地产一哥许家印2016年恒大超越万科成行业老大，并自称全球第一房企

李永华

恒大已经完成最原始的土地储备，总土地储备达1.86亿平方米，即便5年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。

2017年上半年，万科董事会改选是其控制权之争的另一出大戏，许家印手中的票将成为左右大局的关键力量。

2016年岁末，自称“全球第一房企”的恒大也给市场留下诸多悬念：高位接盘成万科第三大股东后，何去何从：有钱任性“买买买”的恒大人寿，被监管层强行叫停股票投资业务;曾经豪言万丈的“水、粮、奶、油”多元化转型戛然而止;借壳回归A股计划与万科控制权之争相纠缠，道阻且长……

唯一确定的是，神也挡不住中国恒大集团（以下简称“恒大”）董事局主席许家印登顶中国地产一哥的步伐。

“快字诀”：20年造成全球第一房企

2016年12月5日，恒大宣布，1至11月份，累计合约销售金额约达人民币3488.5亿元，同比增长102.4%，领先第二名万科74.9亿元，同时，总资产、现金余额等多项指标方面均超过万科，成为行业第一。

恒大官网的自我介绍称，目前，公司总资产达万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，已跻身世界500强，并成为全球第一房企。许家印定下的新目标是，到2020年，总资产超3万亿，房地产年销售规模超6000亿。

从1996年诞生伊始，恒大就打出“快字诀”，至2006年，恒大已跻身中国房企20强，走出广州，发力三四线城市。曾经的钢铁生产车间主任许家印将流水线生产模式引入了地产业，统一规划、统一招标、统一采购、统一配送的标准化运营模式，让恒大全国各大楼盘不管是在黑龙江还是海南，几乎全部是一个模子刻出来的。与此同时，恒大也逐步形成快速拿地、快速销售、快速回款的打法，“精装”“开盘特价”“规模、高速”逐渐成为其特有的标签。

2015年以来，恒大更加凶猛。2015年仅对外并购就耗资超过600亿元。据中原地产研究中心统计数据显示，2016年前11月，恒大通过公开招拍挂共获取106块土地，拿地总价达到686.35亿元。

在2016年中期业绩会上，恒大总裁夏海钧表示，恒大已经完成最原始的土地储备，总土地储备达1.86亿平方米，即便5年内不买地，也可以保证未来几千亿的销售规模。

狂飙猛进也不无隐忧：恒大2016年半年报显示，集团总资产9999.2亿，总负债8179亿，净资产为1820亿（包含永续债1160亿），资产负债率达81.79%。按照香港会计准则，永续债列入权益，若剔除这一部分，恒大资产负债率超过90%。

如此之高的负债率，也意味着巨大的风险。早在2008年，大肆扩张中的恒大谋求香港上市失败当时恒大亟需现金用于偿还银行贷款及大规模的项目开发，但因缺乏融资手段致资金紧张，而被视为恒大历史上最大的危机。彼时，恒大地产负债率不到50%。后来直至2009年11月才在香港成功上市。

买！买！买！举牌万科浮亏42亿元，恒大举牌概念股年底惊魂

坊间传言，恒大2008年上市失败危急之时，许家印曾求助于王石，遭后者拒绝。

戏剧性的是，2016年8月，万科控制权之争已鏖战多时，股价高企，许家印却半路杀出，且持续大手笔买入。截至2016年底，恒大共持有15.53亿股万科A股股份，持股比例为14.07%，耗资362.73亿元。依此计算，恒大持股均价为23.35元/股，以12月26日收盘价20.65元/股计算，其账面浮亏达42亿元。

恒大加入这场游戏后，因可买入的万科流通股已为数不多，各方筹码已基本锁定。截至2016年11月30日，万科股本结构中，宝能持股25.40%、华润持股15.29%、恒大持股14.07%、万科管理层资管计划共计持股7.12%、安邦持股约为6.18%，个人股东刘元生持有1.23%。

市场一度揣测许家印将谋求控制权一血2008年之耻。然而，这并非故事真相。2016年12月17日晚，恒大总裁夏海钧称，恒大无意也不会成为万科的控股股东。这是恒大高层首次明确表示持股万科的目标。

尽管如此，将于2017年上半年举行的万科董事会改选，将是其控制权之争的另一出大戏，许家印手中的票将成为左右大局的关键力量。

万科只是恒大举牌最为人注目的一家。2016年，恒大还先后控股收购嘉凯城，举牌廊坊发展20%的股权。

此外，因频频举牌及准举牌，恒大旗下的恒大人寿与其他险资已经成为A股市场令人侧目的生猛力量，恒大人寿更以其快进快出的游资风格，打破了市场此前关于险资长期投资的心理预期，让不少跟风的投资者深陷套中。

