房地产估价路线设计

郭书文

摘要： 房地产估价技术路线揭示了房产价格形成的内涵，是对房地产进行评估的中心思想，是估价人员在进行一桩房地产估价进行的首要任务，估价人员根据房地产估价对象，估价时点，估价目的，并依据相关的原则和资料制定该房地产的估价技术路线，估价技术路线包括了，估价目的，估价时点，时间进度以及调查资料所需要的劳务费，并选择合适的估价方法进行对估价对象的评估，因此估价技术路线的设计在一桩房产估价任务中起着至关作用，同时估价技术路线设计很好的还原了房地产价格形成的原理，能很好解决市场上面的炒作房产价格的场面。

关键词：房地产估价；技术路线；估价方法

中图分类号：F27文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.16723198.2016.14.025

江夏区原为武昌县，是武汉市的南大门，素有“楚天首县”之美誉。1995年，经国务院批准，撤县设区，现为武汉市新型城区，总面积2009平方公里，人口68万人。江夏城区现行的基准地价是2009年完成的，江夏区纸坊城区、大桥新区、庙山、藏龙岛四区域基准地价更新工作于2008年开始实施，成果于2010年4月通过湖北省国土资源厅和武汉市国土资源与规划局的联合验收，并经过江夏区社会各方面的听证。随着经济的快速发展，城区建设的逐步完善，一方面，城区作为全区的政治、经济、文化中心，要求土地利用、城市规划更趋合理；另一方面，为适应经济的发展，要拓宽城市骨架加快基础设施建设及旧城区改造的步伐。为使土地定级成果符合客观实际，保持定级成果的现势性，2011年7月20日，根据武汉市国土资源和规划局《关于开展新一轮基准地价更新工作的通知》（武土资规发[2011]173号）文件，对江夏区纸坊城区成果进行第二次更新。

1拟定实施计划相关条件

此次更新工作原则依据《定级规程》、《估价规程》和《技术规范》，同时我们又结合江夏区实际情况补充了以下原则：

（1）根据江夏区在武汉市和省域内的地位作用、城市性质和规模以及当地土地与房产市场的发育程度，选择并确定适合当地实际情况的技术路线。

（2）注重静态与动态相结合，充分考虑江夏区城市建设现状以及近期内规划建设将对土地质量和土地价格产生的影响，从时间、空间和市场供求三方面综合评定土地级别和测算基准地价。

（3）在保证土地定级估价遵循国家规程要求的同时，注重对定级估价理论方法的研究探讨，在一些难点问题上力争取得突破和创新。

（4）理论与实际相结合，在保证定级估价成果科学性和规范性的同时，注重成果的实用性和可操作性，使其更易于根据市场的变动实现动态监测和适时更新调整。

（5）在技术手段上，充分利用科技含量高的土地定级估价信息系统实现对土地级别和基准地价的动态更新，提高成果精度，建立起图形、数据库和文档的一体化系统，以便于政府公布和发布基准地价以及提供公众咨询服务，实现数字土地的目标。

2拟定调查收集的资料

资料收集的一般方法和要求，这里只说明具体收集的情况。

此次基准地价更新收集的内容主要包括土地使用权出（转）让、商品房出售、房屋买卖、房屋出租、征地、拆迁等样点资料；建筑成本费用、有关土地房屋的税收种类、税率及相关收费标准依据等参数指标；土地开发与经营的政策法规、条例、规定及相关法律、法规等文件资料；历史地价资料；有关经济指数；城镇规划等有关资料。

3预计所需的时间，人力，经费

本次土地定级及基准地价更新工作，在江夏区政府的领导下，成立江夏区基准地价更新领导小组，下设办公室。在领导小组监督指导下由江夏区国土资源和规划局负责组织实施，项目实施单位为武汉吉诺凯立德数码技术有限公司。

为了确保江夏区土地定级与基准地价评估工作的顺利进行，江夏区政府成立了领导小组及各工作组。

4确定基准地价评估步骤

4.1土地定级的技术路线

本次土地定级的技术路线可概括为：在全面收集影响江夏区城区土地质量的因素因子资料的基础上，应用地理信息系统（GIS）技术和方法，以网格为基本定级单元，采用多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，初步划分综合土地级别、商业用地土地级别、住宅用地土地级别、工业用地土地级别。最后根据土地市场交易资料测算和专家评议等多种方法相互验证、相互补充，确定土地级别。

4.2土地定级的工作流程和工作内容

根据中华人民共和国国家标准《定级规程》（GB/185072001），土地定级的工作内容为：

（1）建立土地定级评价因素因子体系。

（2）确定定级因素因子权重。

（3）根据定级因子编制资料调查表格，进行定级资料调查。

（4）建立土地定级数据库系统。

（5）按照各定级因素的分布变化规律，计算各因素的规模指数、功能分和服务半径；根据土地定级因素因子调查表数据和图件，采用《定级规程》规定的方法对定级因素因子进行量化，并确定其作用分，对其中的点线状因素因子根据其影响方式和强度，确定其服务半径。

（6）划分单元并计算其总分值。

（7）划分土地级别。

（8）土地级别的验证与确定。

（9）土地定级图件编制。

（10）土地级别面积量算。

（11）编制土地定级报告。

编制土地定级工作报告和技术报告。

5确定工作进度安排

（1）8月份完成编制实施方案。

（2）9月和10月份完成资料收集和实地考查。

（3）10月份完成资料整理与分析。

（4）10月和11月份完成内业处理。

（5）11和12完成撰写专题报告。

（6）12月份完成成果论证并组织验收。

参考文献

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