关于投资性房地产税收筹划的几点建议

白如彬

（山东省地矿工程勘察院，山东济南250014）



关于投资性房地产税收筹划的几点建议

白如彬

（山东省地矿工程勘察院，山东济南250014）

摘要：投资性房地产是一种企业为了赚取租金或实现资本增值目的而专项持有的一种房地产。随着近年来国内房地产业界的经济形式走低，现部分城市已出现房产饱和局面，为了走出整体经营规模壮大但市场现状不容乐观、库存量居高不下的困境，自行开发的房屋转作投资性房地产的业务愈来愈多，而持有待售的投资性房地产的涉税问题将变得尤为重要。本文便选取投资性房地产为视角，对其税收筹划进行展开探讨，进而提出其税收方面的相关筹划建议。

关键词：投资性房地产；税收筹划；风险筹划

一、税收筹划概述

税收筹划是指纳税人在合法的前提下，通过安排经营、投资等活动来改变企业各项要素，并应用特定税收政策而进行纳税方案的优化，以实现企业减轻税负、扩大经济效益、发挥经济战略目标管理的经营目的。税收筹划之所以不等同于企业的偷税、漏税行为是因为其具有法律许可范围的合法性、财务效果导向的筹划性及企业整体利益的成本效益性而成为一种合理、合法的现代化节税手段。

企业通过合理合法地纳税筹划，不仅可以追求税后利润价值的最大化、降低和避免涉税风险，还可以追求最低的税收成本及争取货币的时间价值，以实现企业税负最小，提升企业竞争优势及其长远、深度发展的战略意义。

首先，基于税收筹划的收入与替代效应理论分析，税收筹划可使纳税主体在税负降低后，变相增加其可支配收入与实际购买力，从而提高纳税主体的消费水平。其次，基于收入乘数效应的理论依据分析，纳税主体购买力的增加将会再一次引领行业经济的再增长，进而又能进一步提高政府税收收入，故单从这一角度来看，税收筹划便拥有了政府涵养税源的实际经济价值。最后，从替代效应角度分析认为，纳税主体税负成本的降低也会相应降低商品销售成本，借此进一步左右消费者的重新选择，从而实现刺激消费者购买需求，拉动经济增长的经济效益。综上所述，税收筹划对政府和企业双方而言，都具有重大的宏观意义。

二、投资性房地产税收筹划的侧重点

提及投资性房地产的纳税筹划，其空间还是很大的。例如，针对于项目核算方式、租金价格制定方式及股权转让方式等都应是其税收筹划的侧重点。此外，企业在进行投资性房地产的纳税筹划时，还要学会抓住重点才能通过纳税临界点的筹划，为企业带来最大的绩效收益。

首先，投资性房地产税收筹划应根据税制构成进行筹划，其中包括免税筹划、减税筹划、税率差异筹划、分割筹划、扣除筹划、抵免税筹划及延期纳税筹划等方式。针对上述方面一一进行适用性分析，争取通过合理避税的方式，使企业获得一笔无息的贷款，从而使流动资金更加有保障，以进一步增强企业经营活动的安全与灵活保障性。其次，企业还应在依据现行税法及相关税收优惠政策的基础上，适当采用一些税务手段或纳税技巧。例如缩小税基、降低适用税率等方式，通过价格转让、成本（费用）调整、融资、租赁等方法来最大化的降低企业税负，增强行业口碑及核心竞争力。

本文通过将投资性房地产的税收筹划按照其所处的初始出租、持有期间及后续处置不同阶段进行了如下分析。

1、初始出租时税务筹划

企业在投资性房地产的初始出租时，可通过两种方式进行税务筹划。通过出租合同分立方式进行税务筹划。例如，某企业为满足市场、盘活资产及提高资产使用率的需要，将原厂房设备进行经营出租，试比较整体出租与分别签订租赁合同涉税金额是否有差异。分析得出，二者营业收入相同，故应缴营业税、附加税及合同的印花税金额应完全相同，而差别就在于房产税与企业所得税两种税额。

通常情况下，企业将厂房、房屋等进行租赁时可收取租金收入，这笔收入的多少将直接关系到企业计算应缴的营业税与房产税等。一般而言，租金收入越高，则计算缴税的基数越大而所应承担的税负就越重。因此，企业在税务筹划时，应尽可能地将房产租金与协议中所配套的家俱及相关设备等租金分开制定并分别签订，才能有效减轻企业税负。同理而言，建造或自用房地产待企业划定为投资性房地产进行初始出租时，也应将建筑物与其商定的附属设备分开核算，以减少房屋建筑物的原值，进而减少企业应基于从租原则所交纳的房产税。再有，在房屋出租时，可将房屋租金与动力费用，包括水、电费等收入分开核算，也可以减少租金收入而起到节税作用。另外，出租方由此而少缴纳房产税也会变相引起企业税后净收益的增加情形，进而实现企业在投资性房地产出租时通过出租合同分立的方式进行税务筹划以增加企业经济效益的现实意义。

