益或者回报。由此，我们可以得知，房地产众筹就是群众通过众筹平台线上或房地产开发商线下等多种方式在房地产方面筹资并期待获得相应的利益的一种众筹模式。

二、房地产众筹存在法律问题

我国房地产众筹目前发展还极不完善，其中存在诸多法律问题有待解决。

第一，我国国内现有的部分房地产众筹走的是一种伪众筹行为，该行为就是表面上以众筹方式来投资建房实际上可能引起犯罪，触发非法吸收公众资金的犯罪行为，在以上三种模式中尤其是营销推广型众筹几种子模式都可能涉及不正当竞争和虚假广告的风险。

第二，在有众筹平台作为第三方参与房地产众筹当中，众筹平台是否独立将成为一个极为重要的因素。首先，对于众筹平台不独立作为一个第三方而是参与进来的问题，众筹平台的不独立使得该众筹平台在筹集资金过程中直接或间接的参与资本运作甚至直接参与决策，这将会导致投资和决策混乱的场面发生。其次，众筹平台作为一个独立的第三方的托管资金平台的问题，投资者和开发商基于谨慎不放心将资金放到双方任何一方上时，他们可能会选择一个众筹平台作为第三方资金托管机构，这将会造成一个三方鼎立的场面，众筹平台、开发商和投资者相互对立，各自运作。

第三，房地产众筹过程中各方提供和获取信息不对等的问题。对于存在众筹平台的三方众筹运营模式来看，信息获取不对称存在于各方之间，首先对于投资者来说，众筹平台的资质，众筹平台对房源信息的把握是否值得投资者投资以及开发商的资质和房屋项目是否取得资格房屋是否开始按期修建等信息，众筹平台和开发商应该及时提供，随时公开，保证投资者知道信息的全面和收益走向，使投资者更好的把握风险。投资者在享有获取有限透明的信息的权利时理应履行提供自己基本信息以及众筹所需要的一些真实有效信息的义务。其次，对于众筹平台和开发商来说，应该对所接触的所有投资者报以真诚相待的心态。对投资过程中的风险及时告知，对房源和项目的合法性开发以及资质和项目进度都应该如实告知，现在许多众筹平台和开发商为了加快资金筹集，伪造房源信息，对房价信息的公开和投资者将取得的收益讳莫如深。

第四，监管缺乏体系，法律和制度方面存在漏洞。房地产众筹虽然于几年前在我国兴起并势头火热，但时隔几年，我国仍然没有相关法律法规来维护房地产众筹中产生的权利义务纠纷，并且没有专门的部门和单位来监管，也没有一套规范化的流程来运作房地产众筹，所有的运作方式都是众筹平台或者开发商的合约，对于一般的投资者来说，他们缺乏相关的专业知识和房地产众筹经验以及预估判断能力，导致在与房地产众筹平台或者开发商之间博弈中处于弱势位置，并可能受到众筹平台和房地产开发商不合理的诱导，可能会签订一些“霸王条款”或者玩起文字游戏，打法律的擦边球，使得我们在没有专门的法律法规规定这一乱象之前光通过现有的民法通则、合同法等等可能保障不了我们的权益。

三、对房地产众筹相关法律问题的解决

(一)房地产众筹产生的相关法律问题的解决方案

通过以上对房地产众筹产生的相关法律问题的分析，我们可以发现我国现在房地产众筹正处于一个无准入门槛、无行业标准、无监管机构的三无状态。针对这种状态，本文提出了如下建议：

1.建立完善的信用体系制度。针对我国房地产众筹存在一些伪众筹现象以及可能涉嫌欺诈、虚假广告等情况在里面，必须要建立健全我国的信用体系制度，实行全国联网，实行信息公开，对违规操作的企业、单位和个人进行信用记录，达到规定次数实行全国通报，对所有的企业、单位、个人实行网上信息公开，建立专门的信用查询平台，使得房地产众筹的投资者能够在该信用查询通道中查到他所要投资的项目的信用记录，以此来考察该项目的风险以及是否有希望获得收益。从开发商角度来看，尤其是再有众筹平台这一第三方介入时，可以通过该信用平台查询到投资者的信用记录和众筹平台的信用记录，以此来判断投资者是否真心真意来投资该项目和考察众筹平台是否能合理合法运作保证托管资金的安全，不会造成钱款流失等恶劣事件发生。对于众筹平台来说，信用体系的建立尤为重要。众筹平台可以通过信用通道来得知房地产众筹中至关重要的双方的信用信息以及是否有不良记录，来权衡其作为一个众筹平台是否可以托管资金获取自己的利润。

2.建立有效的监管体系。明确监管的职责，明确由谁监管，按照什么方式监管，对监管产生的后果如何负责。随着世界经济金融的全球化，我国的监管理念也要与时俱进，同步向前，改进自己的以往的监管方式，要结合实际针对房地产众筹产生的法律问题实行监管，避免照搬照套。对房地产众筹这一不同于以往的众筹方向，我们应该由过去的静态监管向动态监管转变，由原来的事后监管转变为事前事后全面监管，一套完善的监管体系不仅仅是在房地产众筹过程中实行监督确保各方交易安全，更要提早做好准备来更好更快的预防和化解风险。同时，对于监管体系建立中，人才作为重要环节应该多加培养，提高监管人员的专业培训和素质建设，通过学习各国监管优秀案例和体系来“取其精华、去其糟粕”来尽快掌握现代化的监管技术和方法，切实发挥监管的作用。我们要建立一套房地产众筹风险检测、房地产众筹项目评价、房地产众筹补救机制等多位一体的监管体系。

