多产权建筑消防安全隐患分析及管理对策研究

施华杰 洪礼根 郑 颖（厦门市公安消防支队，福建 厦门 361000）

多产权建筑消防安全隐患分析及管理对策研究

施华杰 洪礼根 郑 颖（厦门市公安消防支队，福建 厦门 361000）

随着我国经济社会的全面快速发展和城镇化建设进程的不断加速，社会经济结构多元化趋势更加明显，多产权建筑在许多城市应运而生，本文指出了多产权消防建筑存在的安全隐患，并深入分析产生问题的原因，就如何进一步加强和改进多产权建筑的消防安全管理提出了可行性的意见和建议。

多产权；建筑；消防安全；问题；原因；对策；建议

多产权建筑是我国房地产市场快速发展的产物，通俗的讲就是建筑产权的多元化，指的是两个或两个以上的单位或个人共同拥有同一幢建筑物的产权。其产生的原因是多方面的，在此不再说明，多产权建筑本身具有复杂性、多元性、私有性和多变性，实践中，多产权建筑消防安全主体责任不明、消防安全管理监督脱节等问题的存在，严重影响了城市的经济发展和社会的和谐稳定，多产权建筑消防安全管理问题亟待解决。

1 多产权建筑存在的消防安全隐患

1.1 建筑产权结构不稳定

很多建筑物内的产权、使用单位将建筑部分出让、出售、出租，产权变动频繁，新产权单位或个人在租用或购买后，只管根据自己的用途随意装修、随意间隔，不从科学的建筑消防设计出发，也不到公安消防部门申报，加之不少基层公安消防部门精力非常有限，无法在第一时间发现并纠正使用单位私自变更原建筑、破坏原有的防火分区、消防通道、堵塞或改变原有消防设施状况的问题，火灾隐患不断增多。

1.2 设备维护保养不落实

由于建筑物内不少产权人随意变更建筑用途和消防设施的位置，本应该根据消防安全需要增设很多消防设施反而未增设，缺少火灾报警、防烟排烟、自动喷水灭火等消防设施的现象十分普遍。再加上多产权建筑责任多元化、没有专业的自治消防管理队伍、维护保养的资金难以筹集等原因,造成火灾自动报警、自动喷水灭火等消防设施很多都处于无人监管、无人维护保养的状态，损坏、故障、瘫痪问题频发。

1.3 消防公共通道不通畅

很多产权单位和个人只考虑自身的生产经营和安全需要，最大程度的增加实际使用面积，擅自改变多产权建筑的使用功能,造成公用疏散通道不畅。有的在各自建筑内部装修过程中随意将楼梯间、窗户封堵或占用属于建筑内部的公共走道；有的消防通道被堆放杂物占用，有的甚至将原有设计的消防通道封堵并改造成封闭的房间进行使用，将自己产权建筑内的公共安全通道封闭,造成整幢建筑消防通道不通畅，一旦发生火灾后患无穷。

1.4 安全意识和自救能力不强

多产权建筑工作和生活的人员多并且复杂，统一、有针对性的消防安全教育学习培训不够，不少人员消防安全意识较差，片面追求经济利益而忽视生命财产安全，对消防法律法规认知还非常不足，甚至天真的认为自己只要平时多注意就能避免火灾，消防设施是消防员用的，发生火灾了大不了报警，实践中，不会使用消防设备、不能合理选择逃生路线和逃生方式是火灾中巨大人员伤亡的重要原因。

2 多产权建筑存在消防安全隐患的原因分析

2.1 消防制度不落实

有的多产权建筑虽然统一制订了消防安全制度，但是由于产权经常变更、使用主体不稳定和对消防安全规定不重视等多种原因，造成各类消防安全制度得不到有效执行和落实，各项长效机制与监督管理措施形同虚设。

2.2 消防责任不明确

多产权建筑内的很多业主认为自己建筑空间内不出问题就完全没有责任了，对邻近场所或其它业主不闻不问，各扫门前雪，对于公共消防设施出现的损坏等问题，鲜有人出面牵头解决，维护、保养资金更是难以筹集，消防管理方面互相推诿扯皮的问题突出。

