基于物业管理的商业建筑节能管理模式

张仕廉，邓小庆

重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045



【土木建筑工程 / Architecture and Civil Engineering】

基于物业管理的商业建筑节能管理模式

张仕廉，邓小庆

重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045

分析中国商业建筑节能管理现状，建立商业建筑全过程物业节能管理运行机制，提出行为节能管理、建立内部节能管理平台和节能改造3大主要节能管理方式，指出商业建筑应用物业节能管理的必要性及可能性.通过专家访谈、问卷调查和因子分析，得出商业建筑全过程物业节能管理的7大控制要点，主要涵盖重点能耗设备选配与系统运维、节能管理保障措施及节能人员素质3大方面，为物业节能管理实践找到抓手，研究可供发展物业管理服务业、创造良好经济效益和环境效益借鉴.

管理科学与工程；商业建筑；节能管理；物业管理；行为节能；节能改造；因子分析

“十二五”以来，中国在环保方面的投入力度不断加大，据环境保护部环境规划院测算，预计“十三五”期间环保投入将增加到每年约2万亿元，“十三五”期间社会环保总投资有望超过17万亿元[1].“十三五”规划明确指出发展绿色环保产业，培育服务主体，支持服务模式创新，鼓励发展节能专业化服务，推行合同能源管理，建立绿色金融体系，设立绿色发展基金[2].在建筑节能管理过程中，政府的推动作用主要通过法律法规和行政手段来实现[3].从国家政策和财政投入支持力度可看出政府对节能事业、节能管理的高度重视，作为中国高能耗领域之一的建筑领域有必要加强建筑节能研究，其中商业建筑比例较大且多为高能耗项目，是建筑节能的重要方面，对商业建筑进行良好的节能管理具有良好的示范带头作用.

侯静等[4]分析了公共建筑节能潜力并研究了建筑节能改造市场化的途径；闫辉等[5]指明了公共建筑节能全生命周期各个阶段的节能步骤；张琳[6]提出节能服务公司运营模式的构建必须从全过程管理着手；张春雷等[7-8]分析了中国合同能源管理推行存在的主要问题及障碍因素并提出了对策建议；刘巍[9]分析了中国商业建筑的节能改造潜力, 并阐述了商业建筑节能改造的相关技术和市场机制；冯莹莹等[10]根据大型商业建筑能耗特征，总结出大型商业建筑节能设计的主要内容，并用案例分析了各类节能措施对其运行能耗的影响；陈新[11]提出节能管理需建立能源管理平台或系统；王筝[12]指出“管理型”物业管理模式已在中国物业管理市场出现，物业服务企业在经营模式上可实行管理与作业分开；苏宝炜[13]对物管企业如何建立节能管理体系运行基本模式及实施办法进行了说明.

上述研究分析了节能改造、节能设计、合同能源管理和能源管理平台等节能方法，并提出了物业管理的节能可能性，为寻求高效的节能管理提供了良好基础，但未针对商业建筑存在的节能管理问题提出可具体实施的改进措施.为此，本研究对商业建筑物业节能管理运行模式及控制要点进行分析，有助于挖掘物业管理企业的节能潜力，在发展物业管理行业的同时实现商业建筑高效节能.

1 中国商业建筑节能管理现状

1.1 中国商业建筑节能管理存在的问题

商业建筑的结构构造、空间布局及功能用途体现出明显的特殊性和差异化.对应节能技术的复杂性，出现了高难度的节能规划和整体节能管理需求，而中国精通高新节能技术的专业人员和懂商业建筑运营的复合型节能管理人才匮乏.在前期方案制定时，未考虑商业建筑的特殊性、未根据项目的实际节能需求及用能环境对项目进行节能技术适用设计，导致节能设施配置不当、节能方案不合理及高科技堆砌等现象.商业建筑全过程节能管理中，在施工不便、成本压缩及进度受限等情况下，节能控制目标、信息传递以及实际执行操作3个方面体现出严重的“漏斗效应”；商业建筑是以提供服务而持续产生价值的平台，“漏斗效应”会直接、长期地损害其价值[14].从建造转向运行的过渡阶段，常因开业赶工期而将验收调试简化.通过绿色建筑评价指标体系中行为节能相关指标的缺乏，可看出运营阶段行为节能未得到足够重视.运行制度不健全使得在实际节能过程中节能方式不规范；商业建筑运行时间长、设备使用频率高，必要的维修维护缺乏使得节能管理效率低下.

