“去库存”政策的着力点应当聚焦二三线城市

张娟锋　叶淑娥

2012年以来，全国房地产投资增速不断回落，库存持续升高，房地产业发展进入调整转型期。2015年，政府陆续出台救市政策，房价逐渐回稳。需求端刺激导致一线和部分热点二线城市房价开始上涨，而三四线城市“去库存”依然困难。国家统计局数据显示，今年2月份一二三线大中城市新建商品房价格指数环比增幅分别为2.6%、0.5%和0.1%，城市间分化问题加剧。“去库存、促消费、稳增长”成为政策主调，如何在供给侧结构性改革的背景下，通过实施差异化政策稳定市场，避免市场大幅波动，需要更多思考与关注。本文通过分析房地产市场发展现状，探索“去库存”政策的有效着力点，通过差异化政策的实施构建房地产发展的平稳发展。

一、“去库存”政策出台的现实背景

1.2015年我国GDP增速破7

2015年我国的GDP增速为6.9%，1990年来首次跌破7%，全国固定资产投资同比名义增长10%，投资增速回落造成经济增速放缓。近十几年来，房地产投资占固定资产投资额的比例维持在1/4左右，保持每年20%-30%的增长率。2014年房地产开发投资大幅度下滑，2015年的投资增速仅为1%，创历史新低。房地产作为拉动经济增长的重要产业，其投资额迅速下滑对经济影响较大，2015年房地产业对GDP贡献仅有0.2%。在此背景下，“去库存”政策无疑是推动经济增长的现实选择。

2.房地产市场库存总量过剩

经过十几年的高速城镇化，房地产总量过剩已经是不争的事实。近年来，房地产库存持续处于高位，销售增长呈现出疲软态势。根据国家统计局数据，2015年，全国商品房待售面积为7.2亿平方米，同比增长15.6%。而这仅是狭义库存，实际中还应考虑潜在库存（新开工面积），高达73.6亿平方米，其中住宅施工面积为51.2亿平方米。尽管近两年新开工面积持续减少，施工进度放缓，但新屋开工量仍高于销售面积，房地产库存总量严重过剩。

3.资产闲置导致金融风险上升

房地产业是资金密集型行业，投资周期长、资金需求量大，其产业链的发展和金融行业息息相关。根据2016年房地产百强企业研究，2015年百强企业资产负债率均值高达75.4%，高杠杆行业的稳定发展依赖于变现能力。库存积压导致资产闲置，一方面企业经营成本增加，另一方面财务风险快速上升。而销售不畅，实物难以变现，房地产企业面临较大的财务风险。金融业对房地产抵押物具有较强的依赖性，一旦贷方出现资金困难，金融机构则面临较大的流动性风险。资产闲置不仅导致资源浪费，而且导致金融风险上升。

二、房地产市场分化严重

2015年“3·30”新政以来，利好政策不断出台，房地产库存压力有所缓解，房地产市场走向结构性分化。一方面区域分化持续，一线城市供不应求，二线城市逐步回暖，三四线城市库存严重过剩；另一方面，不同业态的产品也分化严重，住宅、商铺、写字楼的走势分化明显。

1.市场分化日趋严重

一线城市楼市价格上涨，二线城市受一线城市的影响，房价整体呈现上涨趋势，因各个城市状况不一，出现冷热不均的情况。而三线城市库存则严重过剩，全国70%的库存集中在三四线城市。一二三线城市房地产市场的分化，主要源自城市之间经济发展水平、公共配套设施、产业结构、就业机会等方面的差距。一线城市经济发展水平领先，公共服务完善，产业结构调整较快，服务业发展迅速，就业机会多，有利于人口集聚，外来人口的刚性需求与本地人口的改善性需求共同支撑了房地产市场。而三线城市前几年受整个房地产市场投资热的影响，开发商高价拿地，地方政府大面积卖地，但小城市的交通、医疗、教育等公共配套不全，人口吸附力较弱，人口增速缓慢甚至外流，大量新建房屋空置。

今年2月份，一线城市新建商品住宅的成交均价为3.4万元/平方米，同比上涨46.2%；二线城市受一线城市的高温传递，2015年累计上涨1.1%，涨幅较稳定；三四线城市2015年处于下跌状态，累计下跌2.2%，2016年初在农民工返乡置业的带动下，房价开始止跌略有回升。根据中国指数研究院的数据显示，2016年一季度，珠三角地区受深圳、广州的影响，房价上涨为5.28%，长三角地区涨幅次之，房价上涨2.96%，东北地区因经济下行，人口流失严重，房价呈下跌态势。

成交量方面各个城市均表现活跃。2016年一季度，受利好政策、消费者预期的影响，一线城市累计成交面积为1183.07万平方米，同比增长28%，上海楼市涨幅最大近50%；超9成的二三线城市累计成交面积同比上涨，二线城市同比增长58.2%，三线城市政府积极落实去库存新政，购房需求得到有效释放。

