房地产缩量调整迹象渐明

郝文嘉

这段时间，笔者经常接到房地产中介的电话，有问要不要买房的，也有问要不要卖房的。买房的、卖房的都有理由，但笔者的感受是中介的日子可能又要不好过了。每次调控，直接受影响的就是中介，成交量降下来了，马路上的中介就会多起来。而这段时间的北京城，马路上的确多了一些中介的身影。

成交清淡也有数据的支撑。国家统计局在最新一期的“70个大中城市房价”数据中特意介绍了15个出台了调控政策城市的情况。数据显示，新建商品住宅网签成交量环比下降80%-60%的城市有4个，下降60%-40%的城市有3个，下降40%-20%的城市有3个。所有城市的新建商品住宅价格环比涨幅均明显回落，有两个城市出现下降。

从对市场最敏感的中介机构数据来看，10月的市场降温可能比预期要严重。根据我爱我家在北京区域的二手房交易数据显示：10月中上旬新增合同签订量较9月同期几近腰斩，预计11月北京二手房网签量或将出现大幅回落。10月中上旬的新增客户量较9月同期下跌了52%，新增房源量则较9月同期上涨了50%，供需关系开始倒转。

在限购、限贷进一步加强的态势下，楼市缩量将成为必然，而从缩量传导到降价的链条上，二手房市场是“春江水暖鸭先知”。从“房地产投资价值百城指数Reivi100”来看，9月指数在冲高后即面临调整压力，地区分化将更趋明显。短期，包括北京等一线城市将陷入有价无市的观望期，买房人的溢价能力开始提升，这也是中介极力鼓动买房的一个理由。而价格暂时没有大幅松动，则成为中介鼓动业主卖房的一个理由。正反都有理，关键还是业主自己的考量。

新房市场则相对稳定，尚未看到开发商降价促销的行为。从历次调控的市场反应来看，开发商不到资金链紧张的最后是不会选择降价的，而宁可整几套特价房来测试市场，也不会整体降价来惹怒老业主。而且，今年开发商在一线城市的拿地成本普遍较高，后续开发压力较大，急需一定的房价涨幅来覆盖成本。所以，短期内，我们暂时看不到一线城市开发商主动降价的行为。

有必要纠正几个认识误区，最大认识误区就是认为调控必然导致房价下降。其实这个认识误区在过往的多次调控中已经被证实，但每次一遇到调控就会老调重弹，理由是“这次肯定不一样”“之前都没跌，这次怎么也得跌吧”。这次调控同样面临这些理由——“房价都这么高了难道还能再涨吗？”“涨了20多年也该跌一跌了？”“房地产大周期已经见顶了，该跌了。”是的。这些都是房价调整的理由，但放眼中国城镇化建设、户籍制度改革、经济结构调整，房价的短期调整是可能的，但长期走跌是不太可能。毕竟，中国经济太需要房地产的支撑的，地方政府的土地财政也不允许房地产熄火。

此外，调控的目的不是造成房价长期下跌，而是抑制房价过快上涨。我们不能误读决策层的政策意图。在如今经济下行压力非常大的情况下，打压房地产不是政策意图，控制房地产价格泡沫，防范金融风险才是真正的目的。试想，如果房价疯涨，居民杠杆快速飙升，一旦破裂无疑将有发生类似美国次贷危机的风险。决策层未雨绸缪，挤压房地产泡沫，确保银行体系金融安全，以为应对经济下行、资本外流、银行不良陡升等潜在风险留足回旋空间。

当然，一千个读者有一千个哈姆雷特。房价也是这样，看涨的、看跌的都各有理由，而市场怎么走更有自己的逻辑。这种逻辑可能是非理性，更可能是你意料不到的。

作者系北京中金标准数据总经理