不动产证改革导致购房者损失法律救济制度的完善

李世朗

浙江杭天信律师事务所，浙江 杭州 310000



不动产证改革导致购房者损失法律救济制度的完善

李世朗

浙江杭天信律师事务所，浙江 杭州 310000

《中华人民共和国物权法》在2007年10月1日正式生效以后，不动产改革便提上了议事日程，国土部2014年制定了《不动产登记暂行条例》，并于自2015年3月1日起施行，标志着不动产改革开始进行，改革以后在房地产领域原来的房产证由两证变一证，也就是房产证与土地证改成不动产证一本证，虽然改革能够通过不动产管理，改变多头管理对不动产管理带来的负面影响，但是也对房地产市场造成了很大的影响，很多购房者因此遭受了很大的损失，对于这些购房者来说这种损失超出了他们的预见，如何对他们的损失进行救济，是改革当中必须解决的问题。本文就在这一背景下展开研究，针对不动产证改革导致购房者损失进行了分析，介绍了不动产证颁发中的问题，包括超出土地出让范围无法办理房产证等诸多情况对购房者带来的损失，以及如何通过法律救济有效的弥补购房者的损失，希望能够对当前的立法及司法工作提供一些帮助和启示。

不动产；改革；购房者；法律；救济

不动产登记暂行条例实施以后，对规范不动产管理，提高不动产管理水平具有重要意义，也是物权法在不动产领域的一个重要体现。但是不动产登记暂行条例实施以后，必然会对当前的房地产市场发展带来一些不利影响，一些原本没有纳入法律规范范围的事项，被纳入不动产管理领域以后，产生了诸多法律问题，如果严格按照不动产登记暂行条例只规定可能会给购房者带来较大的损失，在这种情况下，如何从法律上就去购房者，是立法机关和司法机关需要考虑的一个重要问题。

一、不动产证改革导致购房者损失情况分析

(一)案例1

2016年7月，北京某地某小区居民在办理不动产证的时候，发现自己小区的房子原来属于工业用地，在没有转为建设用地的情况下，开发商开发了商品房并外出售，而该地房管局为该小区办理了房产证，某商业银行为购买该小区的居民办理了商业贷款。《不动产登记暂行条例》实施以后，两证变一证，该小区居民无法办理不动产证，因为开发商始终没有为购房者办理土地使用证，导致该小区购房者无法办理不动产证，也无法进行买卖过户。居民贾某，2016年年初想在在该小区购买一套101平米的二手房，总价178万元，2016年5月与原所有权人马某签订了买卖合同，并约定在5月30日之前付完首付，6月7日与中介签订了借款合同，向中介借款垫资100万元，约定了月息固定为3500元，并约定在完成借款后一个月以内完成房产过户手续，但是在支付首付款并完成借款以后，6月15日中介告知无法办理过户手续，并一直拖到2016年12月，在此期间贾某一直支付借款利息，总计7万元。2017年1月，贾某将马某、中介、房产局一并告上该地人们法院，要求他们为自己办理完成不动产证办理及过户手续。

本案当中，该小区的开发商属于违规开发，但没有取得该小区建设用地使用权以后，违法的工业用地和建设商品房，而该地方管局在没有弄清事实、开发商提供资料不全的情况下，为该小区办理了房产证，也存在着违规办理房产证的问题，在这种情况下，房产证是否依然具有应有的效力存在很大的疑问，如果认定房产证自始无效，那么购买该小区的所有，购房者的利益都会遭受损失，也意味着该小区的建筑都属于违章建筑，可以依法进行拆除，但是对购房者来说，他们本身并没有错误，如果单纯的认定其房产证无效，则有失公平正义的法律追求，在这种情况下如何处理该案件在司法实践当中存在着很大的争议。有的主张按照合同价格由开发商退还，购房者的购房款，并进行双倍赔偿，有的人主张应该采取其他途径或方法解决该案件的纠纷，而购房者因为无法过户交易导致的损失如何进行弥补，目前并没有一个准确的依据。