2、利用税收优惠政策进行税务筹划

我国制定的有关营业税与房产税暂行条例中有如下规定：自2001年起对公有住房及廉租房免征营业与房产税，故企业在房产计划出租时不应只看租金收入的高低，还应结合上述税收优惠的政策，倘若出租房屋符合国家规定，便可最大化地直接获取税收优惠以减少税收负担。针对如此，企业可适当综合多项因素考虑将闲置房屋是出租给务工人员用于居住还是出租给个体业主用于经营较为符合企业的经济性要求，以便实现企业应出租用途不同而影响企业所承担税负的效用。

3、持有期间税务筹划

投资性房地产在持有期间可进行折旧与摊销的计提，然而，企业所得税法规定企业可按税法核准条件进行资产的加速折旧，因此，若企业出租的房屋属于常年处于强震动及高腐蚀的情况之下，企业可在年度所得税缴纳时及时办理税务核准，以加快成本收回速率，并实现所得税款推迟缴纳的效益，以增加企业货币机会成本，从而进行更好地纳税筹划。

4、后期处置时税务筹划

（1）契税的纳税筹划。企业应选择非货币性资产交换的方式进行契税的减征，相关契税法规规定，土地使用权及房屋交换所缴纳的契税应以所交换房屋价格的差额进行计算，交换价值若相等则免征契税，交换价值若不等则由多交付货币一方缴纳税款。因此，在投资性房地产后期处置时，应巧妙地寻找一个中间桥梁进行契税的纳税筹划。

（2）土地增值税的纳税筹划。企业应合理利用土增临界点进行定价，其理论依据为企业建造普通住宅出售的，其增值额小于扣除项目金额的20%的不缴纳土地增值税；而超过20%的，应全额计税，所以，企业应将增值额控制在20%以内，以避免承担较重税负。

（3）公允价值计量方式的纳税筹划。企业划定的投资性房地产一般按照历史成本进行计量，但采用公允价值计量模式的，其公允价值的变动不影响企业所得税的应纳税所得额。因此，在公允价值持续下降时，企业可采取出售或其它方式将公允价值变动损失转化为企业应交所得税的减少额度，以节约流动货币。

（4）采用资本运作方式的纳税筹划。企业在将投资性房地产直接出售时所要缴纳的税款较多，但若执行资本运作方式。如采用先投资入股再将股份出售等资本运作方式进行过度性转化，其纳税筹划效果可以更好。

三、投资性房地产税收筹划的相关建议

通过上述投资性房地产的阶段性税收筹划的侧重点分析可以发现，企业在降低税负筹划方面可采用将房屋租赁收入拆分核算、成立下属专业租赁公司、合理解读税收优惠政策，寻找纳税杠杆临界点及应用不同计征方式进行投资性房地产的房产税、印花税、所得税、营业税及其附加税的纳税筹划分析，以实现在不影响企业收入与利润的同时降低企业实际税负。

另外，企业在投资性房地产所处的不同阶段可分别进行税收筹划优化方案和效果的具体比对，将税收筹划的时间性视为其筹划的前提，对各阶段一定要提前进行各税种筹划的切实可行的规划、设计与安排，才能发挥税收筹划的实际指导意义。部分企业由于外部环境及内部自身因素的原因，诸如因人员编制不齐而缺乏针对具体项目的专门税务筹划人员，因模仿其他公司已施行的税收筹划情况而在税收筹划时间上错过了最佳时机，从而不能完全满足企业实行税收筹划的科学、经济性要求等等。诸如上述问题的存在，无一不使得税收筹划从经济性及时效性角度发挥功能受限，从而制约企业决策的切实执行。企业部分财务人员不能熟悉和掌握行业中的现行税收法规和优惠政策，更有甚者，头脑中不能对税收筹划工作形成一个完整而系统的概念，更何谈对企业的税收成本评估亦或是节税安排起到建设性意见。

企业在纷纷选择投资性房地产税收筹划方案的同时，是否想过企业亦通过与捐赠相结合的营销筹划进行企业所得税中的纳税额度的减免。现行税法规定：对于公益性捐赠支出，可以企业年度利润总额的12%予以抵减纳税额度。在现行营销方式中，企业通过与红十字会等相关福利机构合作的方式减量库存，既能树立企业口碑，提高知名度，又能进行税前扣除，从而起到多重效果并获得良好地社会反响及节税效益。

同时，企业在进行税收筹划时，还应高度关注本行业的涉税风险，注意定价价格的合理性，严格避免价格明显偏低而出现主管税务机关核定的情况发生，尤其是关联方的业务往来中，若不具有合理商业目的，那么税务机关则在税款征收时会对其进行纳税调整。由于税收筹划引来税务机关核定的风险就显得得不偿失了，因此，税收筹划与筹划风险并存，企业应在筹划与风险中寻求平衡点，以实现降低税收负担及持久发展的经营愿景。

参考文献

［1］段九利、白秀峰：房地产企业全程纳税筹划［M］.中国物价出版社，2011.

［2］陈瑾：房地产企业税收筹划问题探索［J］.行政事业资产与财务，2014（9）.

［3］王学军、董继华：新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析［J］.价值工程，2014（11）.

［4］魏敏：投资性房地产所得税研究［J］.财会研究，2011（7）.

（责任编辑：刘彤）