商业建筑项目内在特质决定了其投资回报期长，实施过程影响因素复杂多变，具有较高的不确定性[15]，业主作为最大受益者，享受着与前期低比例投入对应的不合理收益分配；节能服务企业在前期的主要投入承担和收益分配中的弱势地位使其难以快速发展；长周期及政府激励政策下的低利率使银行缺乏积极性，商业建筑节能投资机会成本与预期收益之比对投资主体不具吸引力，潜在的投资主体选择观望等[15]，是导致资金成为节能实施的主要障碍.此外，现有的节能管理模式下，信用机制缺失，第三方监督机构匮乏，商业建筑业主与节能服务企业在能耗监控、节能量和节能效益的认定和分配上也存在分歧.

1.2 中国商业建筑中的物业管理

实施合同能源管理模式的节能服务公司普遍具有入行时间短且规模不大的特点[16],对商业建筑节能管理经验不足；合同能源管理模式下，能源管理服务企业对商业项目的融入时间长；其单一的业务模式难以满足商业建筑差异性对节能管理针对性的要求；改造后的节能管理后续服务得不到保障；该模式下业主与能源管理企业存在严重的利益矛盾等；合同能源管理应用于商业建筑节能管理存在不足，需加以改进创新.

目前，中国的物业管理服务处于能耗集中的运营管理阶段，物业管理企业作为商业建筑日常运行的第一管理者及实施者，具有服务时间统一性、空间便利性及良好的服务平台，通过发掘物业管理企业在节能管理方面的巨大潜力，拉长纵向服务时间，拓宽业务至项目前期节能管理，有利于形成全过程节能管理模式，良好的物业节能管理服务可以使物业升值，带来额外的效益，且目前中国正大力提倡发展节能服务业，物业节能管理将具有良好的市场和发展前景.

2 商业建筑全过程物业节能管理

2.1 商业建筑物业节能管理概念

刘兴民等[17]指出物业能源管理是以物业管理公司为主体，依托物业管理服务平台，采用合同能源管理理念，融合各类节能服务公司，向业主单位提供节能管理和服务.本研究以商业建筑为研究对象，强调行为节能及物业节能运作方式，探索商业建筑在全过程的节能管理，故将商业建筑物业节能管理定义为：以物业能源管理为基础，以前期节能设计、系统建设、运维及持续改进阶段的全过程为服务周期，采用日常行为节能管理、建立内部节能管理平台、节能改造等方式，以对应的物业节能管理制度为管理手段，通过全程一站式服务实现商业建筑全面节能的物业节能管理体系模式.

2.2 商业建筑全过程物业节能管理运行模式

2.2.1 运行机制

商业建筑不同于住宅，在设计、空间布局和设施布置等方面各具特点，存在明显的特殊性和差异化.物业服务商业，在对项目的分析上必须具有针对性，不能以住宅的常规服务代替商业服务；应对商业项目有针对性地分析，掌握商业行业的特殊性、顾客的特殊性，注意商业服务细节[18].因此物业管理企业应根据项目特点有针对性地制定节能方案、进行节能管理，具体管理运行机制如图1.

图1 商业建筑全过程物业节能管理运行机制Fig.1 The operation mechanism of property energy saving management of commercial building

2.2.2 物业节能管理全过程集成

商业建筑全过程物业节能管理是包括节能过程、节能组织、节能目标及节能信息的集成管理系统.前期的节能意见征询、节能方案设计、节能施工、节能运营、节能改造及项目节能后评价各环节通过物业管理企业的过程管理集成为一个整体，前一阶段节能工作顺利完成后继续下一阶段节能工作；物业管理企业联合业主、施工方、咨询设计单位及供货商等形成节能管理组织，各方协同作业；物业管理企业以节能目标为主，结合费用、质量和进度目标等要素，在节能全过程中联合各节能主体进行节能目标控制，监督和测评节能工作的完成进度，并作为阶段性考核指标，避免节能目标逐级弱化；信息集成通过引入节能信息管理系统，进行准确、及时和有效的节能信息记录、分析、提取与传递，使节能信息在各阶段各主体间得到有效的交流和共享，以保证后续节能工作的便利及高效.构建物业节能管理综合集成模型如图2，在此模型中以物业管理企业为节能管理中心，形成相互联合的节能整体.

