恒大的“万亿空间”

建鑫

自从房地产进入“白银时代”后，“强者恒强”的局面越发明显，而对于中小企业而言，生存压力更加巨大，有些中小房企甚至灰心丧气，以“转型”之名务“转行”之实。小企业的冬天，大企业的春天，正是这两年的分化表现。

在这个浪潮中，万科旗帜鲜明地提出了万亿元大万科的说法；而恒大，实质上内部也从年初3月就提出攻克3000亿元的目标。至于未来，恒大何时过万亿元，笔者深信恒大内部高层肯定有所思考甚至缜密的安排。尤其是房企战略计划大多是5年周期，经营上也讲究“看三管一”（即看未来三年管一年）、偏好以未来看现在的视角，思考万亿元恒大，这都是情理之中的事。

其一，恒大总资产已经接近万亿元，截至6月30日，恒大总资产达9999.2亿元，成为国内首个总资产接近万亿元规模的房企；其二，大企业最大的特征就是持续增长，恒大自2009年303亿元的年销售额，仅仅用短短6年时间就实现2016年3000亿元10倍的增长，按照这个惯性节奏，只要房地产空间和政策允许，恒大突破1万亿元，是有空间和时间的。

一、恒大的“万亿空间”

其一，世界房地产的成长空间有个规律是，一个国家城市化率在30%—70%阶段是房地产高速增长的阶段，目前中国城市化第一波城市化率已经54.6%，而且未来全国每年以1%的速度在持续增长，这就意味房地产的机会依旧巨大。

其二，都在说中国经济L型和保6.5%增长，呈现出悲观的色彩，但这对房地产这个单一行业来说，更可能是“利好”。一则中国经济盘子巨大，且欧美很多都在2%、3%左右增长，中国即使6.5%甚至6%、哪怕跌到5%的增长，也依旧有相对较好的成长性。二则房地产是典型的政策市，经济走低对当前政府压力很大，因此不敢贸然降低房地产投资，不会出台对房地产极度不利的调控政策，因此从房地产短期几年来看，依旧不会出现重大利空调整，中央的态度更多倾向于房地产的稳定持续增长。那么，只要稳定持续增长，就可以给目前千亿元级房企时间换空间。

其三，从单纯房地产这个行业来看，未来城市房价考虑GDP稳定增长和房地产的稳定增长预期，房价会保持同步较高增长，再加上上面谈的城市化率和开发面积增加，考虑到2016年房地产销售额预计突破10万亿元，且越来越大型房企走出海外扩张（比如碧桂园在马来西亚销售额就突破100亿元）因此未来中国房地产销售额15万亿元甚至更高是大概率事件。而在一个15万亿元甚至20亿元大市场中，尤其伴随中小房企的退出和整合，1万亿元的市场占有率仅仅是5%—6%左右，这是完全合理的。

一则我们看到类似成熟房地产市场的香港，仅仅4大房企就占据70%、80%的市占率。二则目前巨型房企在核心城市的市占率很多高达10%；甚至更高占比。从全国分布来看，一家房企占全国5%—6%的市占率完全可能。

二、恒大冲向“万亿”的底气

对恒大而言，冲向“万亿”只是时间问题，尤其是恒大许家印曾表示：“恒大在2015年多元化发展的产业格局已经初步形成，2016年恒大不再进入新产业，而是把目前的八大（除地产主业外，包括金融、旅游、互联网、互联网社区服务、健康、农业、体育、文化）产业一个一个做实、做强、做大”。若真如预期，恒大八大产业融合1+1﹥2的效应后期陆续爆发，恒大地产将会有巨大受益。

仅从短期2016年年报来看，恒大有着厚积薄发的能量，我们不妨从三个方面来看。

1. 城市能级提升

在2015年、2016年业绩暴涨有一个共性是，这些房企都提前加强了一二线城市的土地布局，典型已经掉入第二梯队的金地，这两年就受益于去年的土地投资。

从这个意义来看，今天房企规模的增长速度很大程度上取决于城市的能级，比如一线城市房价普遍高于核心二线，而二线房价普遍高于三四线……未来核心一二线城市将继续保持房价一定程度的增长。

今天乃至未来，随着房地产市场分化加剧，恒大进一步优化了全国项目布局的结构。截至6月末，项目总数454个，一二线城市土地投资额累计占比73%。而在2016年上半年新增项目80个，其中一二线城市新增项目土地投资额占比73.9%。长期专注于三四线城市的恒大，在逐渐增大一二线城市结构占比之后，必将享受单价中长期上涨的红利。

2.土地储备充裕

在今天的高地价时代，土地为王，而恒大截至2016年上半年，恒大项目土地原值为2595亿元，世邦魏利仕对此估值5700.1亿元，增值率148%。同时，去年恒大在深圳新获取了20个项目，土地储备接近1200万平方米，按照售价初步的估算销售额达到3700亿元……5700亿元的土地储备，尤其是分布在相对健康的一二线城市，在这个基础和日益增加土地储备上，相信在接下来的2017、2018年恒大会保持高增长。

3.充足的资金助力恒大并购加速度

未来楼市最大的特征是继续分化，严重的分化，核心表现为两大现象：第一是大城市对小城市的资金虹吸现象；第二是“大鱼吃小鱼”的并购现象。

巨头房企业绩的增长除了本身城市发展人口增长的红利之外，越来越多中小房企退出的优质土地和项目，往往会成为巨头房企销售额增长的主力军。

一个让行业羡慕是在楼市高涨的2015年、2016年后，恒大手握巨资，现金充沛。从年报中可以看出，截至2016年6月末，恒大现金余额2120亿元，达到公司上市以来最高水平，位列行业第一。对比同行则远超万科、中海的总和，再加上连同未使用银行授信额度1260.1亿元，可动用资金合计3380.1亿元。

从2015年开始，恒大开始了快速收购的模式，2015年先后公布了6笔收购事项，中渝置地、华人置业、信合置业旗下的重庆和成都物业、香港万通大厦、新世界物业，累计代价为611亿元元。2016年，恒大收购的脚步并没有减缓，先后收购了人和集团哈尔滨4个项目、廊坊发展以及嘉凯城等，而以恒大并购新世界的顶豪项目恒大丽宫短短几个月，就获得顶豪销冠。相信2016年底和2017年，手握丰厚现金的恒大，势必继续“大鱼吃小鱼”的游戏，继续上演化腐朽为神奇的童话，在并购项目和企业中获得更高业绩增长。

房企就是要有梦想，万一实现了？尤其对刚刚成为“地产一哥”的恒大而言，超过万科是次要的，更核心的是以“万亿”看现在，在2016年3000亿元志在必得的基础上，战略牵引，高效执行，恒大速度迎来“万亿规模”，或许只是时间问题！

作者系本刊记者