近期我国房地产市场形势分析

王崇宇　王锋

今年以来，我国供给侧改革加快，经济增长超预期，房地产业对宏观经济的支撑作用较大，但也出现了大城市市场过热、楼市泡沫扩大等问题。针对我国当前楼市形势的变化，本文从政策、金融、经济结构调整三个方面分析了本轮楼市升温的原因，判定未来一年多的时间，我国楼市将进入新一轮的调整周期。为了促进我国宏观经济的有序转型，抑制楼市泡沫，提出了未来宏观经济政策调整的思路：通过明晰国家住房政策，增加大城市住房市场供应，加强需求侧管理，加快房地产业转型发展，进而满足城市合理住房需求，抑制投机需求，引导资本向实体经济转移，促进房地产业与宏观经济的协调、有序、健康发展。

一、当前楼市形势

今年以来，我国经济形势变化较大，供给侧改革加快，经济增长超预期，房地产、基础设施投资对经济的支撑作用较大。从房地产形势看，1-8月，全国房地产市场较为火爆，商品房销售面积增长25.5%，但二季度以来开始出现市场调整，投资与销售增幅均有所放缓。

从整体形势看，一季度全国房地产开发投资和商品房销售规模快速上涨，二季度以来持续出现增幅回落。1-4月，全国房地产开发投资同比增长7.2%，1-8月回落到5.4% （见图1）；1-4月，商品房销售面积同比增长36.5%，1-8月回落到25.5%； 1-4月商品房销售额同比增长55.9%，1-8月回落38.7%。总体来看，开发投资与销售规模仍保持快速增长，但二季度增幅大幅回落，三季度回落速度减缓（见图2）。

从不同区域看，1-8月不同城市市场分化现象仍比较严重，位于我国华东、华南、中部的一线、二线热点城市销售量、房价持续上涨，并带动了周边中小城市量价齐涨；位于西部、东北的二线城市“量虽增、价不涨”，而大多数三四线城市继续在高库存状态挣扎。

从热点城市看，一线城市中深圳、北京供求关系最为紧张，新建住宅销售增幅在全国35个重点观察城市中排倒数第1 （-31%）、第2 （-15%），二手住宅销量是新建住宅的2—3倍，前8个月新房销售均价涨幅也位列全国第1、第3。上海、广州供应情况好于深圳、北京，前8个月新房销售量涨幅在20%以上，但上海房价上涨较快（涨幅17%，位于第9），广州房价持续平稳（涨幅6%）。

二线城市今年热点频出、异常火爆，自年初出现厦门、南京、苏州、合肥四个热点城市外，年中期又出现武汉、郑州、杭州、天津、济南、福州、长沙、青岛等新热点城市。年初四个热点城市中，南京今年前8个月销售量增幅全国第1、价格涨幅全国第6，厦门、苏州、合肥前8个月房价涨幅位于全国第4、第5、第10；年中期新热点城市中，郑州、天津、武汉、杭州前8个月销售量增幅位于全国第3、第4、第5、第9，郑州8月房价指数环比涨幅全国第1，目前楼市均处于热销状态。

三四线城市目前热销的城市基本是一线和二线热点城市的周边城市，如东莞前8个月均价涨幅位于全国第2 （35%），惠州销量增幅全国第6、价格增幅全国第7，南通、温州、宁波、无锡8月份均价同比涨幅分别位居全国第11、第13、第14、第15 （见表1）。

二、本轮房价上涨的原因

一是政策导向。自2014年9·30政策出台后，国家对于房地产市场政策开始全面宽松；2015年3·30的降首付、“税收5改2”政策，持续多轮的降息降准，核心是围绕中央五大工作任务中的“去库存”，进而在全国范围内改变了市场预期，刺激了各类需求入市；而部分城市因长期供求关系紧张（如北京、上海、深圳、厦门），或短期开发进度滞后（如合肥、东莞、惠州），均造成房价在短期大幅上涨。

二是货币宽松。目前全国本外币存款余额已达到151万亿，今年全年商品房销售金额预计8万亿左右，相对商品房供应，全国货币供应更为充足。自2014年以来，在货币供应增长快、货币政策宽松背景下，我国开放度高、经济活跃的东南部城市和中部城市货币资金流入速度加快；到今年6月底，两年半的时间内深圳本外币存款余额增长81.7% （全国增速第1），郑州、合肥、南京、上海、武汉、北京、厦门本外币存款余额增速在40%-60%之间，增速分别位列全国第3、第4、第5、第7、第8、第9、第11。由于这些城市货币资金在近两年的快速流入，导致其楼市在全国率先量价齐升，而深圳、上海在2015年上半年短期存款余额的快速上升（涨幅59.5%、41.3%），导致其下半年房价在全国大幅领涨，并推动全国楼市发展预期的转变。

