互联网背景下房企的金融转型之道

韦颜秋++黄旭

近年来，互联网金融发展迅猛，在国家“互联网+”战略引领下，以大数据、云计算、搜索引擎、社交网络等为技术基础，以互联网平台为依托，形成了具有相应金融功能的新金融业态。房地产业具有的金融属性决定房企与金融存在多层次、多元化的联系。当前，房企长期以来所依赖的传统融资模式已经成熟，与传统金融合作的空间已经最大化。如果说以前，银行和信托始终是房地产行业融资的核心渠道，但受限于国家产业政策影响比较大，房地产开发贷款仅占银行总贷款余额的6%-7%，地产信托占开发贷款的比例也不到20%。其他融资渠道如公司债券，其发行规模近些年基本保持稳定，所占比例非常小。

在互联网金融这一大背景下，房地产行业正进入发展的“下半场”，万科总裁郁亮曾提出了行业“天花板”，互联网或将颠覆房地产业的判断。越来越多的房企追逐互联网金融这一“风口”，与各类互联网金融平台在P2P、众筹模式、供应链金融、社区O2O、第三方支付等方面展开业务合作，嵌入到开发、建设、融资、销售甚至装修等环节。当前，房企已经不满足与互联网金融平台低层次的业务合作，开始通过并购或组建自己控股的互联网金融平台。那么，房企把布局互联网金融作为重要战略调整和转型，其内在的动因在哪里，可能存在哪些风险，未来可能的发展如何？因此，有必要对上述问题深入思考和探讨。

一、典型房企布局互联网金融的实践

据不完全统计，排名前50的房企中已有近半通过各种方式进入互联网金融领域，包括万达、绿地、碧桂园、金地、佳兆业等知名地产商，资金投入超过200亿元。各房企进入互联网金融的路径不同，其运营模式也呈现出各自的特点。

1.万达：互联网金融行业先行者

万达集团是布局互联网金融的先行者，已经在移动支付、理财、个人征信、网络信贷等业务上均有所涉及，逐步形成万达互联网金融产业链。万达先于2014年以3.15亿美元收购第三方支付机构快钱68.7%的股权，标志其正式进入互联网金融。又于2015年5月推出首款针对个人的互联网金融理财产品“快利来”，一上线就被秒杀，随后于6月8日推出“稳赚1号”。2015年7月，万达利用“快钱”平台向央行申请个人征信牌照，可以开展征信业务。2016年万达又获得上海市自贸区发放的全国第一家网络信贷营业执照，可以在万达商业系统内开展网上信贷。万达小额网上信贷业务具有丰富的线下资源，是其他企业无法比拟的。万达推出集众多功能于一身的一卡通“飞凡卡”，与全国470个商业中心建立合作关系，集应用、优惠、积分、汇兑、信用卡、理财等综合功能于一身，是连接所有网络金融业务的核心节点，将成为万达金融的最大价值点。

2.绿地：打造互联网金融生态圈

绿地金服通过服务创新、产品创新、渠道创新等手段，构建一个有场景和温度的房地产互联网金融生态圈。首先，启动旗下互联网房地产金融平台“地产宝”，并联手蚂蚁金服和平安陆金所，发布国内首款互联网房地产金融产品。目前这款产品发行了6期，募资约20亿元，未来3年会发展到500亿元规模。其次，绿地集团结合众多生活场景，打造一系列基于O2O的金融服务。所服务的上万家商户、租户、住户所形成的线下网络与线上业务进行对接，将流量留住，最终创造可持续的新商业模式。最后，绿地正在积极推进“社区宝”和“置业宝”的开发，绿地社区宝的产品形态包括社区投融资服务、朋友圈投融资服务。绿地置业宝的产品形态包括首付款投融资服务、购房优惠认购权凭证服务等，将通过3000多个绿地置业顾问进行O2O全面推广。

3.金地：构建场景化互联网金融平台

金地集团于2015年11月成立稳盈财富互联网金融平台，平台依托房地产生态，围绕客户“选家、筑家、居家”等生活场景，提供供应链金融、置业理财、消费金融等服务。稳盈财富开发的“家家盈”线上理财平台于2016年5月正式上线，以互联网资产交易和社区生活服务为引擎，把个人家庭和社区大家庭连接在一起，产品主要包括房产众筹类、供应链融资类、房产消费融资类、社区生活融资类等。例如，以金地集团开发的昆明金地时代中心为基础资产，把其中2亿元结合互联网金融向社会招募，预计年化收益率达10%-12%，并在年内启动金地时代中心部分不动产原始股IPO，众筹199位，年收益率预计达8%-12%。

二、房企向互联网金融转型的动因

除万达、绿地、金地等知名房企纷纷布局互联网金融，恒大、碧桂园和佳兆业等品牌房企也积极向互联网金融转型，在互联网金融大背景下，房企缘何紧跟互联网金融“风口”，具体而言，有以下几方面原因。

