供给侧结构改革背景下地产企业投资形势及策略

施文

（美田利华集团有限公司，江苏苏州215011）

供给侧结构改革背景下地产企业投资形势及策略

施文

（美田利华集团有限公司，江苏苏州215011）

本文深入分析供给侧结构改革对当前国内地产行业、企业带来重大机遇与挑战，认为地产企业在未来一段时间投资应着重推动企业由重资产向轻资产转变，同时加强进行业务升级、资产证券化以及互联网技术与地产行业的深度融合。

供给侧结构改革；地产企业；投资策略

一、引言

去年年底召开的中央经济工作会议明确提出，今后一段时期要在适度扩大总需求的同时，着力加强供给侧结构改革，并将“化解房地产库存”作为供给侧结构改革的五大任务之一。地产行业去库存理念的提出，正值当前国内地产行业由上行周期逐步进入下行调整周期的关键阶段，该项调控策略的实施不仅在宏观上推动地产行业加快产业转型升级，亦将在微观上对地产企业未来一段时间的投资方向、盈利模式乃至生存策略产生重大影响。基于上述背景，本文在深入分析供给侧结构改革对当前国内地产行业、企业可能带来重大机遇与挑战的基础上，聚焦并探索未来一段时间地产企业的投资策略。

二、供给侧改革对地产企业产生的影响

供给侧结构改革旨在通过调整经济结构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。就地产行业而言，不仅要解决当前供给大于需求的短期问题，更要治理加快产业转型升级的长期问题。总的来看，供给侧改革给地产行业、企业带来的机遇与挑战并存。

1、供给侧改革带来的机遇

（1）政府相继出台了一系列优惠政策。为深入推进、化解房地产库存，在中央经济工作会议召开之后，中央及地方相继出台了户籍、住房改革等一系列优惠政策。加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。除此之外，还明确要求发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

（2）地产行业多元化需求进一步激活。参照发达国家地产行业发展经验，在地产行业由供给方市场进入需求方市场阶段以后，多元化需求将愈加明显。特别是在当前国内供给侧结构改革产生的叠加效应推动下，这种多元化需求将加速释放，主要体现在以下几个方面：首先，在当前及未来一段时间，随着地产行业从绝对增量交易为主向增量与存量交易并重发展，对存量地产的再开发或者改造升级将成为存量房时代最具价值的投资机会；其次，随着刚需地产在近年来持续得到满足而萎缩，在此基础上衍生出来的教育、旅游、养生、绿色等地产项目及其配套需求将进一步加大；最后，以往普遍采用的传统盈利模式难以为继，未来一段时间地产行业将由单纯的地产项目建设，向地产项目建设、租赁、物业管理、金融投资等综合化方向发展。

（3）资产重组进一步提高行业集中度。行业集中度不断提高是包括地产行业在内的大部分行业走向成熟的普遍规律和现象，这一点在欧美日等发达国家地产行业发展历程上已经得到印证。特别是近年来，受地产行业竞争加剧、企业战略调整及地价持续走高等原因影响，催化地产行业资产重组频现。最新的研究报告显示，2015年国内地产行业前100强企业的销售额增长率继续高于全国商品房销售额增长率，市场份额创下历史新高，凸显出房地产行业的集中度正在快速提升。在化解房地产库存理念深入实施的背景下，预计会有更多中小房企经营压力上升，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者，部分有实力的大中型地产企业可借此机会通过兼并重组进一步做大做强，在地产行业内部形成若干个巨无霸型的房企。

2、供给侧改革带来的挑战

（1）房地产税等税收制改革。在今年7月举行的G20税收高级别研讨会上，财政部部长楼继伟表示，受制于信息征集能力弱及利益调整阻碍，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将“义无反顾”推进改革。该表态与十八届三中全会中提到的“加快房地产税立法并适时推进”相呼应，印证了政府推进税制改革的决心。与国内相比，美国、英国、加拿大、德国等百余个国家都已经开征房地产税，税率平均在1.5%左右，所征税普遍作为地方政府税源的重要组成部分，主要用于基础设施建设、公共服务提供等。由于国内房地产税尚未完成立法工作，目前对地产行业的影响还存在不确定因素。即便是自2011年就已试点房产税的上海、重庆等城市，由于是在税收制度不变前提下对居民住宅保有环节征税，借鉴意义亦有限。

（2）传统商业模式难以为继。随着“互联网+”时代的到来，作为传统产业的房地产行业、企业，以圈地卖房为代表的传统商业模式愈发难以为继。尽管对于传统房地产开发政策放松了，但是地产行业拐点的到来意味着传统商业模式导致的过剩型经济必将终结，这也是中央提出化解房地产库存压力的最初出发点。中国社会科学院发布《中国住房报告（2015-2016）》报告指出，2015年房地产市场的住房形势超出预期，商品住房过剩总库存高达21亿平方米，仅现房库存去化就需23至24个月。伴随传统房地产模式的颠覆，地产行业步入“结构性过剩”时代，间接推动房地产公司商业模式发生改变。在这方面，万达、碧桂园等标杆企业已走在前列，其中碧桂园和阳光城进军教育，万达将从以房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。