三是宏观经济转型中的结构性矛盾。在中央去年提出的加强供给侧改革“五大工作任务”中，“去产能”因传统产业转型困难、新的经济增长点有待培育，目前社会资金不愿投资实体经济（社会资本投资增幅仅2%），在人民币汇率持续下跌、股市持续低迷等背景下，资金为保值增值，持续流入热点城市房地产，不仅扩大了地产泡沫，对“去产能”的开展也带来困扰。从“去杠杆”看，原本是防止资金杠杆率过高导致的金融风险，但由于楼市政策的宽松（尤其是利率低、首付门槛低），加上P2P、消费贷、信用贷等各种金融创新，各类资金除了房贷还通过影子银行进入楼市，楼市杠杆率越来越高，“去杠杆”实际落空。从“去库存”看，近两年由于国家棚改政策的实施，加上楼市刺激政策的作用，全国增加了1000万套被动住房需求，以及更多的改善性住房需求；由于棚改货币化政策的实施，居民购房能力大大增强，但出于保值增值和生活品质提高（如子女上学就业等）的目的，城镇居民购房优先选择经济发达、公共配套设施较好的省会城市和其他大城市，很多省会城市的住房销售量目前基本占全省一半以上，进而导致很多二线城市出现“一市独大”，而三四线城市去库存更加困难。

综上分析，目前五大工作任务中的“三去”客观上变成了“一去”，不仅没有形成宏观经济的有序转型，反而造成房地产泡沫扩大。其中的原因值得深思，宏观经济政策也应作出及时调整。

三、今后楼市走势

今年以来，我国经济的回暖，与加杠杆刺激房地产市场以及其他预期管理手段的作用有关。但是，在人民币持续贬值、实体经济不景气、全球经济增长放缓等压力下，中国经济的发展基础仍不稳定，楼市稳定健康发展的基础也不牢固。预计下半年到2017年，北京、上海、广州、深圳、厦门、南京、合肥、苏州、杭州、武汉、郑州等一二线热点城市在政策收紧下可能出现市场调整、价格趋稳；其他二线和三四线城市，除临近北上广深的济南、石家庄、温州、宁波、无锡、南通、长沙、佛山、东莞、惠州等房价会有所上涨，其他城市房价上涨动力较弱。全国房地产市场可能会进入一个深度调整期。

四、下一步楼市政策建议

（一）尽快明晰国家住房政策

习总书记在中央政治局学习住房问题时曾经指出：要总结我国住房改革发展经验，借鉴其他国家解决住房问题的有益做法，深入研究住房建设的规律性问题，加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系。

针对目前国内大城市房价上涨、居民住房支付能力下降等现实，建议加快创新住房政策，针对居民收入与房价的差异，建立面向高收入、中等收入、低收入各类群体的差异化住房供应体系，建立支持“夹心层群体”、保障“低收入群体”的公共住房体系，在发展商品房市场的同时，建立和完善面向城市“夹心层群体”的安居住房制度和面向“低收入群体”基本住房保障制度。

结合我国大城市房价快速上涨、住房矛盾突出等实际情况，笔者认为，我国未来住房政策的基本思路应当是：进一步促进房地产市场的稳定健康发展，加大对“夹心层”群体住房困难的解决力度，继续“兜底”城镇低收入家庭住房困难，基本实现“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的“三分法”住房发展战略和住房政策框架。高端有市场，主要面向高收入人群，通过增加商品住房供应，满足商品住房购、租需求；中端有支持，主要面向购、租商品房有一定困难的“夹心层”群体（包括新就业大学生和其他符合政策的人才群体），通过供应购买型或出租型“夹心层住房”，满足其购、租住房的需求；低端有保障，主要面向国家规定的、可以享受基本住房保障的低收入住房困难家庭，通过提供公租房和低收入租房补贴，满足其基本住房需求。

近日，深圳等地出台实施的“完善人才安居制度若干措施”，应当说是对“三分法”住房发展战略和住房政策框架的基本认可。沿着这条路走下去，可以使大城市紧缺的住房资源得到更加公平的分配，更好地解决目前大城市存在的住房问题和矛盾。

（二）保持房地产市场健康发展

今年以来，中央多次提出要加快供给侧改革，尤其是要抛弃试图通过宽松货币加码来加快经济增长的幻想。对于房地产业，同样强调不能加杠杆去库存，而要通过加快“人城镇化”，满足城镇合理住房需求，促进房地产市场健康发展。鉴于此，今后大城市房地产市场的发展，一方面要按照中央“人的城镇化”要求，促进刚性需求等合理住房消费；另一方面要结合各地实际，以促进楼市供求平衡、结构合理、价格稳定为原则，合理把握楼市供应规模和节奏，加强对投机炒作的抑制，促进房地产市场健康发展。

