基于营改增背景下缓解房地产业增税效应的对策研究

文/张运来

基于营改增背景下缓解房地产业增税效应的对策研究

文/张运来

本文对建筑业实行营改增可能会产生的税负影响进行了研究，先从理论方面对房地产业营改增涉及到的增值税、城建税和教育费附加以及企业所得税税负作了测算分析，然后分析了营改增对房地产企业的税负影响，最后给出了相应的对策建议。

营改增；房地产；增税效应；建筑业

营改增对房地产行业的影响是显着的，房地产行业有一个复杂的税收环境和行业特点，造成税收负担的增加，其因素也有不同的可持续性和可控性的。为了缓解房地产行业税收增加的影响，确保以增值税（增值税）替代营业税的顺利实施，房地产行业的相关政策取代营业税，增值税（增值税）当行业的特点，预计将结合房地产行业将出现灵活的政策。政府，在制定替代营业税与增值税（增值税）政策应充分考虑建筑业的特殊情况和承受能力，根据税收改革的原则，以消除双重征税和整体税收负担不增加或略有下降，明确的国家房地产行业，适当放宽税收政策，税收改革，以确定合理的房地产。企业、施工企业要积极采取措施应对营改的影响，增加企业的生产经营。

一、对房地产业适当放宽征税政策

（一）建立专用设备进项税额备抵制度

房地产行业特别是建筑企业为了保证正常的生产和经营活动，购买或建设大型专用设备，专用设备在企业总资产中占有很大比例，并摊销时间，购买专用设备时，投入税额相对较大，所以在试点期间增加了营改增。建设企业购买专用机械设备，允许建立投入税额相关补贴。要扣除固定资产的投入税，允许新增，为原来的固定资产，或允许企业在开始时的机械设备和其他固定资产的投入增值税可以分期扣减，或作出有关规定，根据固定资产的净值，如原来的价值超过50%的份额净值扣除3年的净价值。超过20%的原始价值占了2年，然后允许可抵扣的规定。

（二）考虑暂按小规模纳税人征收

房地产业是一个劳动密集型、低利润和竞争激烈的行业，有助于解决社会的就业问题做出一定的贡献，根据房地产行业的特点和产品的生产，整个行业在中国统一更换营业税与增值税（增值税）的政策，更有利于提高增值税抵扣链。可抵扣和房地产行业的主要是由于其自身的特点造成的房地产行业，劳动力资源，巨大的分散经营，许多建筑工地的偏远地区，而不是从标准的企业购买材料，这些功能大大限制了企业全额抵扣，所以当不可抵扣，以减少企业的税收负担时，可以使用按照小规模纳税人的标准，虽然不可抵扣的投入，但利率已大大降低。这种方法可以在一审3实现，所以它不能减少国家的税收，而且在实施增值税改革不会增加企业负担。

（三）采用即征即退或财政扶持的补贴办法

营业税改征增值税（增值税）会使大部分的税收增加的建筑施工企业，劳动成本不断上升，如果增加企业的税收负担已经很大，不仅让企业面临危机，减少对劳动力的企业的吸收能力，不利于经济的快速的发展，所以如果你一定要按照试点方案的执行可以即征即退以租赁业房地产行业补贴，即根据试点方案规定，对增值税实际支付超过一定比例或超出营业税部分，做到即时退款，或给予财政补贴增加的部分税收负担。在目前的营业税改征增值税（VAT），满足了金融租赁业的条件，如果超过3%的超过部分给予即征即退的优惠政策，实际税负，证明一些例子，在金融租赁企业税负即征即退优惠政策的实施，减少了明显的，可以帮助试点企业顺利渡过困难时期。虽然这只是一个过渡性的政策，长期不能实施，但在营改增期间可以帮助企业降低一定的经济压力。

二、房地产企业应做好营改增应对措施

（一）及时应对国家相关政策变化

企业的经营状况与国家政策的实施密切相关。一方面，国家政策调整是衡量国家宏观调控的相应对策，另一方面，根据国民经济和社会发展所做出的各种因素，如企业投资，如时间、方向都将在相关国家的政策调整和实施效果。反过来，当国家实施相关政策时，企业也要提高政策的敏感性，具体分析了相关政策对企业经营活动的影响。为实施政策是以增值税取代营业税（增值税），施工企业应始终注意相关国家政策，以取代营业税增值税（增值税）的调整和变化，要熟悉和掌握新政策的有关规定，以及企业的有关规定，通过企业网站、报纸等有关人员在增值税专业知识和业务变化的相关政策解释和业务培训。通过加强企业员工学习增值税的专业知识和业务政策来改变熟悉的掌握，使在及时处理各种情况，以避免一些风险的问题。

（二）逐步改变传统的发展模式

中国目前的房地产行业大多是劳动密集型的，不是一个技术的领导者，随着经济和社会的不断发展，老龄化社会的趋势越来越明显，一方面，新一代年轻人的就业观念正在发生变化，未来劳动力成本上升的趋势是不可避免的，不仅在投入上，不可扣除的劳动力成本大，也会使企业的利润空间越来越小。为了继续保持在行业中的竞争地位，企业的发展模式必须随着经济和社会特征的发展而变化。营改增政策对房地产行业的技术改造和结构调整成本大大降低，为企业调整产业结构提供了良好的机会。因此，施工企业应充分利用替代营业税与增值税（增值税）政策创新，加快设备和技术的更新，以创造一个技术密集型和资本密集型企业为目标，逐步改变传统的企业发展模式，从而提高国内外企业的竞争力。

（三）抓住时机，提高筹划意识

由于房地产业在营改增前征收营业税，导致内部人员在日常联系中少增加增值税。用增值税取代营业税（增值税）给企业税收带来挑战，如果税务人员没有掌握相应的会计制度不能完成正常的纳税申报，并增加企业的税收成本，给企业带来税收风险。面对以增值税取代营业税（增值税）的问题，建筑企业应抓住机遇，提高税务人员和财务人员的会计核算水平，提高会计信息水平，加强培训，自觉提高纳税筹划意识。例如，根据增值税在购买原材料的条件下，分析了不同供应商的优缺点，以确定最佳的采购计划；仍可以争取购买的主要材料，并尽量不提供供应商发票购买，从可以最大限度地获得特殊的增值税发票，并通过增加投入税额抵扣额，实现企业达到降低税收负担的目的。

［1］万荣.构建中国房地产业的新型融资方式——房地产投资信托基金探析［J］.经济问题，2010（3）.

（作者单位：福建联美建设集团有限公司）