营改增对房地产企业税收筹划的影响及对策分析

文/毛航

营改增对房地产企业税收筹划的影响及对策分析

文/毛航

在国际金融危机发展背景下，我国未来降低充分征税发生率，进一步推动产业结构发展而实施的一项对策就是“营改增”。“营改增”对当前缴纳增值税的房地产行业造成了一定的消极影响。和营改增实施前进行比较，营改增之后这些房地产企业税负明显提高。通过数理模型分析可知，营改增后对各房地产企业 税负造成影响的主要原因包括可抵扣进项税、增值税税率以及采购成本金额占营业收入的具体比重。本文主要对营改增对我国房地产企业税负造成的影响进行分析研究，提出相应的思考和建议，仅供参考。

营改增；房地产企业；税负；影响

以往征收税务过程中依据营业税全额部分开展缴税工作会使得房地产企业 税负过高，产生重复征税以及抵扣中断等不良现象。所以，我国经济发展的一条必经之路就是落实营改增税制。营改增属于结构性降税政策，同时也是国家对产业税制结构进行调整的一个要求，营改增实施目的主要是为了扩大增值税实际增收范围，有效解决一些行业重复征税不良现象，实现减小社会所承担的税务负担这一目的，对税收改革的进一步推进非常有利。然而，营改增实际实施之后，虽然一些房地产企业 税负有所降低，可是也有一些房地产企业出现税负上升的现象。

一、营改增给房地产企业造成的影响

（一）不良影响

我国房地产企业改革前具体营业税税率值为3%，进行改革后增值税存在两种增收方式：基础电信服务需要缴纳11%的相应增值税；另外增值电信服务需要缴纳6%的相应增值税，同时允许抵扣达到条件要求的进项税额。相对于征缴营业税，如果房地产企业增值税税率值是6%，那么在全部成本均可以获得充足进项税的条件下，房地产企业税负将减小，可是因为实际业务里面房地产企业成本很难全部进项抵扣，因此改革后房地产企业税负依然提高了。如果税率值是11%，无论成本里面进项税额占多少比例，税负均将提高。

落实营改增体制之后，按照增值税所具有的特性，通常情况下，房地产企业能够抵扣一定的进项税，在确保具体税率不变的条件下，因为是某些企业先落实营改增体制，还有一部分没有落实营改增体制的企业无法开出增值税相应专用发票，使得进项税额暂时处于不足状态，可是这个时候企业具体流转税额讲显著降低，导致企业所获得的经济效益依然不能得到提升。

在我国税务结构里面，营业税以及增值税本身处于不同范畴之内，所以，落实营改增制度之后，我国房地产企业所获得的营业收入不含有增值税，和早期含有营业税的相应确认方式存在一定的差异。若未合理调整企业的定价，那么企业由于受到营改增带来的影响，实际营业收入会产生降低的趋势，从而使得企业经济效益也明显减少，直接影响到企业的稳定发展。

（二）主要原因

实施营改增后，各个试点房地产企业 适用的具体增值税税率明显比原营业税税率要高，这是导致房地产企业 税负提升的关键原因之一。因为交通运输业以及有形动产租赁业具体税率增加幅度非常大，所以这两个行业受税率变动影响最严重。

尽管营改增后，普通纳税人能够抵扣进项税额，可由于政府税收制度有待进一步的完善，所以增值税可抵扣这一项目存在很多不足，会对增值税实际抵扣效果产生直接的影响。可抵扣项目比较少的主要原因包括：在时间上，固定资产整个更新周期以及营改增具体税收优惠政策互相不匹配；对于中间投入比率而言，相对较低，其中房地产企业成本里面仅有外购产品以及服务成本才可以进项抵扣，所以那些中间投入不多的服务行业具体增值税税负将显著提升；可抵扣项目范围比较窄。

二、基于营改增下促进房地产企业税收筹划的有效对策

（一）合理开展纳税筹划

实施营改增后，为各个房地产企业带来了更大税收筹划空间。相关人员应该搜集完整性、真实性以及可靠性都比较高的筹划材料，确定筹划切入点，设计科学筹划步骤，制作出与房地产企业 要求完全一致的具体筹划方案。比如，筹划施工材料整个采购环节、筹划纳税人自身身份、筹划房地产企业 固定资产购进环节等，在实施合理合法方法的基础上开展合理税收筹划工作，最终获得降低房地产企业税负的效果，该工作属于所有财务会计工作人员的任务，同时也是所有房地产企业的任务。

（二）加强沟通，协调发展

企业管理工作人员应该改变观念以及经营理念，对当前经营模式进行创新，深入认识到营改增所具有的重要性，重视企业管理工作，提高管理意识，在整个企业发展过程中发挥出带头作用。由于当今市场经济体制的影响，各大房地产企业 想要增加经济效益，就一定要加强与税务部门之间的沟通，强化工作人员所具有的服务意识，从而为企业营造一个良好税收环境，推动企业与经济实现协调发展目的。日常工作过程中，企业相关管理人员应该严格监督各个工作人员的实际工作状况，依据“营改增”具体规范标准执行，提高企业税收工作所具有的高效性以及合法性。

（三）重视人员的培训

企业在应对营改增这一政策的过程中，相关管理人员应该不断完善企业管理制度，针对税收管理工作制定具体考核标准，重视人员的培训，通过培训手段提升人员自身专业水平，大力培养专业人才，有效提升综合素质，从而与我国经济发展实际需求相符，使企业整体形象得到提升，不断提升企业实际管理质量与管理水平。除此之外，企业一定要高度重视纳税环节所需的凭证以及企业会计核算结果的准确性等，从而提高企业纳税行为所具有的合法性，同时完善和企业有紧密联系的纳税制0度，确保企业纳税活动能够顺利

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