1.增加大城市住房市场供应，满足刚性住房需求

结合大城市住房市场需求较大、供应紧张、房价较高的实际，一方面要加快大城市“十三五”时期住房建设规划的发布和实施，通过增加各类住房用地的供应，全面落实“十三五”期间各类住房的供应目标，拓展大城市居住空间，合理布局并满足大城市居民刚性住房需求。另一方面要推进区域城市一体化发展、缓解大城市住房紧张，促进中小城市“去库存”。鉴于我国很多大城市人多、地紧的情况与境外大都市非常相似，可借鉴纽约、东京、巴黎等国际大都市发展模式，加强大城市与周边区域城市规划的协调编制和轨道交通联合建设，并沿着轨道交通线路在城市边界地带建设新城镇和新居住点，以适应大城市产业外移、需求外溢的趋势，将大城市中心城区的人口向中小城市迁移，形成近郊生活模式。

2.加强需求侧管理，抑制投机需求

随着国家新型城镇化的加速和产业结构的持续调整，未来大城市新增的刚性住房需求和现有住房资源配置不均衡隐含的改善性需求仍然旺盛，为此一方面要贯彻落实国家各项住房信贷、税收优惠政策，支持居民合理住房需求，另一方面要针对各地实际，继续严格实施差别化的住房信贷税收政策和相关调控政策，抑制市场投机和楼市泡沫，防止“高杠杆”带来的经济社会风险。具体措施如下：

一是调整土地出让方式，避免“地王”现象。在商品住房用地出让时，当土地出让溢价率超过一定比例时，可转为竞配人才住房和保障性住房面积；部分新出让用地建设的商品住房可以实施“只租不售”，即在出让合同约定的一定年限内只允许租赁和整体转让，不得分割产权销售；部分新出让用地建设商品住房，可以采用现楼销售，以避免开发商炒作。

二是调整户型结构，保证刚性需求。新出让用地建设的商品住房项目，套内面积90平方米以下中小户型住房（含配建人才房和保障房）建筑面积占比不低于总量的70%。

三是加强商品住房销售管理，避免高房价扰乱市场。对于房价过快上涨的城市，可以实施“限购”等抑制过度消费的行政手段；对大城市高价楼盘，可以实施“限价”等销售管理手段，通过借鉴北京等地经验，对房地产企业进行价格辅导，引导开发商理性销售、理性定价。

四是结合形势变化，相机推出差别化信贷税收政策。在房价继续快速上涨时，可以加大差别化房贷政策的力度，进一步提高首套住房首付款比例，并严格二套及以上住房认定标准、实施更加严格的二套房房贷政策；加大差别化税收政策的调控力度，合理制定普通住房税收优惠价格标准，并结合房价的变化适时制定和调整评估计税价格，防止利用国家税收政策炒作楼市。

3.加快房地产业转型发展，引导资本向实体经济转移

目前，大城市土地资源紧张、房价高、开发利润大，其房地产市场吸引了过多的资本、企业和个人进入，客观上对产业发展和人居环境改善带来不利影响。因此，大城市一方面要加快各行各业向周边中小城市的“跨境”发展，解决产业、居住未来发展空间不足问题；另一方面要加快房地产行业转型发展，引导社会资金“跨界”投资，为区域城市一体化发展提供综合配套服务，并避免资本向房地产业过度聚集，避免泡沫经济产生。

一是加快房地产业“跨境”发展。通过加强大城市与周边城市在产业布局、城市发展等方面的统筹规划、统一建设，通过政府和民间在交通、医疗、教育、文化等公共服务方面的联合投资、共享利益，引导和推进房地产企业向周边城市“跨境”发展，既满足大城市因空间不足而带来的“产业需求外移”，也满足其土地紧张带来的“住房需求外溢”。

二是加快房地产业“跨界”发展。通过推进大城市房地产企业向工业、科技、商务、教育、文化、休闲等领域的跨界发展，通过引导房地产企业由单纯住宅开发向为城市提供综合配套服务，加快推进房地产行业转型，进一步提高房地产行业集中度，避免社会资金过度流入房地产行业，积极促进房地产业与经济社会的协调、有序发展。

三是加快房地产业行业创新。适应大城市未来房地产租赁市场的发展，结合国家促进住房租赁的优惠政策，通过财政支持、税收减免、资本金注入等方式，鼓励有条件的企业持有物业、建立住房租赁供应平台，鼓励中介企业、物业管理企业发展住房租赁业务，满足大城市城市各种类型的住房需求。

陈品禄/责任编辑