梅雁吉祥堪称恒大人寿的“经典之作”。2016年9月28日至9月30日，恒大人寿买入梅雁吉祥股票9395.83万股，占公司总股本的4.95%，因未超过5%的持股举牌线，无需公告即可随时进出。10月25日，梅雁吉祥涨停。当晚，梅雁吉祥三季报显示，恒大人寿已成为梅雁吉祥第一大股东。随后，其股价连续两日涨停，至10月28日股价创出年内新高。11月2日，遭上交所问询后，梅雁吉祥公告恒大已于10月31日清仓，股价跌停，随之一路下跌至12月26日的5.74元/股，跌幅近30%。

恒大人寿如此凌厉的打法也曾在栋梁新材、国民技术、雪迪龙、平高电气等多个上市公司屡试不爽，获利颇丰。

这引发了监管层的不满。保监会下发通知称，暂停恒大人寿委托股票投资业务。恒大概念股随之大幅下跌。同时，恒大人寿万能险的互联网销售渠道被叫停，该渠道销售占比高达91%。

市场分析人士认为，2017年，若其万能险互联网销售不畅，恒大人寿恐怕再难掀起波澜。

卖！卖！卖！多元化受挫，

粮、米、水、油清仓处理

“中国目前有太多市场机会，如果我们不去做就太可惜了。”2013年，对于恒大的多元化战略，许家印如是说。

时逢地产寒冬，恒大高调进入粮、米、水、油等快消品行业。一时间，恒大各种广告铺天盖地，并声称“恒大冰泉”创造了铺货30天获57亿订单的行业奇迹。2014年初，许家印要求恒大冰泉的销售业绩目标是：2016年300亿元！

但计划远赶不上变化。

2016年9月28日，恒大宣布，将其乳业、矿泉水、粮油板块以总价27亿元清仓出售，且允许受让方5年内继续使用“恒大”品牌。

割肉背后是巨额亏损。自2013年至2015年5月，恒大冰泉累计亏损39.46亿元。因乳业、粮油板块数据未公布，其经营情况尚不得而知。

退出快消品，并不意味着恒大多元化止步。许家印表示，恒大已进入“多元+规模+品牌”的发展战略阶段，正在实施“夯实基础 多元发展”的第七个“三年计划”。

恒大足球屡屡夺冠的辉煌战绩让广州恒大淘宝足球俱乐部股份有限公司（恒大淘宝）备受追捧。2015年11月，恒大淘宝登陆新三板，成为亚洲足球第一股，首笔融资募集资金8.7亿元，市值约218亿元。但在耀眼光环下，恒大淘宝2013至2015年连续亏损，净利润分别为-5.76亿元、-4.83亿元和-9.53亿元。

一波三折，A股回归路缓缓前行

因香港市场对内地房企普遍估值不高，恒大回归A股是许家印力推的战略方向。

私有化后借壳回归A股是其路径之一。按照规定，要约方只需收购超过90%的股份就可成功私有化。2015年底，许家印、丁玉梅夫妇合计持有恒大80.12%的股份。

2016年4月，恒大耗资36.1亿收购嘉凯城52.78%的股份，入手这一壳资源。此后，廊坊发展又被视为第二个借壳对象。许家印只差一步之遥。

行至年终，恒大却选择了分拆上市。

2016年11月14日，深深房A公告，拟购买恒大地产100%股权，交易完成后，凯隆置业将成为公司的控股股东，实际控制人为许家印。注入深深房的资产包括恒大绝大部分的房地产项目，以及恒大淘宝足球俱乐部。为此，恒大计划引入300亿元战略投资，投资后A股市值约为2280亿元，该估值是恒大港股上市平台的近4倍。

不过，2016年上半年，市场曾传言证监会暂缓中概股及红筹股国内上市。对此，证监会发言人张晓军表示，“这类企业回归A股有较大的特殊性，特别是对境内外市场的明显价差、壳资源炒作应该高度关注”。

目前，恒大分拆上市方案正等待监管层的批准。相对于其他企业的回归之路，恒大回归计划因与万科股权之争相互纠缠而更加扑朔迷离。

媒体曾报道，深圳市政府开列的条件是，若要借壳深深房A，恒大须将其所持万科股份转给深圳地铁。后者正是万科此前试图通过定增引入的“白衣武士”。然而，万科2016年12月18日公告称，公司终止与深圳地铁重组。

2017年，恒大能否回归A股，以及万科股权之争都将揭开谜底。