交易管理中房地产市场监测分析如何有效开展

华恒祺　刘明喜　孙冉

房地产在国民经济中占据着举足轻重的地位，也关系着民生，是社会所广泛关注的。房地产市场监测分析作为一种监测现状和分析预测的功能，在房地产市场的健康稳定发展过程中有着十分重要的作用。一方面是通过数据准确分析市场运行情况，发现问题和异常变化，提出相关建议，为政府决策提供客观依据；另一方面加强信息公开透明，及时发布市场情况，引导舆论和预期，促进房地产市场的健康稳定发展。

无锡从2001年开展房地产市场监测分析工作，从原始的手工数据统计到建立各个信息子系统，监测分析工作也在不断地深入和发展。不动产统一登记改革后，监测分析从原先的市场综合管理功能中分离出来，成为一项单独的重要职能。在新的交易管理体系下，市场监测分析面临新的问题和新的要求，如何才能更为有效地开展市场监测分析工作，值得我们深入思考。

一、新形势下面临的新问题

1.系统建设的问题

房地产市场监测分析离不开信息系统的支持，由于监测分析是一项动态变化、及时性强的工作，没有一个好的工具，很难提高效率。监测分析工作一般涉及多个系统，包括商品房合同备案系统、存量房网签备案系统、房屋租赁备案系统。由于目前房地产市场成交仍以商品房为主，因此商品房合同备案系统是监测分析中应用最多也是最重要的一个部分。不动产统一登记改革后，在其他系统还能正常开展工作的同时，根据商品房合同管理、楼盘表建立以及统计分析的需求，需对商品房系统进行开发升级，其中统计功能尤需进一步完善，区域、房屋类型、面积、单价甚至购房人群等方面都需要重新进行梳理和功能强化，数据统计可按日、按月、按年等呈现，一改以往单一原始数据统计的繁琐和累赘，将对监测分析工作效率的提高起到至关重要的作用。此外，监测分析工作在开展过程中，基于对系统应用和数据异常的关注，也会及时反馈至其他业务部门，在一定程度上促进了其他部门的工作，起到共同发展的效果。

2.数据采集的问题

长期以来，困扰监测分析工作的数据采集问题主要是两方面，一是二手房价格的真实性，二是租赁信息的采集。二手房网签备案虽然真实地采集到每一套房屋的成交信息，但是对于具体的过户类型如家庭内部转让、亲戚之间过户等，以及实际的成交价格由于客观原因并不能准确掌握。同时，房屋租赁由于一直以来缺乏相应的规范制度，目前以中介配合为主，其中不乏存在数据的真实性和完整性等问题，也缺乏良好的管理模式。这些都对市场监测分析工作的发展造成了一定的阻碍，也对分析工作提出了更高的要求。因此，市场监测分析工作一定要走出去，到市场上了解真实的情况，通过如与中介机构建立数据配合关系，与税务部门加强沟通交流，对房屋过户的百姓咨询了解具体情况等形式，掌握较为客观准确的数据，以此再对系统数据分析结果进行合理修正，缩小与市场实际情况的偏离值。

二、新形势下如何有效开展监测分析工作

1.保持工作的延续性，继续做好各上级部门的数据上报工作

不动产统一登记改革后，相对于其他业务的变动，市场监测分析显得更具有良好的延续性。住建部、省住建厅以及当地住建局等上级部门的房地产市场数据都依赖于市场监测分析的及时上报，要保证好数据的准确和完整。目前，一些城市由于受不动产统一登记改革的影响而面临部分数据缺失的困境，这就使得监测分析工作很被动，不仅影响自身工作的开展，还间接影响到条线工作的延续。

2.强化数据分析，实时动态监测，建立预警机制

监测分析作为交易管理中的一项重要职能，不应仅仅停留在以往的固化模式下，出具月度、季度和年度等分析报告，还应在常规市场监测分析的基础上，实时监测市场动态，深入每日、每周的数据挖掘，发现异动变化时查找原因，并及时上报，以便掌握全面的市场情况，同时形成市场异动监测机制。

