“营改增”对房地产公司经营方式和成本的影响

张承和

（福建联美建设集团有限公司，福建厦门361000）

“营改增”对房地产公司经营方式和成本的影响

张承和

（福建联美建设集团有限公司，福建厦门361000）

为更好地推进我国实现公平性税负，国家正有针对性的逐步实现“营改增”税收改革制度，从源头上解决了全额征税、道道征税、营业税存在的弊端，充分发挥了增值税在层层抵扣、环环征收方面的优势，促进税收制度更加科学合理。对房地产公司而言，亦降低其税负压力。通过从当前国内房地产公司经营的特点分析入手，分析了“营改增”对房地产公司经营方式的改变与成本的影响，并从政府与房地产公司两个角度，提出了房地产公司应对“营改增”的相关对策。

“营改增”；房地产公司；经营方式；成本

2015年我国在全国范围内开始全面的实施“营改增”，对房地产公司而言必须清楚认识到时代的潮流，充分借助“营改增”给自身发展带来的机遇与挑战，最大限度地激发自身的发展活力，做出更为长远的规划，占据更大的市场份额，因此，全面的实现“营改增”对房地产公司经营方式的改变与成本的影响分析有着较为重要的理论与实际意义。

一、当前国内房地产公司经营特点

（一）开发周期长

房地产公司经营开发的周期比较长，从其最初获得项目的开发权，还需要经历项目实地勘察、前期规划、拆迁征地、房屋建设等较多的阶段，再加上各个房地产公司融资能力、设计进度等方面的差异，进一步延长了房地产公司开发周期。

（二）资金投入大

房地产公司在整个建设的过程中，需要投入较多的资金，特别是在前期阶段受到设计、勘察、征地补偿等方面的影响，其总体的资金消耗是非常大的，这其中的土地使用权资金往往能占据到房地产公司经营的一半左右。

（三）融资成本高

房地产公司属于一种特殊类型的公司，导致了房地产公司在经营的过程中对资金的占用时间非常长，再加上当前国内房地产市场较为低迷，进一步的加重了这一情况，导致了房地产公司经营所需的融资成本非常高，传统的融资渠道在很大程度上已经不能满足当前房地产公司融资的需求，导致部分房地产公司为了进一步的融资，不得不提升自身的融资成本。

二、“营改增”对房地产公司成本的影响

房地产公司在市场经济当中并非独立存在的，实施“营改增”对于建筑行业的影响巨大，房地产公司作为其上游，必然首当其冲。因此分析“营改增”对房地产公司成本的影响应从分析其对房地产下游企业-建筑公司带来的影响来分析对房地产公司的影响。总体的影响主要表现在如下三个方面。

（一）可能导致材料成本上升

根据我国“营改增”政策的相关规定，在购买原材料时，材料的提供商可以使用简单的方法按照6%进行增值税的缴纳，若建筑公司在进行材料的购买时，按照具体的规定购买得到符合规定的增值税发票，则6%进项税额能够全部的抵扣，也就是说3%营业税率转变成为11%增值税除去6%的材料进项税。再加上房地产公司在实际开发的过程中除集中的进行钢材、水泥的购买之外，还需要购买其他类型较多的材料，这些材料的来源往往为一些个体的工商户，多采用的为定额进行征收的方式，导致了建筑公司不能够抵扣进项税额，导致建筑公司建设成本的增加，建筑成本的增加将直接的反应到房地产实际经营中，因此，房地产实际经营的成本也可能增加。

（二）可能导致人工成本上升

由于人工成本是无法进行进项税抵扣，导致作为建筑公司第二大支出的人工成本费用，给建筑公司带来了较大的影响。因为当前国内房地产市场结构仍旧不够完善，多数参与建筑公司劳动的人员为自由人员，所以其并无固定单位，导致这些人员所付出的劳动没办法进行增值税发票的开具。那么建筑公司在进行进项税抵扣时，其付出的人力成本则无法进入到进项税抵扣中，导致建筑公司需要上缴的增值税的数额增加，这必然增加了建筑公司整体的税收负担。建筑公司整体税收负担的增加也必然最终反映到房地产企业税负的增加。

（三）可能导致设备费用进项抵扣上升

建筑公司往往自身拥有的设备较少，其在具体的施工过程中使用的为租赁的设备，其中这些设备在具体使用过程中产生的维修费用占据到建筑公司支出的重要部分，在进行“营改增”前，其在进行有形设备租赁时，征收的为营业税；而在实施“营改增”之后，对于有形动产征收的增值税为17%，根据建筑公司经营的经验，设备租赁产生的费用占据工程总消耗的3%，这里假设租赁费用为总设备使用的1/2，按照此项比例进行计算，设项目的总造价为10000万元，则能够抵扣的进项税额为：10000*3%/（17%+1）*1/2*17%=21.8万元。

