浅谈“营改增”对房产租赁业务的影响

文/丁琴

浅谈“营改增”对房产租赁业务的影响

文/丁琴

2016年5月1日全面实施“营改增”，对房地产租赁企业的经营产生了一定的影响，房产租赁企业只有充分掌握“营改增”相关的税收政策，才能采取合理的措施减轻企业的税负。基于以上认识，本文对房地产租赁业务受“营改增”的影响展开分析。

“营改增”；“房产租赁业务”；“影响”

一、房产租赁企业的业务范围

租赁、仓储、物业管理等都属于房产租赁企业所涉及的业务，2016年5月1日，国务院决定将“营改增”试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，因此房产租赁企业需要及时掌握相关税收政策，在此基础上及时做出相应的业务调整和创新税务筹划方法。

二、租赁业务

（一）一般纳税人对于2015年4月30日前取得的不动产可以选择简易计税或者一般计税方法，出租其2016年5月1日后取得的不动产，只适用一般计税方法。①如果选择简易计税方法，那么税负总体较营改增前是下降的，缴纳营业税的税负是5%，而缴纳增值税的税负是4.76%。②如果选用一般计税方法，应纳增值税是当期销项税减去当期可抵扣进项税。例：甲企业2016年5月8日购入一幢写字楼用于出租，含税价117万元，其中进项税17万元并取得增值税专用发票。2016年收到租金收入8万元，2017年收到租金收入12万元，假设只考虑该笔业务，应纳增值税情况：2016应纳增值税=8/（1+11%）*11%-17*60%= -9.41（万元），2016年留底税为9.41万元，2017年应纳增值税=12/（1+11%）*11%-17*40%-9.41= -15.02（万元），2017年留底税为15.02万元。营改增之前应纳营业税情况：2016年应纳营业税=8*5%=0.4（万元），2017年应纳营业税=12*5%=0.6（万元），通过以上数据对比，2016年5月1日之后购入不动产用于出租的一般纳税人，适用一般计税方法缴纳增值税与营改增前缴纳营业税相比，增值税属于价外税，是对法定增值额纳税，租售比不高的情况下，投资的前几年都是不用缴纳增值税的，而营业税是价内税，以收到的全部价款计税，不管你的租售比如何，只要有租金收入就要缴纳营业税。所以增值税解决了营业税重复征税的问题，更有利于调动投资者的积极性，更有利于产业结构调整和现代服务业的发展。

（二）租赁挂靠业务

房屋租赁企业以挂靠方式经营、如何确定挂靠人还是被挂靠人为纳税义务人的问题：例：甲公司以挂靠方式出租写字楼给乙公司，乙公司以甲公司名义对外经营，并由甲公司承担相关法律责任，这种情况下，甲公司为纳税义务人，除以上情况以外的挂靠经营租赁都应是乙公司为纳税义务人。

（三）租赁转租行为

如何确定租赁转租的计税方法，关键点看转租人租入不动产的时间点，是在4月30日之前租入，还是5月1日之后租入。

例：甲公司为增值税一般纳税人，2016年4月29日租入的办公楼一幢，于2016年5月3日转租给乙公司，对于甲公司的转租可以选择简易征税办法。

丙公司为增值税一般纳税人，2016 年5月2日租入办公用房500平米，于2016年5月28日转租给乙公司，对于丙公司的转租只能按照一般计税办法征税。

三、仓储业务

仓储业务属于物流辅助业务，纳入现代服务业，2013年8月1日已实行营改增，小规模纳税人按照简易计税方法计税即可，既增值税率为应税服务销售额的3%，一般纳税人按照一般计税方法计税，按应税服务销售额的6%进行纳税。

