不动产统一登记后地房一体化登记模式思考

金莉

土地和房屋是不可分割的整体，地房一体化登记也是不动产登记中的基本原则之一，但是在登记实务中，究竟如何进行一体化登记，众说纷纭，做法各异。作为土地、房屋合一管理的城市，重庆市不动产登记中心对土地、房屋的一体化登记管理模式进行了积极的探索，围绕房地产开发项目的全周期运作，提出了以土地利用规模为核心的地房一体化登记模式。

一、建设用地使用权与房屋所有权的关系

1.建设用地使用权与房屋所有权是既独立又兼具一致性的两种物权

建设用地使用权是在国家所有的建设用地上产生的用益物权，房屋所有权则是所有权人依法对自己所有的房屋享有的占有、使用、收益和处分的权利。建设用地使用权虽然具有独立的交换价值，但允许其单独转让或抵押，而地上房屋未同时转让或抵押，将可能出现地、房主体不一致，甚至出现“空中楼阁”的情况，导致交易纠纷不断，严重影响社会秩序的稳定。因此，我国在立法上规定了处分房地产时必须坚持“地随房走”“房随地走”的一体处分原则。《物权法》第一百四十六条规定，“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分”。第一百四十七条规定，“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。地房一体处分原则的确立有助于构建相对稳定、安全的房地产交易秩序，提高物的利用效率。

2.不动产统一登记是以土地权利为基础构建的不动产登记制度

土地是房屋的基础，所有的不动产权利都依存于土地权利而生，有土地登记的，不一定有地上建筑物登记，有地上建筑物登记的，必然会有土地登记。不动产登记以不动产单元为基本单位，而不动产单元基于土地产生、以土地为基础编制，不动产登记必然要围绕土地权利而开展。特别是对于房地产开发项目，其交易、流转过程复杂，在不同的建设阶段，在建筑物区分所有权产生后，其土地及地上房屋之间往往呈现出多层次、相互交织的权利状态，以土地为核心设计土地使用权及地上建筑物一体化登记模式有利于解决土地、房屋权利冲突问题。

二、地房分离模式下的登记方式及弊端

在实行不动产统一登记前，土地、房屋分别由不同的登记机构进行登记管理。《土地登记办法》第五条规定，“土地以宗地为单位进行登记。宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间”。《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间”。所以，各个登记机构按照相应的法规规定，土地以宗地为登记单元，房屋以幢、层、套、间等为登记单元进行登记，至于宗地、房屋等不同类别的登记单元如何编号、二者之间有什么关系、有无冲突等问题则无需考虑，出现房地产分别抵押、土地与地上房屋主体不同的情况也就在所难免了。

就重庆而言，虽然土地和房屋同属一个管理部门，但统一登记之前仍采取的是分别登记、统一发证的管理模式。基于处分上的地房一体原则，重庆对于开发项目的房地产登记，主要是以房屋投影面积所对应的国有建设用地使用权进行土地变更登记，俗称“挖岛宗”。宗地上每竣工一栋房屋，即测算该房屋投影面积所对应的土地占地面积，将此房屋的外框形状在宗地图的相应位置上予以标示，形成一宗独立的新宗地，随房屋的首次登记一并办理建设用地使用权登记，同时原有的宗地上则相应扣减“岛宗”占地面积。这种方式简便易行，能明确房屋和占地范围，但是“岛宗”只能反映房屋实际占用的建设用地，无法反映宗地上包含的全部土地权利，当最后一栋房屋竣工后，宗地上会剩下支离破碎的绿地、公用设施、道路等土地使用权。

三、地房合一模式下的一体化登记总体思路及关键点

1.总体思路

以宗地上房屋建设规模为核心，量化地上建筑物所对应的土地权利，围绕“宗地与房屋客体关系表”，在房屋销售、抵押、查封等过程中，通过核减宗地上对应的房屋建设规模来形成土地、房屋一体化登记管理。

2.关键点：宗地上批准修建的房屋建设规模

所谓房屋建设规模，是指土地出让合同记载的该出让地块上允许修建的房屋最大建筑面积。房地产开发项目从取得土地开始至最后一栋房屋竣工，其间历经纯土地、土地带房屋、纯房屋等不同的登记形态，房屋建设规模是土地与房屋一体化登记过程中贯穿始终的纽带。

首先，按照房地产开发经营相关法律法规，国有建设用地使用权的出让，始终与特定的建设项目、建筑物规划许可、建筑容积率、地上建筑物规模等用地条件密切相关。当一宗土地出让时，该宗地上允许修建的房屋建设规模即已确定，开发企业只能在该最大规模范围内进行房屋建设、房屋销售、抵押权设定。

其次，从不动产单元界定的角度出发，在开发项目运作过程中，同时存在土地和房屋（土地）两种类别的登记单元不可避免。以宗地上房屋建设规模为主线进行登记方式设计，有利于在区分不同的不动产单元前提下，确保各个不动产单元之间的关联性，保证登记行为不超越彼此的权利边界。