(二)案例2

1992年，德州市人民政府在德城区大学路南侧、岔河以西、天衢路以北决定兴建一个新的经济适用房社区，决定由德州市房屋开发集团(当时为德州市建设局房屋建设有限公司)，小区于1995年开始入住，即现在的德城区岔河小区。德州市建设局房屋建设有限公司后改为德州市房屋开发集团，成为一个自负盈亏的独立法人企业，1999年由采用出让的形式，获得了岔河小区西侧紧邻的一块土地，建设了商品房小区茶和紫薇园。两个小区土地性质不同，岔河小区是划拨，而岔河紫薇园是出让的。但是，两个小区虽然都有土地证，但是该公司一直没有将土地证分开，业主手里只有房产证，但是因为土地与房产分离，这并不影响该小区二手房的买卖。但是，2016年7月开始，岔河小区与紫薇园小区的房子就无法进行过户登记，也不能办理不动产及贷款业务，业主多次找到开发商询问原因，结果显示岔河紫薇园占用了原岔河小区的划拨土地，兴建了两座住宅楼，导致土地证面积与实际使用面积不符。不动产登记管理部门德州市土地局，拒绝为上述两个小区的居民办理不动产证，并表示适用于开发商没有提交办理不动产证所需的所有的文件资料。之后小区居民找开发商多次协商，开发商表示，之所以出现土地证面积与实际使用面积不符的问题，主要是当时土地局测量人员测量过程中出现偏差，而土地局表示相关测量人员早已离职退休，相关测量资料没有保存，要求开发商通过评估机构对两个小区的土地使用面积进行重新测绘以后，再提交相应的资料，而房屋开发集团提交相应资料以后，土地局要求补交岔河小区划拨土地出让金，补交岔河紫薇园所占岔河小区划拨土地之改出让之费用。截止到2017年4月，该小区的不动产办理仍然处于停滞状态，开发商表示愿意补交紫薇园所站岔河，划拨土地的出让金，拒绝缴纳叉河小区的土地出让金。上述两个小区的二手房交易大受影响，几乎全部停止。

二、不动产证改革导致购房者损失法律救济措施

(一)案例1中的救济措施

1.开发商违建已办理房产证应该视为有效

从案例1可以看出，该小区的开发商在销售该小区商品房的时候存在明显的欺诈行为，业主并不知道开发商使用的土地为工业用地并非建设用地。根据我国《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；”可以看出，该小区开发商与业主签订的商品房买卖合同是无效的，这种无效是自始无效，如果采用诉讼的方式解决本小区的动产争议问题，其结果就是判决合同无效，开放商违约双倍返还合同价款。但是，这种判决对该小区的购房者来说却是不愿意接受的，主要是因为该小区的房价从销售到现在已经涨了三倍之多，从原先的5900多元上涨到现在的17000多元，如果按照合同法第52条之一第一款之规定进行判决，业主将损失数十万元。并且判决的执行也存在较大的问题，主要是因为该小区的绝大部分业主已经入住，在已经入住的情况下要求业主搬离显然是不现实的。此外，该地的房产管理部门已经为该小区的商品房办理了房产证，虽然在办理房产证上过程中存在着违规行为，但从目前的立法来看，原来的房地产相关的法律法规并没有，否定这种情况下，房产证在这种情况下就意味着，虽然该地房地产管理部门，为该小区业主办理的房产证可能存在瑕疵，但也是具有合法的权属证明效力，最近证明了该小区业主，对自己名下的商品房具有完全的所有权，也就意味着围绕其所有权进行的所有交易都是真实合法有效的，同时也说明，业主与商品房开发企业之间已经完成了过户手续。针对这一种情况，国务院可以在《不动产登记条例》的实施当中对此种情况作出明确的规定，业主作为善意的第三人，有理由相信开发商销售的商品房是合法的，尤其是在办理贷款并下发房产证以后，在这种情况下应该认定马某房产证合法有效，马某与贾某之间的买卖合同合法有效。

2.应该对开发商进行处罚并补缴土地出让费

本案当中，小区开发商属于违法开发，在这种情况下应该由土地管理部门按照《土地管理法》及其相关立法解释、司法解释，对该小区的开发商进行处罚。《土地管理法》第八十条规定，不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条也规定，未按土地出让合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。对于《土地管理法》第八十条之规定，实际上是两种处罚方式，也就是收回土地、处以罚款，可以单独适用，也可以共同适用。同时，按照《城市房地产管理法》第十八条规定补缴土地出让金。然后，由开发商为业主办理土地证，并交由土地局办理不动产证。对于贾某与马某之间的商品房买卖过程中，因为无法办理过户导致的损失补偿。可以从两个方面解决，一方面开发商未为业主办理土地证，应该是一种违约行为，由开发商赔偿业主，以减少业主的损失。另一种，就是在今后的二手房买卖相关法律、法规当中，明确将中介的垫资规定为短期借款，要满足人民银行规定的民间借款利息上限，在此基础上计算服务费用，中介多出的收费应该退给客户。