四、物业管理业务

物业管理业务“营改增”后，小规模纳税人按应税服务销售额的3%纳税，一般纳税人按应税服务销售额的6%进行纳税。

（一）对物业管理公司（一般纳税人）来说，销项税税率为6%，这与原来按照5%的税率征收营业税相比，“营改增”后企业适用的税率提高了，从表面上看可能会增加企业的税收负担。但计税方式的改变，即使一般纳税人适用的税率提高了，也不一定就会增加一般纳税人的税收负担。“营改增”对税收负担的影响，还需结合企业实际情况加以分析。例：A公司一年收取物业服务费1000万元：若进项税额为6.6万元时，应缴纳的增值税额为50万元，与“营改增”前交5%的营业税50万元相比相等，若进项税额＞6.6万元，为10万元时，缴纳的增值税额为46.6万元，小于应缴纳的营业税额50万元，则“营改增”后企业的税负额将下降。同理，若进项税额＜6.6万元时，“营改增”后企业的税负额将上升。

（二）物业管理公司（小规模纳税人），增值税征收率为3%，这与原按5%的税率征收营业税相比，税负大大下降，企业的收入和利润将会得到进一步的提升。

五、房屋租赁、转让、销售土地上的机器设备时计税方法

房屋租赁企业在转让厂房土地同时，一并销售附着在厂房或者土地上的机器设备时，应如何计税，“营改增”前，根据财税［2009］9号文件规定应分别计算缴纳增值税和营业税，“营改增”之后，根据财税［2016］36号文件规定纳税人应分别核算增值税，未分别核算或核算不清的从高适用税率计算增值税。虽然“营改增”后，都是缴纳增值税，但由于它们的税率不同，还是要求按项目内容分别核算。房屋租赁企业转让机器设备法定税率为17%、销售厂房和转让土地使用权有法定税率11%和可以选用简易征收率5%两种计税方法。例：房屋租赁企业（甲公司），2016年5月5日将2015年12月20日购入的厂房连同机器设备出售给乙公司，在这项业务中，甲公司计算增值税时，必须将设备和厂房分别核算，这样可以达到降低税负的目的，如果未分别核算，就得按照最高17%的税率对该项业务征税，多缴纳税费不利于甲公司的经营发展。

六、房产租赁企业经营过程中需注意的几点建议

（一）合同签订过程中需要明确的几个事项

①明确合同相对人的主体身份，合同相对人是一般纳税人还是小规模纳税人必须写入合同，如果合同相对人是一般纳税人，要求提供营业执照、一般纳税人资格认定的复印件，作为合同附件。②明确计税方法，在与不动产和动产租赁方签订合同时必须约定计税方法。比如可以选者一般计税方法和简易计税方法的纳税人，必须在合同中明确用哪种计税方法。③明确取得的发票类型，是专用发票还是普通发票，适用税率多少，因为小规模纳税人也可以到国税去代开增值税专用发票。④明确合同报价是含税价，还是不含税价。⑤明确如何开票，由于销售货物税率高，服务税率低，供应商往往会将混合销售行为分开，转变为二项业务。站在甲方的角度，需要判断是否对甲方有利。⑥明确税率变动如何执行，营改增现为试点过渡期间，后续仍会有相关的政策调整。如相关税率简并、变动，遇到这种情况，需要明确合同价款如何执行？主要针对执行期长的，有必要对此条款进行明确。⑦明确问题发票的责任，因乙方开具的发票不规范、不合法或涉嫌虚开发票引起税务问题的，乙方需依法向甲方重新开具发票，并向甲方承担赔偿责任，包括但不限于税款、滞纳金、罚款及相关损失等。

（二）房产租赁业务税务筹划

①房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租，在合同中分别明确，那样可以少纳房产税。从而达到降低税负的目的。②仓储与出租业务的确定，在当前全面“营改增”的情况下，一般纳税人租赁业务有11%的法定税率和简易征收率5%，仓储业务属于物流辅助业务是6%的法定税率；小规模纳税人租赁业务的征收率为5%，而仓储业务的征收率为3%。这给房产租赁企业提供了税务筹划空间。很多企业租赁房屋其实是作为仓库使用。因此房屋租赁企业可以根据情况与其签订赁合同或者仓储服务合同。

总之，在“营改增”得到全面实施的情况下，房地产租赁根据自身实际情况进行房地产租赁业务的合理划分。在此基础上，企业还要加强业务的税收筹划，从而通过合法减轻企业税负增强企业的市场竞争力。因此，相信本文对“营改增”对房地产租赁业务的影响展开的研究，可以为相关工作的开展提供指导！

［1］李克平.“浅谈营改增对房地产租赁业务的影响”［J］.财会学习，2016，06：178-179.