3.借鉴一部分自贸区的政策，建立容错机制。结合我国现在房地产众筹发展较为混乱的局面，在实行容错机制之前，要建立一套相应的软硬兼施的保障措施才可，硬的措施对我们来说就是强有力的监管体系，软的措施就是我们在房地产众筹方面配套的法律法规的建设。而我们刚刚所说的对于自贸区的容错机制，简单来说，就是允许领导干部在进行自贸区改革创新时犯错误，这一举措极大的调动了领导干部的积极性，可以“撸起袖子加油干”，就不会像以前一样，一旦犯错可能会被轻则警告，重则撤职等处分，基于保住饭碗和“不求无功，但求无过”的思想在全世界都以创新为发展浪潮中停滞不前。因此，当软硬设施都具备时，我们考虑容错机制，在房地产众筹尚处于摸索阶段时积极大胆的创新，积极探索开拓的新型的房地产众筹发展模式，不必效仿国外。就像我们经常比喻买衣服一样，试过穿上才知道合不合适，是不是符合风格，穿着最适合自己的“衣服”，走出我们自己的房地产众筹“中国路”。

(二)房地产众筹的司法建议

以上所讲的对策是针对房地产众筹在发展过程所产生的问题和纠纷所提出的一些普遍性的制度政策类方案，而司法建议是我们重点从法律角度结合我国现在发展状况，提出的具有可行性的一些建议和展望。

1.完善房地产众筹在行政方面的立法，并且立法和执法分开，在立法过程中，始终贯穿诚实信用原则和公平正义原则精神。注重执行方面，因为我国现在很多地方存在的各种“执行难”不应该再在房地产众筹方面存在，通过建立相关法律制度和加强监管，明确各方责任，进行有效督查。要让各部门承担起自己应付的责任，主动开展工作并建立反馈和评估机制。

2.房地产众筹产权登记为实际全部购买该房屋的人为房屋所有人。在我国尚没有合适的解决产权分割的方法和完善解决该争议的立法前，禁止众筹平台和开发商肆意宣传只要投资就有产权或者以一般人思维理解的方式都认为只要投资房子就有自己一部分的不正当竞争手段。考虑我国现在房地产众筹市场较为冷淡以及法律政策监管等措施的逐步建设的过渡时期，我们目前只承认在房地产方面众筹低价投资房屋，然后高价卖出，这之间的溢价款作为我们房地产众筹合法的收入来源。如果众筹平台和开发商进行虚假宣传使广大投资者误以为房屋共有，产权共享，那么该房地产开发商和众筹平台将承担法律责任，并且根据是否造成公民重伤、死亡或造成重大公私财产损失等严重后果决定是否入刑，接受更为严厉的法律制裁。

3.针对房地产众筹者投资的多元化导致处理纠纷时管辖法院的选择。如果因为投资者的虚假瞒报恶意欺诈众筹平台和开发商时，众筹的投资者和众筹平台以及开发商三方各自之间有书面的管辖的约定就先按照各自约定选择法院，如果没有约定的，各方进行协商，协商不成，按照法律规定的管辖法院基本原则确定。对于房地产众筹中的投资者遭受损失，企图维权时，而众筹平台或者开发商存在非法运营活动时，按照投资者协商一致原则来进行管辖法院的选择。如果协商不一致的情况下，采用所有人在专门建立房地产众筹管辖纠纷法院进行电子签名或登录的方式在后台留下记录，规定截止时间，在指定时间内没有完成该签名或登录的人视为放弃该权利。截止时间完成之后由所以投资者在各个挑选的法院进行立案，由最先立案的法院进行该案件的审理工作，当然各个投资者挑选的法院必须符合最密切联系原则跟我们发生的房地产众筹纠纷地点有所关联，否则选择该法院管辖无效。

[1]陈文.我国房地产众筹模式研究——平安好房网众筹模式分析[J].新金融，2015(4).

[2]张玉梅.中国房地产众筹的合规性和风险研究[J].管理现代化，2015(11).

[3]雷禹.房地产众筹发展模式研究[J].南方金融，2015(4).

[4]王傲森.我国房地产众筹的法律规范：法理基础[J].南方金融，2016(4).

[5]邱峰.房地产众筹：新型开发模式研究[J].上海房产，2016(1).

DF438.5

：A

：2095-4379-(2017)28-0043-02

*“辽宁省高等学校杰出青年学者成长计划”项目(WJQ2014056)阶段性成果。

王勇(1982-)，男，辽宁锦州人，法学博士，大连大学法学院，副教授，辽宁竞业律师事务所，兼职律师，研究方向：金融法。