一线城市库存总量环比和同比双下降，呈现供不应求态势。截至2015年11月底，中国指数研究院的数据显示，二三线城市新建商品住宅库存分别为18544万平方米、4257万平方米，“去库存”压力较大。二线城市分化并进一步加剧，合肥、武汉、郑州、南京等城市销售速度和新增供给速度持平，但大连、沈阳、西安等城市库存压力加大，市场成交量也不乐观。综上所述，二三线城市将成为去库存的主战场。

2.不同产品呈现分化态势

住宅、写字楼、商铺及工业仓储物业市场呈现不同的走势。商品住宅已经从“黄金时代”进入“白银时代”，将处于一个稳定增长时期，一线及热点二线城市改善性需求强劲，仍具有一定发展空间。

2015年写字楼市场在多数城市持续扩张，但分化问题同样存在，一线城市写字楼租金上涨，空置率低，而二三线城市前景不明。商铺市场受到两方面的冲击，一方面受购物模式的改变和电子商务的影响，商铺需求下降；另一方面新增供应量过大，致使租金增速放缓，甚至出现负增长。此外，城市内部则呈现核心商圈和新兴区域之间的分化，核心商圈的商铺需求旺盛，而新建区商铺有效需求不足。而在物流仓储细分市场，物流仓储用地供给不足，设施短缺，物流仓储设施供不应求，加之电商和跨境购等带来的强劲需求，导致大部分城市仓储物流物业市场的租金上涨。

三、差异化政策稳定市场

经过十多年的快速城镇化，一线及部分热点二线城市的房地产市场存在投机行为，供不应求，房价快速上涨，而三线城市库存严重过剩，空城频现，房地产市场的区域分化加剧。因此，房地产政策应该避免整齐划一，而应当“因城施策”，通过政策的多元化与差异化推动城市房地产市场的平稳发展。

1.供给侧改革背景下的政策重点

2015年底，中央开始强调供给侧结构性改革，攻克化解产能过剩、降低企业成本、消化地产库存和防范金融风险四个“歼灭战”，在此背景下，房地产市场供给侧改革的着力点在于化解二三线城市过剩库存，并弥补一线及部分热点二线城市供给不足。房地产行业需要改善供给结构，提升供给效率才能解决“供需错配”和供给过剩的问题。在互联网时代，房地产产品所能提供的已经从单一的居住空间概念发展为一种便捷、舒适、高品质的生活模式。基于此，房地产企业需要结合新技术、新概念设计出与当地人文背景相契合的创新产品并提高产品质量，地方政府应尽可能提供完善的医疗、交通、教育、娱乐等配套设施，对三四线城市的烂尾项目与僵尸企业等进行及时处置，提高供给效率，盘活存量资产。

2.差异化土地供给政策协调供求关系

房地产行业的发展依赖于土地供给，政府对土地供给规模与结构具有决定权，差异化土地供给政策是调节区域经济平衡的有效途径。当前土地市场冷热不均，地价高位运行，房地产企业逐步退出三四线城市，转战一二线城市，导致一线城市地王频现。针对一线城市，除了执行严格的限购政策外，应及时增加土地供应面积以补库存，加快对低效利用的土地再开发，如城中村、棚户区改造，盘活城市土地。而针对房价下跌、库存高企的二三线城市，加快城镇化进程的过程中，应当着重消化存量，限制土地供给避免因供需错配形成新库存。对于新产业、新业态用地，地方政府应给予优惠政策，并适当建设商业、休闲娱乐、文化等配套设施，有助于产业集聚。允许转变土地使用性质也是去库存的有效手段。云南、四川、山东等省市已经出台相关举措，对于大城市，住宅、工业建筑可以改造成经济型酒店，废弃旧厂房可以改造成文化创意产业园、孵化器等，大量空置的写字楼可以改造成住宅或创业公寓，通过产品创新实现去库存。

3.差别化税收及信贷政策弱化区域分化

全国总量过剩，区域分化明显，应坚持因城施策，实施差别化税费和信贷政策。税收方面，一线城市仍然执行严格的限购政策，房地产交易环节契税、营业税优惠政策的调整也不适用于限购城市。一线城市楼市过热，部分中介公司承担融资功能，应明确禁止中介公司的借贷行为，控制金融风险。一线城市应当执行差别化信贷，提高首付比例，加强监管，叫停首付贷、过桥贷等场外配资行为，对于非户籍居民购房缴纳社保年限适当延长，延缓外来人口刚需，楼市火热的上海、深圳、南京、武汉相继出台政策收紧楼市。针对二三线城市，税收优惠政策各县市需积极落实到位，信贷政策因城施策，进一步降低首置和改善性需求的购房门槛，结合新型城镇化需求，加快农民工市民化，对农民贷款提供相关优惠政策。

基金项目：

浙江省自然科学基金项目《快速城镇化进程中土地出让异常价格的形成机理、风险识别与长效治理机制研究》（批准号： Y14G030048）。

陈品禄/责任编辑