产业地产如何“轻资产化”

祁世芳

所谓轻资产运营模式，就是将产品制造和零售分销业务外包，自身则集中于设计开发和市场推广等业务；市场推广主要采用产品明星代言和广告的方式。轻资产运营的模式可以降低公司资本投入，特别是生产领域内大量固定资产投入，以此提高资本回报。

目前，产业地产领域重的太重，很多产业地产商在重资产的漩涡中积重难返，轻的又太轻，一些纯粹靠模式输出的服务运营商往往很难将主动权把握在自己手中。

我们说重资产、轻资产都不是绝对的，是企业不同市场环境下的选择。在房价快速上升，资产升值速度远远超过资金成本的时候，这个时候持有资产为核心的重资产模式就是企业的理性选择。但是当房价上升速度受到抑制，持有资产本身的回报降低并且不足以弥补持有期的资金成本的时候，轻资产模式就是企业的理性选择。

近几年，产业园区发展较为快速，越来越多的产业园区、孵化器如雨后春笋般拔地而起。但与此同时，产业园区面临着转型、升级，随着万人共赴这里逐渐变成发展的红海，在这一背景下，众多产业地产在转型中采取“轻重并举”的方式。万科、保利地产、世茂房地产在内的传统房企相继提出“轻资产”发展的战略转型。在业内看来，随着行业利润率和杠杆率的长期下降，重资产将不再是房企的最佳选择，而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。

轻资产模式下，地产企业很多传统的优势比如说拿地的优势会被淡化，他仍然重要，只是不像以前那么重要。而效率优势会被放大，因此并不是所有的企业都能实现轻资产转型，只有真正具有效率优势的企业才能实现成功的转型。

而这种效率优势可以在开发、物业管理、招商运营等某个环节中显现优势，也可以在商业地产、工业地产、养老地产等某个细分产品线的的挖掘上显现优势，亦或是展现某种综合性资源整合能力。无论哪种优势，轻资产时代，资本资源和效率资源结合更为紧密，一些企业会被放大，而一些企业会被淘汰。轻资产战略，一个是商业模式的创新、一个是金融模式的创新。

所谓商业模式，轻资产战略最简单代表就是代工模式。比如，大连万达集团正在致力于实现从“重资产”经营模式向“轻资产”经营模式的转型。这是一个非常值得观注和重视的企业创新思维和战略取向。

再如，富春硅谷作为产业地产轻资产化的忠实拥护和执行者，他们认为，重资产的“地产化”那套不行了，产业地产一定要把利益看得更长远一些。甚至，当利润和企业要求、区域发展发生矛盾的时候，首先是降低利润满足企业要求，满足地方政府要求，为区域发展做更大贡献，将来才能得到更多的收益，这是权衡取舍问题。尤其一个大项目头一两期还是亏钱的，投入大量的配套设施，前期肯定是亏的，如果为了短期挣钱为主，按照地产操作怎么挣钱怎么快怎么来，恰恰是做不了了。可能这个区刚开始还比较偏，很难把企业引进来，必须是把产品打造起来，一定是长远利益，否则只是一锤子买卖，做了以后没有后面的机会，所以一定要是更长远的目标，这样才能够可持续发展。

富春硅谷打造的“轻资产”，即两大体系产业生态平台和创业生态圈，这些和公司的人才、服务、资源及品牌等打包起来即形成软性资产。“轻资产”的核心是“服务”，“卖服务”是”轻资产式”产业地产商的新活法之一。在运营环节上讲，“卖服务”的基础依仗前期的夯实招商。只有足够的入驻率，才得以形成“卖服务”的用户基础。之后，才需要思考卖什么服务、怎么卖以及如何增强用户粘性之类的问题。除此之外，产业地产商要靠“轻资产”活下去，而并非靠“轻资产”讲故事，光凭借“卖服务”这单一来源显然在当今这个阶段难以活得滋润。

一、“轻资产式”产业地产商的活法

对于“重资产”的全盘自持或部分自持式活法大家较为熟悉，或租或售，租售并举，也有售后回租，主要的盈利渠道无非出租和出售等传统渠道。

例如，富春硅谷在运营模式上，一方面作为一部分股权投入高成长企业享受政策的补贴；另一方面，通过园区招揽大客户入驻，享受政府补贴。此外，富春硅谷也在尝试更多形式的服务，比如怎样把服务做得更精准，增强与客户的粘性，以资本身份方式入股高成长科创企业、以重资产入股高科技企业、用重资产作为投资商业配套以资产证券化实现资本的回收等。实际上，富春硅谷比地产做得更多的是整合更多社会资源，在服务过程中创新盈利模式设计，进而拓展未来产业地产的盈利空间。

二、产业地产运营轻重平衡是关键

目前产业地产领域重的太重，很多产业地产商在重资产的漩涡中积重难返；轻的又太轻，一些纯粹靠模式输出的服务运营商往往很难将主动权把握在自己手中。未来，产业地产需要发展成熟为一种合理的轻重动态平衡模式。

产业地产的核心是产业运营与服务，无论是政府，还是企业客户，需要的不仅是重资产的物理载体，更是运营、管理、金融、资源、服务、孵化、引导、平台和生态圈构建。这些只有在轻资产的层面才能得到解决，这一点和传统商住地产主要面向个人消费者有巨大的差异。重资产是轻资产的载体，轻资产是重资产得以实现的根本动力源，产业地产正在逐渐步入轻重平衡阶段。

产业地产现在还处于一个迅速增加资产的时期，重资产的感觉确实要比轻资产更显眼一些。但是几年后的今天，开始出现资产退出，房地产市场整体进入存量运营时代，轻资产的重要性就体现出来了。所以产业地产商必须将目光放长远，开始未雨绸缪的布局。

作者系筑成世方（北京）管理咨询有限公司总裁