图2 商业建筑全过程物业节能管理的综合集成模型Fig.2 The integrated model of property energy saving management of commercial building

2.3 商业建筑物业节能管理方式

2.3.1 日常行为节能管理

行为节能是指在节能意识引导下，在运营过程中，通过运行管理人员及使用者的合理用能行为，使建筑内部能耗系统按照必要的能耗需求运行.行为节能有助于在拥有良好的节能环境下充分发挥节能技术及节能措施的作用.物业管理企业实施商业建筑日常行为节能管理包括日常行为节能做法及有效行为节能管理方式两大方面.行为节能管理方式是通过制定行为节能规章制度，明确行为节能方式及做法，确保行为节能的实施，包括物业管理人员的行为节能管理以及在对用户用能政策上采取“按实征收”的节能管理办法并进行积极引导.

2.3.2 建立商业建筑内部节能管理平台

良好的管理平台是进行节能管理的有效工具，商业建筑内部节能管理平台包括硬件及软件两方面，针对项目进行节能指标设定后，硬件设备对能耗数据进行监测和采集，经软件系统计算分析后进行反馈调节和动态控制，可有效监控建筑能耗，迅速找出高能耗源头，提高调控效率，优化管理流程.内部节能管理平台建立的关键在于：与智能、科技公司等合作，引进适合项目的节能控制设施；根据项目运行情况及节能规划设定合理的节能指标；确保数据信息收集的及时性、准确性和有效性；充分利用该平台成果，根据分析结果及时处理问题，并不断反馈循环.

2.3.3 节能改造

由于前期的不合理设计等客观原因造成且一般的管理方式无法有效处理的节能问题，需借助节能改造来解决，故物业节能管理企业应具备节能改造管理能力.商业建筑物业节能改造管理模式下，业主通过合同管理方式委托物业管理企业进行节能改造活动并进行相应的监督管理；物业节能管理企业作为节能管理的主体，在节能改造过程中联合各参与主体实施节能改造活动.建筑节能改造具有典型的正外部经济性、区际外部性、代际外部性以及公共外部性[19]，资金来源与成本分担是实施节能改造的重要限制因素，节能改造项目融资应充分运用其它融资渠道，利用市场机制大力吸引各类资本进入节能产业[20].物业管理企业可在物管费中增设节能管理费用项，抽取一定比例物管费分担成本；并可设立专项节能基金以建立长期、稳定、有效的资金保障.

根据节能改造活动中各主体合同关系的不同，商业建筑物业节能改造管理模式分为两大类：

模式1：总承包——全权委托(见图3);

模式2：委托管理——代理型和非代理型(见图4).

图3 节能改造管理模式1：物业管理企业总承包Fig.3 The energy saving reconstruction model 1-general contract

图4 节能改造管理模式2：物业管理企业项目管理Fig.4 The energy saving reconstruction model2-project managing contract

3 商业建筑物业节能管理的必要性及可能性

中国节能管理发展趋势是由命令型管理向服务型管理和精细化管理转变[21]，节能管理需符合动态节能原则，物业管理企业具有良好的运营管理经验，日常管理者的身份便于进行精细化管理，其服务过程反映出良好的弹性控制及动态反馈，是遵循能源管理原则的重要体现.物业服务于商业，商业促进物业的发展，商业与物业协同合作有利于商业的经营管理[18]，物业节能管理相比其他节能管理模式及方式具有以下必要性及可能性.

3.1 必要性

商业建筑行为节能、管理节能、技术节能及经济节能各方面均离不开物业管理企业的管控、协调与配合.作为唯一的运管方，物业管理企业享有明显的主体优势及平台优势，具有采取行为节能必备条件，并可将行为节能持续到建筑运营末期.管理节能与物业管理的协调与配合，可增强管理的有效性及联动性，可对技术节能加以保障.物业管理企业提供节能专项服务及委托性的节能管理服务可提高收益，稀释常规服务成本；对业主而言，在物业管理服务基础上增加节能管理服务，其成本低于外聘能源服务公司所需成本；节能本益比构成了物业管理企业提供节能管理服务的核心成本优势，物业节能管理是经济节能的良好选择.

