闲话住房租赁

□杨博野

闲话住房租赁

□杨博野

在短期内，从供求的角度看试点会实现扩大住房租赁规模、强化住房居住属性、降低群众居住成本的目标

“房子是用来住的，不是用来炒的”。2016年12月，中央经济工作会议的一句定论，重新点燃了一大批盼降价如甘霖的购房者希望。今年8月21日，国土部会同住建部发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》文件，确定了北京、上海、杭州等13个第一批开展试点的城市，再次强化住宅居住属性的回归。8月30日，杭州市正式发布《加快培育和发展住房租赁市场工作方案》，进一步催生学者和网友大讨论。有的甚至仿佛已经听到了降价的脚步声。

抛开房地产对经济的支柱作用、金融市场的系统性风险等原因，本文仅仅从供求关系的角度，以短期的时间维度，理性分析租赁住房试点将会产生的住房租赁市场和商品住宅市场均衡。

首先看住房租赁市场。杭州试点方案明确提出增加租赁住房供应，并配套增加租赁住房用地有效供应、盘活存量土地和用房、允许成套住房按间出租等政策。因此，租赁住房供给曲线会向右平移。同时由于房源闲置对于私人有较高的机会成本，租赁住房的供给曲线弹性较低。假设未发生城市常住人口增长率、消费者租赁偏好、居民收入等其他因素明显变动从而影响住房租赁需求，预计租赁住房成交量会增加，租赁价格小幅下降，达到第一个市场均衡。

然后看商品住宅市场的需求端。租赁住房成交量的增加相应地释放或延缓一部分购房压力。租赁和购房具有一定的替代效应。一部分购房者，如年轻购房者，发现住房租赁的吸引力之后，会转移或暂时转移至租赁需求。因此，购房需求曲线将向左平移，推动购房价格和成交量下滑，达到第二个市场均衡。

最后看商品住宅市场的供给侧。根据《杭州市加快培育和发展住房租赁市场工作方案》要求，未来三年，新增租赁住房总量占新增商品住房总量的30%，未来五年，公共租赁住房总量不少于8万套，主城区商品住宅项目用地配建公共租赁住房比例不低于总建筑面积的10%。假设商品住宅年度土地供应不变，即使按照下限10%配建公共租赁住房，缺口均由村集体的10%留用地来满足，也会对商品住宅供应造成10%的挤出效应。况且数据显示，2010年杭州市主城区留用地总规模为1.1万亩，按照容积率2.5计算，套均面积90平方米计算，合计可供应1.8万套公共租赁住房，补充效应有限，基本上还是要靠商品住宅用地配建公共租赁住房完成五年8万套目标。因此，商品住宅供给曲线将向左平移，推动价格上升和成交量下降，达到第三个市场均衡。

综上所述，最终两个市场的均衡状态大概率是，住房租赁市场成交量上升、价格小幅下降；商品住宅市场成交量大幅下降、价格基本维持不变。这既实现了扩大住房租赁规模、强化住房居住属性、降低群众居住成本的目标，又满足房地产市场价格不出现大起大落、以房地产为抵押物的金融市场不出现系统性风险的要求。只是不抓紧转型、裹足不前的房地产开发商以后的日子，恐怕不会像以前那么好过了，估计新一轮深度洗牌即将拉开帷幕。

作者单位：浙江省发展和改革研究所