(二)案例2的救济措施

1.追究开发商的违约责任

在本案当中，作为一个国有企业，德州市房屋开发集团对国家的土地管理法律法规、房地产开发的相关法律法规应该非常熟悉，消费者在购买房产的时候，不管是经济适用房，还是普通的商品房，开发商都有义务协助业主办理土地证，在房地产市场管理当中，虽然对此有不同的规定，但是从理论上来讲为了保证产权的一致性，必须为业主办理房产证和土地证。在本案当中，岔河小区和岔河紫薇园小区已经出售了十几年的时间，在这十几年当中德州市房屋开发集团始终没有为业主办理土地证，有的业主要求其为其办理土地证也遭到了公司的拒绝，一直拖到2016年，而在公司与业主签订的房地产买卖合同当中，明确规定了德州市房屋开发集团应该为业主及时办理房产证和土地证，而在这十几年的时间当中，该公司拒不为业主办理土地证，是一种典型的合同违约行为。业主可以向本级人民法院提出诉讼，要求该公司为自己的违约行为负法律责任。需要注意的一点是，在这里并不能以欺诈为由撤销业主与德州市房屋开发集团之间的商品房买卖合同，这是因为没有为业主办理土地证，虽然是一种违约行为，但并不影响合同主要内容的履行，实际上业主与该公司签订的商品房买卖合同的权利义务大部分已经履行完毕，因此只能将其认定为一种履行合同的瑕疵行为。因此本合同并不属于可撤销合同，也不能当然认定为合同无效。

2.违法占用划拨土地的救济

对岔河紫薇园占用岔河小区，划拨土地建商品房的问题，这一点到底是哪一方的责任应该具体问题具体分析，但是就土地部门来说，土地部门对该公司土地使用权的使用应该具有监督职责，该公司违法使用划拨的土地新建商品房，而土地管理部门并没有及时发现和处理，应该说是一种典型的工作失误。土地部门在管理当中应该积极地解决这一问题，而不是一味的推卸责任。从维护业主利益的角度来讲，对于这部分土地应该进行测绘的基础上，从划拨土地改为出让土地，由德州市房屋开发集团支付相应的土地出让金，完成变更手续以后，及时向德州市土地局提交不动产所有证办理的相关手续，让业主能够及时办理完毕不动产登记。当然这种情况比较少见，对于业主来说这是一种严重的违约行为，他们可以根据合同法的相关规定解除与房屋开发集团的买卖合同，并要求其提供相应的赔偿。值得注意的是在赔偿数额上，不能安照合同法的规定进行双倍赔偿，而是按照民法的一般原则，按照该房屋目前的市价进行赔偿。因为该房屋的购买时间比较早，当时的房价比较低，如果按照当时的合同金额进行双倍赔偿，对于业主来说是非常不公平的，应该考虑到经济及物价的变化情况。当然对于业主来说，他们可以选择继续履行合同，或者是解除合同，这是业主的自由。

3.岔河小区无需缴纳土地出让金

在该案当中岔河小区属于最早的一批经济适用房，其中还有部分安置房，从销售到现在已经过去了二十多年的时间，很多交易是在补交土地出让金政策出台之前进行的，在这种情况下如果在完成交易以后再让其补交土地出让金，并以此作为办理不动产证的条件，对于业主来说显然是不公平的，加上小区属于老旧小区，价格上涨的空间有限，在这种情况下可以采用时间时间划分法，将2003年政策出台前的老旧经济适用房等，以出让获得土地使用权的等同于普通商品房处理。

总之，《不动产登记暂行条例》在实施过程中出现了很多问题，在这些问题的处理上必须注意保护购房者的利益，以稳定房地产市场的正常秩序，保护善意第三人的合法权益。

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2095-4379-(2017)19-0132-03

李世朗(1962-)，男，汉族，浙江衢州人，浙江杭天信律师事务所，高级律师。