3.及时发布数据，正确引导市场

由于当前市场上研究机构众多，数据口径不一，数据打架、偏差较大等问题经常出现，而媒体报道习惯性引用更及时公布的数据，如果数据不够准确，对市场影响较大。因此，作为政府部门，要积极引导好市场舆论，建立好针对媒体的数据发布机制，加强沟通交流。以定期新闻发布会议形式和网络公开信息为主，不断提高工作效率，努力成为数据分析的第一发布。

4.加强与横向部门和同行业单位的交流学习

由于房地产市场分析中数据的多样性，不仅有商品房等基础数据，还涉及到政策、经济、金融、人口、产业甚至市政建设等领域，这就需要我们加强与横向部门之间的数据交流，如统计、银行、住房公积金管理中心、国土等部门，全面了解市场相关数据，从而进一步深入分析研究房地产市场。同时，积极开展与社会专业研究机构的合作，借助社会力量，进一步加强房地产市场分析中的大数据和专业课题研究等。

5.创新思维，提高课题研究和建设模型能力

监测分析除了基础数据的加工分析，还要通过建立模型等方法完成专业性的课题研究和后市预判等，这是对于房地产市场中一个点的挖掘放大，也是对于市场发展中一些方面提出的深度思考，有利于对政府决策提供依据，也给相关横向部门提供一定的参考。如无锡之前开展过土地存量和住房存量的分析、住房需求的预测、非住宅问题的研究，还有地铁对周边楼盘的影响等。随着房地产市场的发展变化，监测分析需要进一步创新思维，采取多样的分析手段，探索房地产市场分析模型，进行专项性课题研究，不断适应新形势下对于监测分析工作的新要求。

三、市场监测分析展望

随着交易管理体系的健全，对市场监测分析将会提出更高的要求，而交易管理体系的健全发展又能为市场分析提供更为详实可靠的基础数据，同时在高新科技的支持下，市场监测分析的手段也将更加先进丰富。

1.市场监测分析系统建设

市场监测分析需要不断创新系统建设。地理位置是影响房地产市场的主要因素之一，因此在进行房地产市场统计分析时通常会以地理区域作为条件，基于GIS技术的房产信息管理系统能够为使用者提供直观形象而又具体的房产信息，将GIS技术应用于监测分析系统，就能根据区域要求精准地分析特定区域的市场情况，以更加灵活的手段分析局部市场与整体市场的情况。监测房地产市场异动情况也是市场监测分析的重要任务，目前主要是依靠人工统计的方式才会发现市场的异动情况，为加强监测力度可以在系统中针对成交量、成交价格等敏感因素设置异动条件，系统的实时统计结果一旦触发异动条件就发送提示短信，这样就能更加及时地掌握市场动态，对特殊情况进行及时的分析处理。

2.不断提高统计分析方法

价格是房地产市场的重要因素，预判价格走势也是市场监测分析不可回避的话题，根据匹配本地市场的专业价格判断模型，结合本地历史数据和各类影响因子，形成较为科学的价格模型，为价格走势预判提供科学依据。

3.建立广泛的互通共享和合作交流机制

为了更为系统地分析房地产市场运行情况，不光需要了解房屋交易系统内部的数据，还需要通过对金融、统计、住房公积金、公安、评估等多方面的数据进行整合分析。而公安、税务、金融等部门的工作开展也需求房地产市场相关数据的支持。为了适应社会发展的需求，提供更为便捷高效的社会服务，这就需要包括房屋交易管理在内的各个政府职能部门之间，利用“互联网+”等信息化新技术实现数据互通共享，建立更为广泛的合作交流机制，从而为广大群众办事提供便利。

在逐步健全的房产信息系统和日益完善的统计分析方法的支撑下，市场监测分析将更加全面准确地分析房地产市场情况，向社会及时发布市场动态，为房地产市场的发展指引道路，为政府制定房地产相关政策提供依据。市场监测分析承担的责任重大、意义深远，需要每一位分析人员创新思维、开拓进取，为监测分析工作的发展贡献力量。

陈品禄/责任编辑