3.地房一体化登记模式的优点

一是立足于土地，充分体现地房一致原则。土地突出整体概念，房屋偏重局部信息，实行规模管理促使登记人员摆脱房屋管理的固有模式，积极了解整体与局部的关系、知晓共有与共用的关系，在土地、房屋登记过程中能从土地角度出发，调查土地与房屋的权利边界是否存在冲突，保持地房登记主体的一致性。

二是克服“岛宗”的局限性，保持宗地的完整性。以宗地上房屋建设规模为核心进行地房登记，除非涉及宗地的实体分割，房屋竣工后该楼栋及土地使用权的首次登记，只是在原宗地上相应扣减该楼栋建设规模，而无需以该楼栋占地范围为界线对原宗地进行分割。在房屋建设周期内可以始终保持宗地的完整性，房屋所有权人对土地的权利不仅及于房屋占用范围，也及于宗地内的绿化、道路、设施用地。

三是有利于维持宗地的稳定性。开发建设项目一般分周期开发，一个宗地内已有房屋竣工了，同时可能还有楼栋未开工建设。为了满足土地抵押登记的要求，开发企业往往会选择以各种理由分割宗地，将含有未建楼栋的地块从整宗地中分割出去。以宗地上剩余的房屋建设规模办理土地抵押登记，既能解决原宗地内建筑物区分所有权所及于的多层次土地权利问题，满足开发企业融资的需要，又能始终保持宗地界限的稳定性。

四、以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记操作流程

1.理清宗地与房屋关系，建立宗地与房屋客体关系表

建设用地上的房屋不论是共有或是区分所有，房屋所有权人对于该宗地上的使用权均为共用宗地，其权利及于全部宗地范围。开发项目上的商品房，实质上是共用宗地上的多个房屋单元，在管理模式上一般以楼盘表的形式将分幢、分层、分户信息落实到对应的宗地上，确定唯一的不动产单元编码，从而将房屋固定在宗地上。这种管理方式决定了宗地的登记状态不会自动反映至房屋上，房屋的登记信息中也不能直接体现宗地状态。建立宗地与房屋客体关系表，旨在帮助登记人员快速明晰土地和房屋的对应关系，提升登记行为的正确性和登记效率。

2.把握三个关键时点构造登记流程

以宗地上房屋建设规模为核心的地房一体化登记有三个关键时点：土地首次登记、宗地上第一栋房屋申请预售、宗地上第一栋房屋竣工。根据不同时点又可分为三个阶段。

第一阶段：国有建设用地使用权首次登记至核发该宗地上第一个房屋预售许可证前。根据土地权属来源证明，包括出让合同、权籍调查表等办理国有建设用地使用权首次登记，并在权证上附记该宗地上批准的房屋建设规模，形成房屋建设规模管理的基础。此阶段因地上无房屋，无建设规模变化，可按照正常流程办理土地的抵押、查封登记。

第二阶段：宗地上第一栋房屋申请预售至宗地上第一栋房屋竣工前。当宗地上房屋申请预售时，若此宗地已设定有抵押，应从该宗地上总建设规模中相应扣减拟申请预售楼栋建筑面积，并办理土地使用权抵押变更登记；若未设定有抵押，则直接办理此栋楼预售，并相应核减宗地上房屋建设规模，开发企业可就剩余房屋建设规模申请办理土地使用权抵押登记。地上房屋申请预售时，需以房屋预测绘报告所明确建筑面积进行宗地上房屋建设规模的核减，若宗地与房屋客体关系表上标明的宗地批准建设规模扣除应核减建筑规模后，得到剩余建设规模为零或虽有剩余但该剩余规模小于公共配套设施规模，则不能再办理土地的抵押登记。若法院要求查封该宗土地的，则应告知法院地上建筑物预售情况，并协助法院办理剩余房屋建设规模的查封登记。同理，房屋预售时也应核查其对应建设规模是否已被查封，若查封则应停止办理。

第三阶段：宗地上第一栋房屋竣工至全部房屋竣工。当宗地上房屋竣工申请办理首次登记时，应根据土地权属来源材料、规划审批资料、不动产调查报告等办理申请楼栋的国有建设用地使用权及房屋所有权登记。同时，应根据不动产调查报告中明确的此楼栋的建筑面积核减宗地上批准的房屋建设总规模，并就剩余建设规模办理国有建设用地使用权变更登记。当宗地上最后一栋楼申请竣工首次登记时，应调查该宗地上公共配套设施修建情况，若均已修建，应办理国有建设用地使用权变更登记（建设规模核减及权利人变更），将土地使用权人变更为全体业主，只记载于登记簿不发权证。此时，宗地上房屋已转移至业主名下（开发企业为未售房屋的业主），土地使用权人实际为全体业主。至此，宗地上的登记业务终结，进入房屋（含国有建设用地使用权）登记。

陈品禄/责任编辑