第一，受限于银行融资渠道，转向互联网金融。银行信贷是房地产融资的主渠道，但是，银行资金受政策影响大，房企使用资金的稳定性不足，融资弹性小、效率低。房企一直寻找能够自主、可控、灵活性的融资平台，互联网金融快速发展为其创新融资平台提供可能。

第二，延伸房地产产业链，实现多元化布局。房地产设计、开发、销售、售后等产业链很长，互联网金融核心是一生态平台，互联网平台化运营能将行业上下游业务链条进行创新。房地产企业可以通过布局互联网金融实现产业链条向金融领域拓展，获得新的增长动力和利润来源。

第三，促进产融结合，实现渗透性和互补性。房地产业从资产角度看兼具金融属性，房地产业与金融结合将会产生“1+1>2”的效果，提高产业结合效率，实现资源优化组合。房企通过参股、持股、控股风方式布局互联网金融，从资产和股权上实现产融结合，将资本、房地产以及互联网金融三方面资源打通，推动了互联网金融服务实体经济的效率。

第四，寻求资产证券化，实现轻资产运作。房地产由金融、建造和服务三部分组成，金融长期以来掌握在各大金融机构手里，无法实现与个人投资者的对接。互联网金融平台可以轻松实现资产与资金的匹配，房企资产通过互联网金融产品，把资产进行了证券化，如万达的创新产品“稳赚一号”及绿地的“地产宝”就是实现轻资产运作模式的探索。

三、房企布局互联网金融面临的困境

1.政策监管风险

随着互联网金融野蛮发展中暴露出各种问题，政策监管逐渐趋严。先是十部委联合发布《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》，对涉及的互联网金融业务提出监管要求。今年4月国务院组织14个部委在全国范围内启动为期一年的互联网金融专项整治运动。8月24日，银监会会同相关部门发布《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》，这是第一份互联网金融行业监管的正式细则。10月13日，国务院下发《互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》。随后，银监会、工信部、公安局等15个部委联合发布《P2P网络借贷风险专项整治工作实施方案》。房企布局互联网金融正处于严峻的政策监管期，未来发展面临更多的不确定性，风险加大。

2.房企操盘互联网金融缺乏经验

房企竞争优势是策划、开发、销售、物业等方面，在布局互联网金融之前尚未积累相应经验，知识、能力以及专业人员匮乏，控制或者自行操盘互联网金融平台可能会遇到各种问题，尤其是平台与原有资源对接中存在很多不确定和不明确的环节，风险隐患在所难免。由于房企系互联网金融平台缺乏技术积累，短期内在创新产品开发、大数据资源、大数据运用等方面存在一定难度，如果缺乏风控实力，很容易出现风险。

3.平台盈利能力面临挑战

无论是并购还是自己搭建互联网金融平台，前期固定投入比较大，能否回收成本关键在于平台的盈利性水平，以及与房企业务协同中的收益能力；其盈利能力依赖项目本身的现金流状况，以及项目与平台协同中产生的效率提升和交易成本的下降。现实情况是，项目本身盈利能力存在较大的差异性，并不会因为平台运营而发生实质性改变。而且，房地产受政策影响比较大，互联网金融又处于监管趋严阶段，未来变数很大。加之，房企在互联网金融上知识和能力积累欠缺、经验不足，难以保障平台的盈利水平。

四、未来发展

房地产企业布局互联网金融是房地产业转型升级的探索，是产融结合的具体实践，也是房地产未来发展的“蓝海”，风险与机遇并存，需要注意以下几个问题。

第一，密切关注政策监管的动向。互联网金融是新生事物，新产业发展有其自身规律，政府监管是保障其健康可持续的“基础桩”。尤其近期监管政策频繁出台，房企布局的互联网金融平台要关注政策导向，顺势而为，在产业治理过程中探寻发展的新机遇。

第二，注重大数据积累，提升数据处理能力。房企在对客户服务中产生大量的结构化和非结构化数据，互联网金融平台核心技术是大数据处理能力，能低成本、高效率获得信用信息，降低信息不对称。未来房地产业必然朝向精细化方向发展，与互联网金融相结合势必需要积累大数据，提升大数据处理能力。

第三，创新金融产品，构建场景金融。围绕房地产的客户需求主要有买卖房屋、租赁房屋、物业服务、社区生活等。涉及到不同需求中包括各种场景金融应用，如首付贷、消费贷、投资理财、社区服务等。房企利用互联网金融平台创新贴合客户需求的金融产品，呈现出不同场景中的金融应用。

注：本文受天津市社科规划项目（项目编号：TJYY15-029）的资助。

作者系天津商业大学经济学院教师