民宿众筹能否掀起产业投资热潮

张森华

一、民宿度假热的缘起

目前全国有60%左右的城市化发展比例，北京、上海、广州等大城市的城市化水平率更高，达到80%—90%，北京甚至在95%以上。高度城市化以后，反而能够勾起人们对乡村的热情。这是一个趋势，一方面城市化还在进行中；另一方面逆城市化也已经开始了。

这一波民宿热是通过朋友圈的形式开始点燃的。业内比较关注“场景革命”，场景就是你拍一张照片，呈现出一个很美好的事物，用VR等体现超现实的体验。在这种场景下，伴随着你的消费，同样产生了参与感。包括现在做的很热的新媒体——一条、二更这些视频网站，它们对这一波民宿的传播也起了很大的作用。

小而美的事物，很多在深山老林里。比如在温州永嘉一个很偏僻的地方有一个项目，从山脚下开车还得半个多小时，如果放在前几年，没有新媒体的传播，它很难带动消费。现在正是因为有了新媒体的参与，入住率、用户群体都能得到保证。民宿、精品酒店或者度假酒店等，都是通过朋友圈等新媒体的形式进行传播的概率比传统渠道多很多。现在不大可能通过报纸看到，也很难通过携程或者去哪儿等OTA看到这些，然后去选择入住。娱乐或明星，都是非常重要的因素，导致这一波民宿热的兴起。《心花怒放》就是以洱海为背景，接着大理的旅游度假市场热了起来，超过了丽江。

从经济的角度看，民宿是一种逆城市化的表现，它也是跟整体的经济有关。一方面，这两年的经济增长率很低，2015、2016年都在7%以内，相比前几年10%、9%左右的增长率而言，这么低的增长率之下他们开始有更多的时间来度假，包括国家要提倡的2.5天放假时间，也都是为了通过新的消费形式来带动经济的发展。

同时还需要具备一个条件，人均GDP要到相对比较高的情况。如果人很穷，投资经济发展又很慢，就不会有时间、金钱、精力度假。

这两个因素结合在一起，经济放缓，人均GDP至少超过5000以上，他们才可能有更多的时间来度假。从出境游的数据可以反映出高端消费者，至少中高端消费者的数量有非常快的增长。如果能选择每年出境游一次或两次，这些人群都是民宿和国内度假的用户，这一批用户的增长数据非常快，消费能力也很强。以莫干山为例，莫干山代表了这一波民宿的起源地，莫干山临近上海、杭州、长三角区域，人均GDP比较高，经济又放缓。2016年，莫干山的非标住宿需求增长非常快，接近60%，供给差不多有16%的增长。这个增长是已经开业的，还有很多在建的。需求速度非常快，目前国内没有太多的行业能有这么快的增长。

为什么民宿会火起来？特别是从2015年底到2016年开始，这是很多因素汇集在一起的综合表现，比如生活方式的升级，在今后的一个阶段内，都会被很多企业或者创业机构所重视，就是消费升级的兴起。中国市场传统的供给，包括酒店，包括消费品等等都已经趋于饱和，增长速度都非常有限，但还是有一波有消费能力的人在之前没有太多可以消费的渠道，所以随着消费升级的兴起，他会来买单，他们的支付能力非常强。

二、民宿到底是什么

最开始的民宿，或者说这一波民宿传到大家耳朵里的时候，是像Airbnb或者中国的短租、长租，家庭利用自己闲置的空间放在网上进行出租的产品，是个人把自己的房子租出去，或者是跟客人一起居住在一个房子里，这种是真正的民宿。

最开始都住酒店，现在换了一种新的方式，可以住到人的家里去，这样一种观点的提出，包括Airbnb变成了颠覆性的思想，他本身也获得非常快的发展，目前的估值差不多350亿美元，而这个跟Uber、国内的滴滴一样，这几年全球发展最快的互联网企业，国内的长租、短租、租百家等估值也不低了。它是一种共享的模式，把闲置的资产拿出来。

民宿是一种非标准化的住宿产品，跟传统酒店有很大区分，非标准住宿产品具有房源更分散、单点房源量较少、单个房间产品更个性化、经营主体多元化、提供个性化设施及服务、相对依赖互联网+的特征。民宿只提供传统的住宿服务，它的盈利能力各方面都会比较差。城市B&B式公寓+乡村度假式酒店，都可以成为一种泛民宿，由此可见，目前国内的民宿的确是比较泛的概念。

1.民宿与客栈

中国传统有客栈文化，而客栈和民宿也是有一些区别，最大的区别在于，民宿一般来说都有很好的设计感。客栈一般都是当地文化的延展，包括在丽江各种古城里面的建筑都是外观跟当地的风格一致，而民宿可以标新立异，可以有各种各样的形态。