3.2 可能性

物业管理企业作为运行管理主体相比能源管理企业更具备商业建筑运营管理经验；物业管理已发展较为成熟的行业，具备一定的资本，拓展业务能力强，能较快地引进节能技术、资金和人才，更易培养出复合型节能管理人才.商业建筑物业管理服务与节能管理服务同期，在时间和空间上有利于整体管理，充分利用物业管理平台进行节能管理，可避免信息不对称，提高效率.在具有良好的节能设备环境下，物业管理企业可充分发挥行为节能，以最低的节能成本获得可观的节能效果.物业节能管理中进行节能改造近期获利能力较差，前期低投入与稳定可靠的长期节能效益回收使物业管理企业收益有保障；业主和节能服务公司如何确定节能效益分享比例和绩效水平是节能效益分享模式的主要问题[22]，但在物业节能管理模式下，物业管理企业与商业建筑开发商长期合作且彼此信任，在实施节能项目的过程中持续配合，并在节能量和节能效益的测算、认定和分配上分歧少，故双方节能效益得到保证的同时物业管理企业承担的商业风险小.在节能改造活动全过程中，物业管理企业事前无融入障碍、事末移交便利、后续管理有保障，使节能改造效果得到可持续发展.

4 商业建筑全过程物业节能管理控制要点分析

本研究采用访谈、问卷调查和因子分析相结合的方法，探究物业管理企业在商业建筑全过程进行节能管理应重点控制的要素.

4.1 问卷设计、发放与回收

本研究从物业管理和节能管理两方面挖掘物业节能管理的控制要点，通过文献回顾和相关访谈，识别了27个控制要素(表1)，在此基础上进行问卷设计，采用Likert量表l～5级打分法.受访者均来自于建筑行业中商业建筑大型企业、一级物业管理企业及高校专家.此次调查共发出问卷180份，回收有效问卷144份.

表1 商业建筑物业节能管理控制要点Table 1 Control points of property energy saving management of commercial building

4.2 数据分析与处理

4.2.1 信度及效度检验

对问卷数据进行信度检验，得其Cronbach’s α值为0.915(>0.85)，问卷数据内部一致性和可靠性高，信度良好；KMO(Kaiser-Meyer-Olkin)值为0.761(>0.7)，数据相关性较好；Bartlett的球形度检验的显著性概率为0.000(<0.001)，表明效度良好，适合做因子分析.

4.2.2 提取公共因子

从因子分析的角度,根据SPSS Statistics V17.0软件提取原则及碎石图，筛选出主成分特征值大于1的因素，再选取前7个指标，其累计方差贡献率为66.871%(表2).

4.2.3 公共因子命名解释及重要性分析

采用方差极大化法，对因子荷载矩阵进行旋转，得旋转后的因子载荷矩阵，见表3.根据因子载荷矩阵及指标最终所呈现情况，对7类因子组进行概括，并运用重要性指数对27个指标及7个控制要点进行重要性计算与排序(表4).重要性指数=[∑(aX)]/5×100，其中，a是被调查者对某指标的评分，由于调查问卷采用5分制Likert量表，故评分为{l，2，3，4，5}；X=n/(N-n)，n为对某指标做出同一评分问卷的个数，N为回收统计问卷总数.

表2 总方差解释Table2 Total variance explained

表3 旋转后的因子载荷矩阵Table 3 Factor loading matrix after rotation

(续表3)

表4 控制要点命名及其重要性指数Table 4 Names and important indexes of control points

(续表4)

4.3 结果分析

考虑7个控制要点下所包含指标之间的关系，现将其归纳为3大方面，探讨如下：

1)重点能耗设备与用能系统的选配与运维，包含F1、 F2、 F4和 F7.采暖、空调、照明、供水系统和大型设备及办公设备是商业建筑的主要耗能源头，若选配不当、缺乏有效的控制及运维，必然导致高能耗，故对其进行良好的选控及管理是物业节能管理的控制要点.

