我国房地产业的资本结构问题的优化探讨

摘要：随着我国房地产行业不断的壮大和发展，房地产业资本结构问题日益明显。在我国，房地产公司一般选用债务融资的方式作为经营资本的主要来源。虽然通过债务融资可以有效利用财务杠杆获益，但财务杠杆过高会使企业面临更高的财务风险，同时增加利息成本。本文旨在揭示房地产业资本结构问题产生的原因，提出优化房地产业资本结构的建议。

关键词：房地产业资本结构；债务融资；财务风险

一、我国房地产业资本结构存在的问题

（一）融资渠道单一

房地产行业属于资金密集型行业，房地产业的开发包括土地开发、房屋建筑、房屋的市场销售和房屋资产管理等多个环节，因此形成了资金需求量大，投资周期长，资金回收期长等特点。在融资方面，我国的房地产业的资金来源过于单一，过高地依赖于银行金融体系，倘若商业银行贷款政策紧缩，将会对房地产业产生重大影响。

（二）负债比重过高

负债经营已成为房地产行业重要的经营战略，房地产业的资产负债率平均值为68.59%，资产负债率远高于其他行业。负债比重过高，意味着房地产业需要承担更高的利息费用，即便利息费用在一定程度上具有抵税的正向效应，但由于房地产业投资周期长，资金需求量大的特点，这大大增加了企业的财务风险。

二、房地产业资本结构问题产生的原因

根据房地产业资本结构的问题可发现，影响企业资本结构的因素较多，大致上可分为宏观因素和微观因素。

（一）宏观因素分析

1、通货膨胀率上升。

居民消费价格指数作为通货膨胀率的一大重要指标，在分析房地产资本结构问题中有着重要作用。国家数据统计局公布的居民消费价格指数显示，2010年到2014年居民消费价格指数持续上升。房地产行业债务融资规模不断增加，资本结构不甚合理。从而导致房地产的资产负债率增加。

2、实际贷款利率变化。

实际贷款利率对企业的利息费用、债券的利息成本、公司每股收益产生影响，通过影响企业的资金供应需求来影响企业的资本结构。由于房地产业的资金需求量非常大，大部分房地产公司的内部资金不足以满足公司自身的发展需求，即便实际贷款利率上升，房地产公司仍然愿意承担不断增加的利息费用。利息费用的增加，使房地产公司更愿意发行债券，债券的利息成本同时也将增加。

（二）微观因素分析

1、盈利能力下滑。

盈利能力强的房地产企业能够产生更多的税后利润，得以通过留存收益维持正常运营。然而，近年来房地产公司的盈利能力逐年下滑，从而导致了企业的留存收益减少，房地产公司难以通过内部融资来满足资金需求。同时由于大幅举债会增加房地产公司的资产负债率，造成利息费用较高，从而所以导致成本增加而利润减少。

2、运营能力较差

企业的运营能力主要体现在总资产周转率上，运营能力强的房地产公司，资产周转率相对高，资金回收速度快，流动资产的利用率相对较高。这样房地产公司作业周期会相应缩短，资金占用少，负债水平较低。我国房地产业的总资产周转率指标较低，运营能力较弱。因而，房地产业的资金回收能力不高，资金利用率较差。

三、对房地产业资本结构问题的优化探讨

（一）实现融资渠道多元化

对于房地产业来说，实现融资渠道的多元化，扩宽融资渠道是优化资本结构最重要的途径。

1、注重债券融资。

随着房地产业的发展，企业可以更多地通过发行债券获取资金。这不仅避免了融资渠道过于单一的问题，也具有一定程度的抵税的作用。同时由于我国债券市场还不够发达，因此对于国家而言，应建立完善的资本市场体制，提供一个良好的金融环境。

2、增加海外融资。

这说明对于我国房地产在海外融资这一模式有着极大的进步空间，因此，房地产企业应设法提高海外融资在总资金中所占的比重，合理利用外商投资。同时，国家应鼓励外资金融机构在国内设立分所，从而增强中外金融机构间的合作，为国内房地产企业提供更多的外来资本。放宽对房地产行业的限制，使房地产业通过海外融资获取更多的资金，拓宽房地产业的融资渠道。

（二）提高企业偿债能力

1、提高企业的运营能力。

不仅要加快房地产企业土地、商品房的周转速度，还要加快企业回收资金的速度。而房地产企业的土地、商品房的周转速度与企业回收资金的速度又是相互影响的，土地和商品房的周转速度快，可以加快企业的资金回收，这样企业可以充分利用工程回收的资金来有效进行下一个工程项目，提高土地和商品房的周转速度。加强对土地房屋开发建设的效率，缩短开发周期。

2、引入外部监督。

商业银行作为房地产企业的主要资金来源，房地产企业的偿债能力直接影响着商业银行的利益。因此引入银行作为监督者，可以促进房地产企业提高其偿债能力。作为房地产公司的外部监督，商业银行应该强化其对房地产业的银行贷款管理，分析房地产公司的信用度，加强参与公司的治理、监督和监管，对房地产公司的大型项目进行分析，间接的提高房地产公司的业务水平，减少房地产上市公司与投资者间的信息不对称，保障投资者和债权人的利益不受侵害。

参考文献：

[1]陈杰.政府干预、资本成本与资本结构动态调整研究.财会通讯，2012（9）.

[2]张冀，王郑磊.中国高科技上市公司资本结构优化研究.经营与管理，2013（2）.

[3]赵东玲，李德安.我国房地产上市公司资本结构特点分析.东方企业文化，2012（6）.

[4]Titman，Wessels.The determinants of capita structure choice.Journal of Finance，1988（43）：l-19.

作者简介：

刘诗羽，江西财经大学。