2.民宿与精品酒店

民宿和精品酒店的相同点是都有很好的设计感，但精品酒店一般在城市或度假目的地，民宿一般在乡村，精品酒店的服务是标准化的，而民宿则一般是管家式服务。

3.民宿与农家乐

民宿与农家乐的区别在于，农家乐一般都是当地村民自己经营，一般没有设计感，也没有舒适感，价格便宜；而民宿则是精心设计，舒服且价格较高的度假类产品。

4.民宿集群与田园度假村

民宿集群是许多民宿集中在一起组成的综合业态，不仅是住宿，还有餐饮、休闲等，而田园度假村也是一站式乡村度假产品，不同的是前者有很多经营主体，后者基本上是酒店式标准产品。

民宿也在快速地发展，所以我们看到一些概念，比如说民宿集群，还有田园度假村。民宿集群会成为未来一个阶段的发展方向，解决很多民宿组成一个组团，组成一个商业业态，里面有些提供住宿的，有些提供休闲、餐饮的，相关配套集合在一起，成为一站式的度假目的地。这个跟乡村度假酒店又有一点类似，不一样的是，间者有好多个经营主体来做，后者还是标准化的产品。这一波民宿热就是从观光游到度假体验的消费升级体现。既然是消费升级，所以一定要注重产品本身的设计感、体验、舒适度以及独特的地理环境等，这就注定了并不是所有的区域都适合做高端的民宿的，在一些比较稀缺的资源里面做独特的产品。

三、众筹对民宿的推动

民宿这种业态和众筹结合非常合适，反过来，众筹对民宿的推动帮助也很大。民宿大部分项目没有独立产权，投资额很大，他们很难成为银行贷款，也不会从VC这边来投资，他们可能会投品牌，但是不会投单个项目。由于民宿的精品化、品牌化和连锁化的发展，民宿众筹成为一种很好的融资渠道。不完全统计，目前大概有200多家民宿通过线上的股权/收益权等形式获得资金支持。

众筹是一种投资行为，同时也是一种很好的推广，一种社交活动，一种参与感的事情。众筹也会组织一些线下的股东见面等，这样就可以提高众筹股东的一种全新的社交形式，能提供三方面的收获，一是投资属性，很多人没有直接的投资行为；二是消费行为，很多人希望去消费，他才会参与进来；三是参与行为，让投资人参与投资和消费全过程，在产品中感受参与感。

民宿产品的盈利模式，第一种是“吃+住”。第二种就是“玩”。如果一个产品只是“住”，还要跟传统的酒店类似，如果能结合住宿，设计出一系列玩的路线，这个项目才能成功。就是因为这样一条线路，把各个酒店连在一起，卖线路、做个性化旅行的设计，收入才增加了很多。第三是地方特色餐饮，丽江卖茶叶、卖各种特产是收入的30%以上。民宿产品如果只是靠住，收入会非常低，只有结合了玩的度假内容，才可能有盈利，比如农场骑马、户外运动、民族风情、主题活动、儿童托管，包括文化沙龙、做手工业等，这些都可能成为民宿里面的增值部分。只有在里面做一些尝试，才可能让这个项目有很好的盈利能力，最重要的还是服务。

对比星级酒店的模型，民宿是一个从开发到运营都要做的事情，很少只做开发或者只做运营，两者合在一起才是民宿的产品。高端产品，30个房间的项目总投资在1500万元右，长三角有很多民宿能做到65%的入住率。把其他收入做的非常低，只强调客房本身，除去人员、成本等方面，净利润只有16%点左右。这样一个创新比传统的五星级酒店好很多了，但是也可以看到，它的盈利能力并不是很强。如果只是做一些住宿产品，不可能获得很高的收入，只有把玩的体验加进去，才可能有一个比较好的收入。

民宿能否规模化？据统计，截至2016年1月，我国大陆客栈民宿总数达42658家，中国商务部服务业公司联合中国饭店协会发布的民宿从业者数据显示，2012年的民宿从业者尚不足10万。不管是整体设计而言，还是单体项目而言，都在往规模化这个方向发展。

民宿能否盈利？从财富模型的角度来分析，客栈的平均营收比较小，还是两三百块钱为主，平均80万元左右的规模。莫干山西坡山去年的入住率87%，30个房间实现差不多1500万的收入，这种项目的盈利能力比较强，但是对于整个市场而言，盈利性没有那么强，除非把特色、服务各方面做起来。

民宿能否复制？这一波民宿中有一些有10家左右的规模，据不完全统计，基本上都是传统的品牌，以丽江的品牌为主。而这些项目，包括登巴、久栖都有十几家、几十家的规模，已经品牌化。国内的做法，短期时间内，把民宿的品牌数量、规模进行全国范围的复制。

对于整个产业而言，民宿是可以被产业化的。于是，品牌团队、地产及投资机构纷纷开始布局。一开始做民宿的都是一些设计师、有情怀的人。产品也是在不断迭代，从单体的几间客房到现如今的民宿村或者做集群等，民宿正在走向产业化的必然。

作者系北京多彩投网络科技有限公司创始人