（3）中小企业面临淘汰重组。近年来房地产行业销售增速减缓，土地资金成本上升，去库存压力加大，房地产行业由黄金时代进入到白银时代，兼并重组被认为是房地产企业增强核心竞争力、优化产业结构和资源配置的重要手段。但资产重组导致的行业集中度提高却是把双刃剑，随着地产行业内马太效应不断增强，中小房企市场占有率将持续缩水。CRIC研究机构的数据显示，2012年到2014年，TOP50房企的销售金额及销售面积市场份额持续增长，行业集中度进一步提升。但另一方面，中小房企由于资金缺位、销售回款速度降低等原因面临淘汰重组，被迫出让企业项目或变卖股权引进战略投资者，最终导致市场份额进一步被挤占，生存空间进一步被压缩。有分析人士预测，未来三年内将至少有30%的中小型房企被淘汰出局。

三、供给侧改革背景下地产企业投资策略

鉴于供给侧结构改革背景下地产行业面临机遇与挑战并存的局面，预计未来一段时间地产企业投资方向总的要求是提升运作能力，优化供给结构，提高房地产供给效率，最大程度避免供需错位、脱节。

1、推动企业由重资产向轻资产转变

地产企业“由重变轻”的商业模式在美国等发达国家已经非常成熟，已经被普遍视为地产企业发展的最终归宿。与传统商业模式下地产企业在前期买地、建设上投入大量的资金相比，轻资产模式下多数资金将来源于房地产基金或其他渠道，地产企业主要发挥其在设计、建造、招商及管理方面的专业能力，有效避免了资金沉淀，有利于加快周转提升净资产收益率。就国内而言，目前地产业行业呈现“L”形走势，想要更快扩大规模，重资产模式已经不再适合，行业内部已经开始探索这种轻资产模式。对于大中型地产企业而言，这的确是一个快速扩张市场的好方法。

2、对传统的业务进行升级并多样化

地产企业在商业模式上实现“由重变轻”的转变，必须在纵横两个方向对传统业务进行拓展。其中，纵向上应对传统的业务进行升级并多样化，在这方面的投资应关注以下几个方面：积极响应中央及地方实施棚户区改造行动计划和城镇旧房改造工程，协助推进城市存量土地资源开发升级；重视对当前及未来地产产品需求的跟踪、研判，重点加强教育、旅游、养生、绿色等新型、细分地产项目及其配套设施的供给；通过政府购买服务或者与社会资本合作（PPP）模式，参与公共物业管理；与住房租赁企业合作，将已建成住房或新建住房开展租赁业务。

3、通过资产证券化拓展资金的来源

与纵向对传统业务进行升级并多样化相比，横向推动地产企业“由重变轻”的手段将主要体现在资产证券化上。目前，房地产众筹、首付贷、P2P平台等模式已经在市场上广泛推广并取得了良好的效果，对地产企业发展具有里程碑意义的房地产投资信托基金（REITS）也已经开始试水。REITS的实施推广，将有利于改变地产企业开发资金46%来源于银行信贷的局面，真正使地产项目的投资者从少数私募投资变为多数投资者，加快推进地产企业轻资产转型及行业资产重组。现阶段，万科在前海、万达在上海等地已经开始试点REITS，预计未来会有更多的企业加入。

4、重视利用互联网思维挖掘新商机

近几年互联网技术的兴起改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一场革命性的颠覆，其对地产行业的影响也越来越明显，已经成为房地产行业未来的新趋势以及新出路。但在当前，地产企业对互联网技术的应用多集中在营销环节，即以精准营销为目的，通过云计算、大数据来对项目潜在客户进行挖掘。随着互联网技术与地产行业的深度融合，未来对互联网技术的应用将逐步覆盖前端的融资、拿地、设计、开发、建材采购等领域以及中后端的生产建设、商业运营、社区服务等领域，通过打造“互联网+房地产”全产业链的闭环塑造新的竞争优势。

四、结语

地产行业去库存理念的提出，对地产企业在未来一段时间的投资方向、盈利模式乃至生存策略产生重大影响。本文在深入分析供给侧结构改革对当前国内地产行业、企业可能带来重大机遇与挑战的基础上，建议地产企业在未来一段时间投资应着重推动企业由重资产向轻资产转变，在纵横两个方向上进行业务升级和资产证券化。除此之外，还应进一步加强互联网技术与地产行业的深度融合。

[1] 秦虹：新供给满足新需求——“十三五”中国房地产投资展望[J].城乡建设，2016（2）.

[2] 徐勇：化解房地产库存的对策建议[J].城乡建设，2016（6）.

[3] 周艳、施文：国内房地产税立法过渡期地产市场调控政策分析[J].时代金融，2014（9）.

[4] 房地产业行业集中度加速提升[EB/OL].www.fang. com/news/2016-03-03/19922687.htm.

[5] 2016年中国房地产市场10大思考[EB/OL].http：//www. soupu.com/news/672105.

（责任编辑：刘冰冰）