“营改增”对我国房地产业的影响分析——基于SWOT模型

孔祥一

(北京建筑大学，北京 100044)

1 引言

2011年，经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发营业税改征增值税试点方案。经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。根据“营改增”总体部署方案，房地产业于2016年彻底完成变革，这对房地产业来说是一个重大的变革。以下基于SWOT模型来分析“营改增”对我国房地产业的影响。

2 “营改增”对我国房地产业的影响的SWOT分析

2.1 优势(S)分析

2.1.1 完善税收链条，增加增值税比例

“营改增”是一个税收制度完善的过程。与营业税不同，增值税作为一种流转税，其计税主要依据是商品以及应税劳务在其流传过程中而产生的增值额，以致“营改增”消除了最终消费前的重复征税，使社会分工更加合理，促进经济效率的提高。同时，“营改增”使原本属于营业税部分变为增值税部分，增加了增值税所占的税收比例。

2.1.2 促进房地产业良性发展

近年来，以“北京、上海、深圳”为代表的一线城市房地产市场价格飞速增长，以致政府需要在土地获取方式、土地用途及土地价位等多方面来对房地产市场进行调控。而“营改增”可以帮助政府在房地产市场定价方面起到调节作用，“营改增”实施后，消费者避免了重复征税，减少了税收负担，有利于促进房地产合理定价，规范房地产定价机制，促进房地产的良性发展。

2.2 劣势(W)分析

2.2.1 增加房地产成本

“营改增”在一些情况下会使房地产成本呈现不降反升的情况。建筑业作为房地产业的前期工程，与房地产业息息相关，建筑成本对房地产成本起着举足轻重的作用。而“营改增”后在一定情况下增加了建筑企业税收负担，以致建筑成本增加。“营改增”前，建筑业营业税税额比为3%，而“营改增”后，建筑业以税率为11%来征收增值税销项税，同时以税率为6%来进行进项税的抵扣。这就使得当建筑原材料增值超过某一点时，企业现如今所需支付的增值税大于原来所需支付的营业税，使得建筑成本增加，最终导致房地产成本增加。

2.2.2 增加房地产税负

“营改增”后在一些情况下会使房地产税负呈现不降反升的状态。改革前，房地产业以税率为3%或5%来征收营业税，而改革后，房地产业将以税率为11%或17%来征收增值税。这也使得当房地产增值达到某一点时，企业目前所需支付的增值税将大于原来所需支付的营业税。与此同时，随着经济的发展，劳动力价值也随之增加，人工成本作为房地产成本的重要组成部分，而人工费用却不能开具增值税发票，使得部分企业增值税无法得到抵扣，最终增加了企业的税负。

2.3 机遇(O)分析

2.3.1 合理设置增值税率，提高增值税能力

国家实行“营改增”的主要目的是完善税收链条，合理利用税收政策来进行市场调控。当增值税具有合理的征收标标准时，国家的目的则可以达成。国家可以通过对增值税率的设定，来减少对偏远地区那些增值浮动较小的房地产税收，增加对增值效果明显的房地产税收，通过控制征税来调节贫富差距和规范房地产市场的作用。

2.3.2 为提升增值税发票管理水平提供机遇

“营改增”实行后，增值税发票将全面使用，而增值税发票是经济违法行为涉及较多的一种票种，是需重点管理的对象。房地产业全面使用增值税发票，使得政府注重对增值税发票的管理，为减少由增值税发票带来的违法行为提供了机遇。对于对增值税发票的管理，笔者有以下几点建议：第一，指派专人负责专用发票的认证管理工作，以便增值税专用发票能及时的得到认证，达到最大限度的抵扣。第二，日常工作中，尽量减少交易程序，最好与增值税一般纳税人直接交易，并且尽早取得增值税专用发票。第三，从法律限制及提升公众对增值税专用发票的认识等各方面对虚开与接受虚开增值税专用发票的行为进行防范。

2.3.3 实现房租和人力成本的抵扣

“营改增”使得租赁收入与租赁性质相关变为可能。“营改增”可以通过对住房与非住房实行不同税率进行征收，不仅促进租赁市场的发展，而且保证了对非住房租赁，如商业、教育等的税收。

对于人力成本而言，营业税制下它是不可抵扣的。而在增值税制下，人力成本可以通过组织机构的调整及服务业外包来进行抵扣，即分离服务部门可使技术密集型服务由内部服务转变为外部服务，从而进行抵扣；服务外包可是劳动密集型服务获得发票，实现进项抵扣。

2.4 挑战(T)分析

2.4.1 财务处理难度增加

财务处理难度的增加是“营改增”实施后企业首要面对的问题。营业税的计税依据是企业的营业额，它是按照全额计税。而增值税则是采用差额计税方法，其应缴税款总额与销项税与进项税之间的差额相等。计算房地产业增值税，则需计算房地产所含的各个板块的进项税与销项税，这大大的增加了计算的难度。此外，税制的改革对财务人员有了巨大的考验，如若没有对相关政策全面理解，稍有不慎就会使得财务核算不合规，带来纳税申报不准确的风险。

2.4.2 如何设置税制

房地产业税负水平的高低取决于增值税税率的大小。过高的税率会通过房地产产业链转移到终端，即最终消费者身上，这使购房者的负担不降反升，从而抑制了房地产业的自身发展。投机性是我国房地产业的一个显著特点，过低的税率更加促进投机性的发生，给我国房地产市场的稳定性带来威胁。因此，如何设置税率是“营改增”实施过程中的一大挑战，只有合理的税率，才能使“营改增”促进房地产业的稳定发展。

2.4.3 是否合并增值税与土地增值税

增值税与土地增值税从税种的性质来看具有一定相似点，它们都抑制房地产投机的发生，对流转环节的增值额课税。增值税与土地增值税的合并一方面避免了两税同征过程中的重复征税行为的发生，另一方面简化了税制，同时消除了土地增值税在征收过程中的困难与问题。

然而，增值税与土地增值税不同方面也值得我们关注。首先，土地增值税采用的是清算制的征税模式，在某一节点之前它按一地的比例预交，在其之后进行土地增值税清算，比增值税更加复杂，更具有征收难度。其次，在征税模式上，两者显著不同。增值税作为一种价外税，可以根据业务性质设置不同的税率，而土地增值税作为一种价内税，针对不同增值额采用四档税率。

因此，是否将两税合并也是“营改增”的一项难点，合并与否，各有利弊，如何衡量是营改增的一项挑战。

3 结语

“营改增”税制改革的实行，标志着我国税收征管工作迎来了新篇章，为房地产业的发展带来了积极、消极的影响以及机遇和挑战。它一方面规范了税收的征管工作，降低了违法行为的发生率；另一方面它有效的解决了税务重复征收的问题，使得企业的生产分工更加明确，从而提高了企业的经济效益。与此同时，“营改增”对房地产业带来的不利影响与挑战也值得我们关注。我们应该尽可能的全面分析“营改增”对房地产业各方面带来的影响，扬长避短，对房地产业发展有利的方面积极实施，而对房地产业发展不利的方面尽可能的找到解决办法。

[1] 崔志刚.“营改增”政策对房地产企业的影响及对策[J].财经界(学术版)，2013，(19).

[2] 赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2013，(06).

[3] 胡怡建.我国“营改增”试点效应分析[J].国际税收，2013，(08).