我们对上述费用进行分析，建筑公司在实行“营改增”前，其征收的营业税比例为3%，那么就是3%*10000=300万元。在实施了“营改增”之后，房地产公司按11%进行增值税的收取，这时建筑公司所有收取的增值税为10000/（11%+1）*11%=991万元，因为其中的人力成本不可以抵扣，将可以抵扣的材料与设备费用减去，则所要缴纳的税额为：991-21.8-523.28=445.92万元，这相对于营业税缴纳的300万元多出了近150万元，从中可以看出在实施了“营改增”之后可能导致建筑公司经营成本上升，再加上在进行实际操作的过程中，很多发票并不能及时有效的获得，导致了部分项目不能进行抵扣，建筑公司所需缴纳的税额将会更大，自身的经营成本将会更高，由此也必然增加房地产公司的经营成本。

通过上述的分析，通过实施“营改增”给整个建筑公司带来的影响是非常巨大的，而房地产公司作为建筑公司的上游，其带来的影响也是显而易见的，因此，为更好的降低“营改增”给房地产公司带来的冲击，房地产公司应当采取有针对性的措施应对上述情况。

三、应对房地产公司“营改增”的相关对策

营业税与增值税为我国实行的两个主要的税源，但是两者在本质上有着较大的不同，其中营业税为公司的营业额所征收的税额，而增值税为销售商品增值部分所需缴纳的税额，通过“营改增”可以防止出现重复征税的情况，另外，增值税使用的范围非常的广泛，任何包含增值收入的活动均需要缴纳增值税，同时，增值税实行的为多个环节进行征税，若某个经营活动包含多个经营环节，就对这个几个环节均进行增值税的征收，各个环节的征税互不干涉、相互独立。增值税能够按照进项税额进行抵扣，所以，从理论层面来分析，企业仅需要获取增值税发票就能进行抵扣，所以，我国在全国范围内推行“营改增”是可以减轻企业税收的负担，更好的防止重复征税的情况发生，但这些均为理想情况下才能实现的，在具体的“营改增”中，还有其他的因素会直接的影响到房地产公司的实际税负。为了更好地应对“营改增”，使“营改增”更好的服务于企业，政府与企业均应采取措施，保证实施“营改增”的目的落实到实处。

（一）政府方面

政府应当对税收政策进行进一步的优化，具体可以采用一些过渡性的政策，让企业逐步的适应“营改增”给自身带来的影响，例如，对“营改增”中税负没有减少反而增加的企业进行一定的补助，从而更好的保证税负的公平性，共同帮助企业度过这个过渡时期。此外，政府还应当增强对税收政策的辅导，政府税收部门的工作人员应当深入到企业当中对相关的工作人员进行“营改增”培训工作，让企业内具体的工作人员认识到“营改增”政策中的要点，使企业当中的会计财务人员更快地了解自身应当在哪些方面做出相应的改变。同时，可以在税务局等相关的部门，针对性的设置“营改增”经营窗口，每天安排具体的人员进行相关问题的回答。

（二）房地产公司方面

房地产公司必须对自身的经营方式进行调整才能更好地适应当前我国全面推行的“营改增”，使“营改增”更好的降低自身的经营负担。在具体的实施过程中，房地产公司应当增强专业培训与“营改增”政策的宣传。因为在进行增值税纳税时整个管理的过程较为复杂，因此，需要保证房地产企业会计核算的质量，就需要在房地产企业中开展针对性的培训，增强房地产公司内会计人员等税务筹划能力与专业技能。同时，房地产的采购部门应当全面的认识到税务的变化，采取积极的方式进行应对，从而更好的使开具的发票能够进行增值税的抵扣。其次，房地产公司应转变自身的经营方式，针对实施“营改增”给自身带来的资金短缺问题，一是应压缩房地产开发的周期，减少财务费用与资金的占用；二是进行高质量的房地产开发，将高品质作为自身房地产开发的卖点，较好地迎合当前人民对生活质量的追求；三是构建企业合作，采用项目股份、联合开发、联合购地及资金拆借等方式深入的开展房地产的项目合作，扬长避短、优化结构、强化管理等。

四、结语

在全国的范围内实施“营改增”对于自身既是一次挑战，更是自身发展的一次难得的机遇，在这个复杂的过程中，房地产公司必须充分认识到“营改增”的积极意义，采用有针对性的措施，积极进行筹划，顺应发展趋势，具体到每个增值税的纳税环节，获取正规的增值税发票，及时将自身可以抵扣的项目进行抵扣，从而更好地增强自身在房地产方面的核心竞争能力。

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[2]魏志华，夏永哲.金融业“营改增”的税负影响及政策选择——基于两种征税模式的对比研究[J].经济学动态，2015(8):71-83.

[3]罗 筱.我国房地产业实施“营改增”的预期效应探析——以贵州省不动产销售为例 [J].商，2015(27): 151-152.

［责任编辑：王 鑫］

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1005-913X（2016）11-0099-02

2016-08-09

张承和(1976-)，男，福建三明人，会计师，研究方向：房地产企业财务。