关于天津市楼宇经济税源监管的思考

◎文/吴 昊 孙桂荣

关于天津市楼宇经济税源监管的思考

◎文/吴 昊 孙桂荣

近年来，天津市不断加大发展楼宇经济工作力度，楼宇经济实现持续快速发展，税收贡献日益突出。本文全面阐述了天津市内六区重点楼宇发展布局、楼宇经济税收特点以及税收十强楼宇的企业、行业特色等，分析了当前楼宇经济税源监控工作中存在的问题，提出了完善楼宇经济税源监管的相关建议和措施。

楼宇经济；税源；监管

一、天津楼宇经济发展概况

（一）市内六区楼宇经济发展概况

自2002年起，按照中心城区产业发展方向，天津市全面发展和精心培育楼宇经济，经过十几年的积极探索、大胆实践，楼宇经济经历了从无到有、从小到大、从分散到集中的发展过程，形成了一批具有集聚和辐射带动作用的示范楼、特色楼，在区域经济发展领域的地位及作用日益提升，已成为支撑现代服务业发展的一个重要载体。

在土地资源有限、地价高昂的情况下，天津市注重开发和整合楼宇资源，向空中求发展，向空间要效益，积极打造亿元楼宇。各区从自身的发展情况出发，打造了不同行业形式、不同产业结构、不同经济重心的特色楼宇，汇聚了众多现代服务企业，并衍生出多种其他业务方面的需求，充分带动周边地区商业、会展、文化娱乐和餐饮等行业的发展。

截至目前，市内六区楼宇近400座，楼宇经营户累计近2万户，占全市楼宇经济税收的80%左右；其中税收超亿元的楼宇税收同比增长30%，全市近80%的税收超亿元楼宇集中在市内六区，对提升全市楼宇经济发展水平发挥了重要的引领作用。

目前市内六区的楼宇经济以河西区、和平区发展最好，是全市楼宇经济的领头羊，全市税收十强楼宇中，有5座坐落在河西区，5座在和平区，占市内六区总税收的30%以上。南开区、河东区楼宇经济的发展呈现机制增强、企业壮大、产业聚集的新局面，税收贡献不断提高。河北区、红

桥区的楼宇经济起步较晚，基础条件较弱，但在加快转变发展方式、调整优化经济结构、促进产业转型升级的政策引导下，通过几年的发展，逐渐形成规模。

（二）各区楼宇经济发展特色

近年来，和平区楼宇已达到100余座。其楼宇经济分布的特点是楼宇比较密集，主要沿南京路、解放北路、大沽北路沿线为核心进行分布。楼宇经济支撑行业主要为金融业和商务服务业，其中金融业近年来发展较快。

河西区楼宇数量从最初的35座增加到目前的 120座，楼宇数量及商户数量在全市均居首位。主要支撑行业为金融业，其次为房地产业、物流业和现代服务业。目前河西区形成了“两核一带”的总体布局，“两核”即小白楼商务中心区、陈塘科技商务区；“一带”即友谊路金融服务带，吸引了大量的商品流、信息流、资金流和人才流，推动了城市产业升级和档次提升。

南开区楼宇达到近50座，支柱行业主要为房地产业、其次为金融业。楼宇集中分布在海光寺商业圈和鞍山西道沿线，海光寺商圈主要分布有新都大厦、环球置地大厦、新天地大厦、融汇广场等商务楼宇。鞍山西道沿线分布有1895天大建筑创意大厦、信诚大厦、时代数码广场等，主要以批发零售业以及专业技术服务等科技型企业为主。

河东区楼宇达到40余座，主要支柱行业以房地产业和建筑业为主。从坐落区域看，十一经路沿线14座、火车站后广场附近10座、津滨大道沿线3座其他区域15座，坐落在繁华区域数量占比为60%。近年来，河东区确定了“做强商贸物流，发展金融总部”的主题，并创新实践了“多业态楼宇经济税收管理”模式，取得了良好成效。

河北区楼宇达到30余座，楼宇主要分布在“一团两线”区间：“一团”即意奥风情区，“两线”一是狮子林金钟河大街沿线，二是中山路沿线。随着“创意河北”功能定位为导向的产业提升战略的实施，以创意产业为主导的产业在区内聚集。

红桥区楼宇达到近30座，主要分布于“三个商圈，两条道路”。“三个商圈”即大胡同、西站、丁字沽商圈；“两条道路”即芥园道、勤俭道。楼宇经济主要支撑点由原来以商贸、商业等传统服务业为主，发展到现在覆盖了金融投资、商贸物流、科技产业、电子商务和文化创意等现代服务业。