2)节能管理保障措施，包括F3和F5.进行节能方案设计、引进节能技术、进行节能改造和建立内部节能管理平台是进行节能管理的重要手段，其应用目前仍不成熟，普及度较低，对其灵活、有效的使用并控制有利于快速提高管理效率并提升物业管理企业竞争力.监督能源管理规章的实施、对能耗进行良好的分析及核算与及时反馈信息，有利于进一步动态调节节能管理措施，避免延迟反应.F3和F5重要性指数分别排第1和第2，应作为关键要点进行控制管理.

3)节能人员素质，包括F6.作为商业建筑日常管理者物业节能人员在进行节能管理时应重视其日常行为管理能力及节能意识，重视积累相关物业管理经验及能源服务经验，熟悉节能管理环节及具体措施以提升物业节能管理企业综合服务能力.

4.4 因子得分评价

根据表5各因子的得分系数矩阵，可计算每个公共因子的得分为

F1=-0.024X1+0.017X2+0.019X3+…+0.023X27；

F2=-0.081X1+0.325X2-0.043X3+…+0.069X27；

⋮

F7=0.039X1-0.033X2+0.046X3+…+0.282.

表5 因子分析得分系数矩阵Table 5 Coefficient matrix of factor scores

(续表5)

根据表6，以旋转后的方差贡献率为各公共因子权重，构造主成分综合模型，可得物业节能管理控制得分值为

Z=0.2212F1+0.1652F2+0.1477F3+

0.1232F4+0.1198F5+0.1169F6+

0.1060F7

(1)

将计算出来的F1，F2，…，F7值代入式(1)，就可得到商业建筑的物业节能管理控制情况.针对不同的商业建筑项目，可通过式(1)计算分析对应的物业节能管理情况，并据其采取相应的物业节能管理措施，以保证商业建筑项目物业节能管理的进一步实施与提高.

表6 旋转后因子荷载Table 6 Loads of control points after rotation

结 语

本研究是对“十三五”规划中节能环保政策落实的积极响应.中国政府对节能服务产业的高度重视和支持是对节能管理市场的有力助推，物业管理企业作为商业建筑节能管理主体具有良好的政策基础.物业节能管理作为顺应建筑节能服务市场发展的产物，具有巨大的进步空间，在充分提高能源管理水平的基础上，实现市场化和专业化运作，将是商业建筑节能管理模式创新的重要突破.但目前中国物业管理行业面临的节能管理市场进入障碍大，物业管理企业在节能管理中的参与度较低，缺乏成熟的节能技术及节能管理经验，节能方案设计和节能管理能力有待进一步提高.业主对综合节能服务的需求较为强烈，但对建筑节能服务的认识有限[23]，物业节能管理服务于商业建筑仍需政府的积极倡导及培育.

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【中文责编：坪 梓；英文责编：之 聿】

Energy saving management mode of commercial buildings based on property management

Zhang Shilian†and Deng Xiaoqing

Faculty of Construction Management and Real Estate, Chongqing University, Chongqing 400045, P.R.China

By analyzing of the present status of the commercial building energy saving management in China, we propose the operation mechanism of property energy saving management in the whole process of commercial building and three main methods including the behavioral energy saving, establishing internal energy saving management platform, and the energy saving reconstruction.We indicate the necessity and possibility of the application of energy saving management based on property management.Through expert interview, questionnaire investigation and factor analysis, we summarize the seven control points in the whole process of property energy saving management, mainly covering the operation and maintenance of key energy consumption equipment, safeguard measures of energy saving management and quality of personnel.This study sets a starting point to the practice of energy saving management, makes a breakthrough for the development of property management services, and contributes to create economic and environmental benefits.

management science and engineering; commercial building; energy saving management; property management; energy saving of behavior; energy saving reconstruction; factor analysis

TU 9

10.3724/SP.J.1249.2016.06627

国家社会科学基金资助项目(12AZD064)

张仕廉(1960—)，男，重庆大学教授．研究方向：建筑安全和建筑节能．E-mail：cquzsl@126.com

引 文：张仕廉，邓小庆．基于物业管理的商业建筑节能管理模式[J].深圳大学学报理工版，2016，33(6)：627-638.