碧桂园物业闯关A股

武化

【事件】

9月，碧桂园物业服务股份有限公司发布了上市招股说明书。招股书显示，碧桂园物业有意于上交所发售不超过4010万股股份以供认购，该等股份相当于其经扩大后已发行股本约10%，拟计划募集资金11.25亿元。

据招股书披露，碧桂园物业董事长杨惠妍间接持有公司50.141%的股份，其父杨国强通过碧桂园控股间接持股0.198%。

碧桂园物业相关负责人表示，证监会受理上市申请后一切进展顺利，但A股通常排队时间较长，具体上市时间表还不确定。若碧桂园物业在A股上市成功，将成为国内主板首家房地产物业公司。

【述评】

随着绿城物业成功登陆港股，国内又一家实力开发商碧桂园也选择分拆物业上市，不过和已经在香港上市的绿城服务和中海物业不同的是，此次碧桂园绕过了香港，却选择在A股排队等候。

之所以选择在难度较大的A股上市，无外乎出于两方面的考虑。第一，碧桂园集团在港股有融资平台，境内还没有；第二，碧桂园的业主主要是在内地，品牌影响显著。但欲登陆资本市场，规模和盈利能力是第一道关口。

截至2016年3月31日，碧桂园物业管理业务分布在全国25个省（市、区）的150多个城市，物业管理项目数量超过300个，合同管理面积达1.55亿平方米，收费管理面积达7693.95万平方米，服务业主户数超过60万户。

随着管理面积增加、服务类型增加和业务规模扩张，公司的营业收入总额保持增长趋势，过去三年的复合增长率为35.19%。随着碧桂园物业自身加大市场化拓展，以及碧桂园集团入市楼盘的不断增长，未来公司保持较高的复合增长率可期。

然而，规模只是一方面，在关联交易方面，碧桂园物业受到了前所未有的质疑。截至2016年3月底，碧桂园旗下小区占到了碧桂园物业总服务面积的97.13%。为此，当前碧桂园正在努力降低关联交易的比重正在减少。一方面，着力加大外拓项目的比例；另一方面，保证所涉及的关联交易均经过中介机构的审查，确保公允定价和程序透明。

此外，碧桂园物业的增值服务成为招股书中的一大亮点。公司社区增值服务收入从2013 年度的3945.32万元增长至2015年度的12232.19万元，年复合增长率达76.08%。在目前已开展的社区增值服务中，自2014年开展的房屋租赁和二手房交易的房产中介业务最为抢眼。碧桂园成立了一支独立于常规物业管理服务的房产中介业务队伍，在所管理的社区内平台搭建房产中介业务平台，为房客户提供房源信息发布、寻找客户、协助洽谈、合同签署、房屋交接等服务。碧桂园物业还与第三方供应商合作开展了关于装修定制、家电家私团购、拎包入住服务、家居个性定制、生鲜团购、物品配送、特产销售等业务；与平安保险合作，在小区内为业主推出了车险服务。

总之，在碧桂园的招股书中，我们看到了未来物业企业的N种可能，也未来对国内主板首家房地产物业公司充满期待。