房地产开发企业税务风险管理探究

2016-12-31蒋进

财会学习 2016年15期

文/蒋进

房地产开发企业税务风险管理探究

文/蒋进

近年来，房地产市场发展较快，进入了活跃期，各地区房价均有一定幅度提升，这使得房地产企业所受关注度愈来愈高，政府方面也加大了房地产相关监管力度。在这种形势下，房地产开发企业涉税风险愈来愈大，若不采取一定手段对税务风险进行控制，必然会影响到企业正常发展。基于此，本文对房地产开发企业税务风险进行了综合性分析，并提出了相关风险管控策略，以供参考。

房地产；企业税务；风险管理

一、房地产开发企业税务风险表现

房地产开发企业税务风险是综合因素所致，属于企业税务风险范畴，所以与其他行业的税务风险相比，具有一定共性［1］：（1）房地产开发企业税务风险是客观存在的。（2）房地产开发企业税务风险是可控的，企业通过相关措施可将风险程度控制在一定范围内，使得风险影响最小。（3）税务风险一旦爆发，将会给房地产开发企业带来严重损失。（4）税务风险具有不确定性及动态性特征，所带来的风险损失也是不确定的。

二、房地产开发企业各阶段税务风险分析

房地产开发企业在项目的不同阶段，所产生的税务风险是存在一定差异的［2］：（1）土地取得阶段。该阶段所涉及的税种包括契税、印花税、占用税等，在确认契税计税依据、划拨用地转让、改变土地用途过程中，由于契税不明朗，所以存在一定程度的税务风险。某些情况下，房地产开发企业会变相租赁农村集体土地进行开发，但由于无法办理土地使用权流转手续而不缴纳城镇土地使用税的行为十分常见，这种行为与相关规定是不符的，必然会带来一定程度的税务风险。（2）施工阶段。房产项目施工过程中直接涉及的税金较少，但施工成本与企业所得税及土地增值税存在一定关联，并且会对项目竣工后税务清算产生影响。在此阶段，税务风险主要隐藏在成本核算当中。若成本核算操作不当，无法将真实、客观的成本情况反映出来，则会加大产生税务风险的可能性。（3）销售阶段。部分开发商会采取包销方式进行房产产品销售，但未按包销合同约定的收款时间、金额确定收入，则会导致风险产生。另外，随着“营改增”的全面实施，也给房地产开发企业带来了新的风险。“营改增”时代，房企将面临新旧税制衔接、税收政策变化、具体业务处理和税务核算转化等难题，企业的税负水平很大程度上由企业的进项税额决定，增值税专用发票在增值税抵扣过程中发挥了重要的作用，房地产开发企业必然要对这一环节给予充分重视。

三、房地产开发企业加强税务风险管理的有效举措

（一）关注法律政策变化动态

在我国企业税务与法律及相关政策密切相关，税务风险源于税法（《个人所得税法》、《税收征管法》、《企业所得税法》等）及企业会计制度［3］。房地产开发企业若要对自身税务风险进行有效管理，就必须关注相关法律及政策，要对法律法规、政策信息进行收集、整合，并将其纳入内部数据库，实现同步更新，清晰地反映出法律政策变化。根据这些变化挖掘出最容易出现风险的环节，采取针对性措施予以控制，将这部分风险降到最低。在当前“营改增”背景下，房地产企业要做到采购环节尽可能取得进项发票后，再支付款项，避免由于市场或产品原因发生纠纷；在采购货物以及向服务方付款过程中，应通过开户银行等正规途径进行款额支付；加强成本管理，特别要重视各项成本发生凭据的管理；按时进行纳税申报，并依法提交、留存各项财务、税务材料，按规范流程进行税务筹划，以降低税务风险。

（二）构建风险管理动态框架

通过税务风险管理动态框架对企业税务风险进行动态监控，以提升整体风险管控能力，其流程具体如下：建立税务风险目标、风险监控体系→评估税务风险→建立风险管理策略→实施风险管理→风险管控效果反馈。在实际风险管理过程中，要根据现状，妥善应用风险管理方法如规避法、保留法、转移法等。除此之外，房地产开发企业还要对内部组织结构进行优化，并严格按照制度执行相关事项，明确各部门责任，为风险管控创造一个良好的内部环境。

（三）加强外部合作交流

在税务管理过程中，房地产企业要加强外部合作交流，特别是要与税务部门多沟通、联系，进一步掌握税务动态情况。通常情况下，税收政策的执行者主要为各地区的税务局、税务所，部分情况下房地产开发企业相关财管人员在进行政策解读时，可能会存在一定偏差，与政策制定者的初衷相违背。通过与之沟通，可加深政策解读，了解出台政策的本意，以便对税务风险进行更有效的控制。近年来，税务机关对纳税评估管理的力度有所加大，在这种情况下，房地产企业也应该与之同步，定期进行纳税评估，加强税务风险识别。另外，房地产企业要加强与不同类型企业之间的沟通、交流，可适当将部分业务外包给合适的外部建筑及销售公司，在政策允许的范围内，进一步控制风险。