2.3 消防安全监管不及时

很多业主在设计、改建、装修前往往没有取得有关部门的审批，甚至根本不知道要办理消防许可，其室内布局、使用和装修往往缺乏有效监督制约，消防设施、消防通道等项目都没有经过消防审核、验收合格即投入使用，而消防监管部门碍于人员有限等原因却无法在第一时间做好对多产权建筑消防安全的事前检查、监督和整改。

3 相关对策和建议

3.1 明确多产权建筑消防安全主体责任

从施工单位接手的时候就要明确多产权建筑物业管理部门是建筑消防安全责任的主体，建筑工程消防验收必须通知物业管理单位，从管理源头上避免互相扯皮现象。多产权建筑中的业主是各自消防安全具体责任人，由全体业主共同负责建筑共用部分的消防安全，各自负责专有部分的消防安全。物业管理部门应当切实履行管理职能，严格按照《消防法》对业主装修进行监督，确保没有占用消防设施，没有使用易燃易爆材料，没有改变消防安全布局；还要合理使用好建筑物维修基金，对公共安全出口、消防安全设施、消防通道进行统一监督管理，对消防设备开展经常性的维护和保养，提高公共消防设施使用效率。

3.2 加强多产权建筑消防安全管理

要加强源头管控，对未经消防验收合格的建筑工程项目，不给于办理相关证件，从源头上遏制多产权建筑消防安全隐患。要求产权单位和个人在出售或出租时必须到物业管理部门进行登记，明确建筑使用性质和使用范围；装修、改造前必须到物业管理部门办理相关手续，经消防部门审核合格后方可办理水电使用手续入驻装修。装修期间，物业部门要派专人不定时抽查装修现场消防安全防护情况；在进行室内布置时，不得占用消防安全通道或者堵塞安全出口，更不能遮挡消防设备，物业部门对存在隐患进行督促整改，拒不整改的及时报送消防部门依法予以处罚。

3.3 强化多产权建筑消防监督检查

相关行业主管部门和公安消防机构应切实负起责任，采取多种形式，加大对多产权建筑消防安全监督检查力度和频率，要重点检查多产权建筑中场所装修是否严格按照验收规范和装修设计执行，装修材料、消防产品的质量是否合格。要通过定期和不定期的检查，确保多产权建筑安全出口、消防通道畅通，逃生指示标志、应急照明设备等消防设施和器材完好无损，还要保证室内外的消防水系统安全可靠，一旦火灾事故发生，能迅速启动水系统确保消防水源充足。要充分重视发现的各类问题，跟踪督促整改，切实把各类消防隐患消除在萌芽状态。

3.4 提高群众消防安全意识和自救能力

要加大消防安全宣传和教育的力度，提高全民消防安全意识和自救能力。一方面要把消防知识宣传纳入各行业、各系统的宣传工作体系，各级政府和消防主管部门要敢于作为，通过设立宣传专栏、警示标识、悬挂横幅、举办各类消防知识讲座、论坛等多种载体，开展贴近群众、贴近生活、贴近实际的消防宣传教育工作，适应不同层次人民群众对消防安全知识的需求；另一方面全社会特别是各机关、单位、学校、社区要积极参与到消防知识学习上来，要在本地区、本系统定期组织消防安全教育学习培训，学习国家消防法律和法规，学习消防安全和自救常识，确保每个公民、每个员工都了解本地区、本部门、本岗位的火灾危险性和预防手段，都能熟练掌握消防设施、消防器材的使用方法和自救逃生的有效技能。

[1]潘峰.浅析如何加强新时期多产权建筑消防安全管理[J].价值工程，2010.

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[5]柏励.多产权建筑消防安全管理[J].经营管理者，2011.

Analysis of multi property building fire safety risks and management countermeasures

With the rapid development of our society and the acceleration of urbanization process, the diversification of social economic structure is more obvious, many property buildings emerged in many cities, this paper points out the potential safety problems of multi property buildings, and in-depth analysis of the causes of the problems, and put forward some feasible advice and recommendations on how to strengthen and improve the fire safety management of multi property buildings.

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1003-8965（2017）04-0161-01