［2］王辉.试论“营改增”对房产租赁企业纳税筹划的影响［J］.中国集体经济，2016，03：85-86.

（作者单位：杭州余杭供销控股集团有限公司）

上接（第155页）进项税额抵扣带来了很大的不便，建筑企业的工程项目不仅分散而且地域偏僻，很多材料都是由个体户以及小商家提供的，因为无法出示有效的抵扣凭证，因而很多部分都是无法进行进项税额的抵扣的。

2.增加了建筑企业财务报表的管理难度，在实施营改增之后，建筑企业的财务报表对于营业税的支出就不需要进行列报，但是需要对增值税的项目进行相应的调整。就企业的资产负债而言，因为机械设备等固定资产项目可以对增值税进行税额的抵扣，所以入账金额会减少，进而导致固定资产累计折旧等项目就会相应的减少［7］。

3.对建筑企业的经济效益产生一定的负面影响，增值税属于价外税，而营业税属于价内税，营改增之后，建筑企业没有及时的对原有的定价系统进行调整，企业的一部分营业额会转化成为增值税销项税额，就会在一定程度上导致企业收入的降低，进而使得企业的利润降低。

四、基于营改增背景下，建筑企业的应对措施

（一）加强“一般纳税人”意识

建筑企业的管理人员要时刻树立“一般纳税人”的意识，在处理业务时，要转变自己的角色，通过变换角度对业务的优劣进行分析，通过把握营改增的机遇来降低企业的税负，进而促进企业的结构转型，提升企业的市场竞争力。

（二）加强对增值税专用发票的管理

在实际的建筑过程中，要对增值税专用发票的收集、保管以及使用等多方面进行专门的管理，这样做的目的是保证建筑企业的各项作业流程的发票使用安全性。除此之外，还要建立健全监督机制，在对发票进行管理时，一旦发现违规事项或者错误事项，通过监督机制可以进行及时的发现，并且能够快速找到解决的措施。进而促进企业的发票管理工作的改进，为营改增在企业中的有效落实奠定坚实的基础。

五、结语

综上所述，营业税改征增值税对于建筑企业而言既是机遇同时也是挑战。该项税制改革政策的实施，有效避免了企业的重复征税的问题，为建筑企业创造了更加科学合理的纳税环境，但是同时对于那些不善于管理的建筑企业也带来了一定的负税风险。因而建筑企业的管理人员必须要强化“一般纳税人”的意识，同时还要增加对增值税专用发票的管理，通过各方协作来促进营改增在建筑企业的有效实施。

参考文献：

［1］李敏.浅谈营改增对建筑企业的影响及应对措施［J］.商，2016，11：185.

［2］姜杰.营改增对建筑施工企业的影响及应对［J］.财会学习，2016，10：157+159.

［3］王宏.营改增对建筑施工企业的影响及应对思考［J］.企业改革与管理，2014，16：193.

［4］王远斌.营改增对建筑施工企业的影响与应对策略分析［J］.财经界（学术版），2015，04：249+251.

［5］高碧波.浅谈“营改增”对建筑施工企业财务管理的影响［J］.财经界（学术版），2015，05：267.

［6］陈晓虹.浅谈营改增对建筑安装企业的影响［J］.现代经济信息，2015，07：314+316.

［7］朱建国.浅谈“营改增”对建筑施工企业财务管理的影响［J］.经营管理者，2015，15：41.

（作者单位：中国铁路通信信号贵州建设有限公司）