（三）楼宇经济税收特点

1.分税种税收情况

企业所得税和营业税是市内六区楼宇经济税收的主要构成部分，占近几年全年收入70%左右。其中，营业税占比呈逐年下降趋势，增值税和消费税占比很低。主要原因是楼宇企业主要以金融业、服务业、房地产业等第三产业为主，生产销售型的企业很少，因此企业所得税、营业税和个人所得税是楼宇经济税收的主要组成部分。

2.分行业税收情况

近年来，第一产业和第二产业占楼宇经济比重很少，第三产业占比均超过 95%，其中，金融业、房地产业占比最高。市内六区楼宇经济的支柱行业主要由金融类、房地产类、服务管理资讯类企业为主。

三类产业税收同比均有较大增长，第三产业中的各类行业多有同比增长或降低的情况，与企业迁入迁出有关，并无明显的规律。金融业和房地产业是楼宇招商的工作重心，所以税收呈逐年增长，涨幅也较稳定。

3.分企业类型税收情况

从数量构成上看，股份公司和私营企业占比最高，国营企业和国有控股企业所占比例很小。从税收情况看，股份公司税收占总收入比例最高，其中国有控股占比近40%，是楼宇经济税收的主要构成部分。私营企业数量多，规模小，税收少，占半数的私营企业税

收贡献只有6%左右。

二、典型楼宇分析

（一）天津环球金融中心

天津环球金融中心为典型的金融业楼宇，坐落于和平区大沽北路2号，建筑面积为20.5万平方米，共79层，为本市地标建筑，也称“津塔”。该楼宇是天津市第一批重点扶持楼宇，被和平区评为五星级商务楼宇，共有经营户193户，其中50%以上为金融业企业，其余为物流业、制药业和服务业企业。招商采取租售结合的经营方式，主要定位于招入世界500强企业、金融机构以及行业龙头企业，目前入驻的金融业企业、总部型企业占比超过50%，其中分行级银行6家。该楼宇的特点是金融业企业数量多，金融业企业主要为民营企业和外资企业。此外，该楼宇还存在有大额退税现象的制造业企业，造成楼宇整体税收总量大幅下降。

（二）1895天大建筑创意大厦

1895天大建筑创意大厦属于科技服务型企业楼宇，坐落于南开区鞍山西道192号，总建筑面积为 36，818㎡，共11层，该楼宇定位于“科技南开的桥头堡，创意产业的孵化器，楼宇经济的领航者”，依托天津大学建筑设计规划研究总院为龙头企业，集中了一批建筑创意产业相关的上下游企业，形成天津市首个建筑设计创意产业聚集区。目前入驻经营户42户。

该楼宇经营户主要为建筑设计类企业，从企业类型看，包括国有企业3户，股份有限公司1户，个体经营户1户，其他有限责任公司37户。楼宇主要支撑点为国有企业和国有控股的其他有限责任公司，民营企业虽然数量多，但税收规模却较小。从行业类型看，包含技术服务业35户，批发零售业5户，房地产业1户，金融业银行1户，餐饮业1户。楼宇税收主要来源为房地产业，占全年税收的50%以上，代表企业是天津融侨置业有限公司。

（三）水游城商业大厦

水游城商业大厦是集购物、餐饮、娱乐、文化等为一体的一站式都市休闲购物中心，属于新兴商业餐饮业楼宇，坐落于红桥区大丰路，建筑面积86，275m2，共6层，经营户 71户。

该楼宇入驻企业主要为商贸和餐饮企业。从企业类型看，包括国有企业2户，其他有限责任公司16户，私营企业17户，外资企业21户，个体经营户15户，其中外资零售企业较多是该楼宇的一大特色。从行业类型看，包含房地产业3户，金融业3户，服务业9户，餐饮业21户，批发零售业50户。楼宇经济主要支撑点为天津泰达恒生房地产开发有限公司，属于房地产业，占全年税收70%以上，商业和餐饮业企业数量多，但税收贡献很小。

三、天津楼宇经济税源监管工作中的主要问题

（一）楼宇经济对金融业、房地产业依赖程度过高

目前，天津市楼宇经济在税收结构上过于依赖金融业和房地产业这两个高速发展的行业，金融行业税收来源主要依靠少数几个国有银行，受经济总体形势和区域政治经济大环境的影响，一旦企业迁出变动，会严重影响所在区的税收情况；房地产业为周期性产业，房地产项目周期过后，也会造成楼宇税收大幅下降，难以形成稳定的税源。高新技术领域的行业如信息软件、科学研究和专业技术服务等知识产业尚在起步阶段。在数量构成上，占多数的其他服务业企业规模小，税收贡献小，楼宇经济税收结构不合理。

