基于建筑学角度的“成渝城市群”房地产价格持稳原因探析

2017-01-19曾元晟重庆市杨家坪中学重庆400050

中国房地产业 2016年22期

文/曾元晟重庆市杨家坪中学重庆 400050

文/曾元晟重庆市杨家坪中学重庆 400050

房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。“成渝城市群”位于成渝地区，是西部大开发的重要平台，是长江经济带的战略支持，也是国家推进新型城镇化的重要示范区。《成渝城市群发展规划》提出，构建“一轴两带、双核三区”的空间发展格局，重点建设成渝发展主轴、成绵乐和沿长江城市带，促进川南城镇密集区、南遂广城镇密集区和达万城镇密集区加快发展，进一步提高空间利用效率。目前“成渝城市群”的房地产价格持续稳定，本文将从建筑学角度分析“成渝城市群”房地产价格持稳的原因。

建筑学角度；成渝城市群；房地产价格；持稳

1、引言

随着二〇一六年三月李克强《成渝城市群发展规划》的提出，成渝城市群将要并且正在强化重庆和四川地区辐射带动作用为基础，以创新驱动、保护生态环境和夯实产业基础为支撑，建设引领西部开发开放的城市群，形成大中小城市和小城镇协同发展的格局，“成渝城市群”的房地产价格也在受到各地人民的广泛关注，下面本文将从建筑学角度，就建筑成本最基本的土地使用权出让金和建筑材料价格两个方面对“成渝城市群”的房地产价格持续稳定的原因进行分析。

2、“成渝城市群”房地产价格持稳原因

2.1 建筑成本中最基础的土地使用权出让金趋于稳定

对商品房来说，影响其价格的最主要的因素是土地的价格，土地是建造商品房的必要条件，土地价格也是商品房价格的重要组成部分。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

自从《成渝城市群发展规划》提出之后，成渝楼市成交量很大，但是房地产价格仍然持续稳定的根本原因还在于：政府土地供应量很大，政府并没有调高土地的价格，建筑成本中最基础的土地使用权出让金就趋于稳定。在这样的背景下，二〇一五年成都土地交易市场偏冷，开发商拿地更趋谨慎，多宗土地遭遇流拍，政府土地的大供应量和土地价格的稳定使得房地产价格的重要组成部分持续稳定，因此“成渝城市群”的房地产价格稳定就不足为奇。

2.2 建筑材料价格有涨有跌，基本持平

作为建筑成本的重要组成部分，钢材和水泥的价格不容忽视。就现在成渝地区的钢材和水泥价格进行分析，有涨有跌，使得建筑材料的价格基本持平，建筑成本也基本稳定。

a.就水泥价格进行分析：

由于生产过剩（二〇一五年产能利用率为67%左右），需求并不高，再加上各个企业之间的恶意竞争降价，使得二〇一五年的水泥价格暴跌，虽然二〇一六年有轻微的上涨趋势，但是幅度特别小，用来平衡二〇一五年水泥价格的暴跌是远远不够的。根据数字水泥网的统计数据，水泥均价由起初的233.58元/吨上涨到后来的257.92元/吨，上涨幅度为10%，但是因去年水泥价格的暴跌，使得虽然价格有所上涨，但是仍然低于去年同期价格水平。由表中数据和全国水泥价格近几年的走势可见，分地区来看，全国的水泥均价都保持在低位。

b.就钢材价格分析：

据中商情报局网讯报道，近期国产矿市场在稳定中渐强，进口矿港口报盘上涨5-15元。全国废钢南部较弱北部较强；唐山矿坯持续稳定，其他市场涨幅也在30-50元之间；国内生铁市场也是稳中趋强，成交量也一般；焦炭的价格稳中偏强，市场成交率尚可。以二〇一六年六月的钢材价格为例进行分析：