（二）管理机制不健全，税源监管有困难

楼宇经济发展和管理涉及城建、税务、房管、工商、财政、公安等多个部门，目前尚未建立有效的沟通管理机制。各区均存在大量异地经营企

业，由于缺乏税收管辖权，在税收征管工作中，容易造成经营地税收机关无法管理、注册地税收机关难以管理的问题，极易造成税源流失；税务管理人员与楼宇主办方、物业管理方难以形成有效的协调机制，同时楼宇主办方、物业管理企业出于自身经济利益的需求，只看重招商入住率，与税务机关的配合度不够高。

（三）税收征管存在风险，产权人监管存在困难

近年来，天津市楼宇经营户零申报率居高不下，仅河西区就有2000余户企业全年税款低于1万元，其中1000余户为零申报，占到河西区楼宇经营户总数的20%左右，除确实有经营亏损的情况外，我们应注意防范可能出现的征管风险。此外，对楼宇产权人税收监管也存在困难，天津市楼宇产权人包含一些外省市注册企业和外地个人，目前楼宇税收对企业入驻经营户和物业公司的管理比较严格，但对产权人的信息监管可能存在疏漏。

四、进一步强化楼宇经济税源监管的建议

（一）大力发展新兴产业，积极促进“大众创业、万众创新”

一是在招商引资工作中，坚持以优化产业结构、税收结构为导向，将利于长远发展、税收稳定性高、促进就业的企业引进来，提高现代服务业、专业技术服务企业的税收比重，改变现在房地产业、金融业企业占楼宇税收比例过高的现状。二是大力发展特色楼宇，形成“一个楼宇、一个产业”的格局，建立相对集中的行业群、产品群，发挥楼宇经济的行业集聚作用，着力打造高端优质楼宇。三是制定完善的楼宇经济发展政策，制定楼宇经济发展优惠政策，引导楼宇形成产业聚集。制定对楼宇业主的奖励政策，实行楼宇业主奖励与财政贡献挂钩机制。实施对入驻企业有差别的扶持政策，调整优化楼宇产业结构。

（二）加强信息交流和部门协作，提升服务水平

一是建立统一长效的楼宇经济的管理体系，打造公共信息平台，以楼宇办为核心，建立资源共享、责任公担的楼宇经济管理体系，实现城建、税务、房管、工商、财政部门以及投促局、经发局、楼宇办、公安局等的信息资源共享，企业在任一部门的登记情况发生变化，都能通过平台共享到其他部门，使监管及时有效。二是对市场急需、社会效益显著、发展潜力大的项目给予大力支持，使楼宇经济步入良性发展的轨道，要将优化现代服务业的税收优惠政策落实到楼宇经济上来，采取切实可行的措施，吸引更多的优质高端企业。同时加强税务与招商部门的沟通，对重大招商项目、重大建设项目和发展提出合理化意见，按照定量定性相结合的原则，制定楼宇经济考核体系。三是为楼宇经济的发展打开“绿色通道”，为纳税人提供各种快速便捷的服务，主动走到企业中去，及时帮助纳税人解决各种疑难问题，加强与楼宇业主的合作，积极为入驻企业提供热情高效的服务。

（三）加强税源管控，堵塞征管漏洞

针对异地经营户管理困难的问题建议：一是在全市范围内全面推行由经营地税务机关就地征管的方式，从企业办理税务登记开始就严格执行属地征管，在纳税人离开注册地经营后，限期变更注册地，超过期限由经营地税务机关负责征税，避免经营地无权管而注册地管不严的现象。二是加强对楼宇产权人的监管，掌握产权人尤其是外省市在津购房的企业或个人的信息动态，及时了解产权人或承租人的转租出让信息，确保相关税款及时足额入库。三是将责任落实到税收管理员，避免产生管理员职责不明、管户不清的现象。同时积极开展形式多样的学习教育活动，引导干部增强事业心和责任心，为税源监管打下良好基础。

责任编辑：高丽丽 曲 宁

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1006－1255－（2016）10－0057-04

吴 昊（1984—），天津市河西区地方税务局干部。邮编：300203

孙桂荣（1973—），天津市河西区地方税务局办公室副主任。邮编：300203