试析房地产企业降价去库存的财务可行性

朱伟峰

摘要：房地产去库存是国家相当关注的事情，更是提到了2016年的重点工作中。为了实现去库存，部分房地产企业采用了降价的方式。在文中就房地产企业降价去库存的财务可行性进行分析，以期可以为房地产去库存提供重要依据。

关键词：房地产企业 去库存 财务可行性 降价

对于目前的房地产市场而言，由于一二线城市的地产过热，而三四线城市的去库存形势却不容乐观，国家地产调控措施区域分化明显，一二线城市调控将更加严格。三四线城市有价无市，门可罗雀成为常态，苦于市场形势的严峻，一方面企业即使全力推销也是应者寥寥，一些企业在苦苦挣扎却不愿降价；另一方面，消费者面对居高不下的房价，望房兴叹。那么以房地产企业的角度，究竟如何才能迅速的去化库存？降价让利与消费者的财务可行性如何？以下时作简要分析。

一、迅速去化的路径

（1）降价促销，让利于民。高库存已经严重拖累经济发展，比较突出的是三四线城市，更加严重的是一些县级市，这些小城市是国家经济的基础组成部分，房产高库存锁住的是经济的活力。房子是特殊商品，房地产市场要想健康发展，不应暴利，房地产的出路，最好的办法是降价促销，让利于民，一方面拉动消费，一方面减少库存，市场搞活，只有降价促销，让利于民房地产市场一潭死水才能活跃起来。

（2）房地产加金融，通过基金、保险，降低购房者付款总额促进房产销售。当前已有房地产公司联合基金公司进行项目操作，开发商从收入中拿出一部分或购房者也拿一部分，交给第三方基金、保险公司进行经营运作，以这部分资金经营所得，在一定年限内返给购房者购房款的全部或一部分。房地产加金融，并不是特别新的东西，但是由于返还房款年限久远，风险显而易见，如何取信与购房者，得到购房者的认可，是一个很难解决的问题。

（3）因地制宜，将库存房产改造成居家式酒店、旅馆，进行经营。说白了就是将库存产品转化成了固定资产，这种方式对产品所在区域、环境、自身经营能力等，提出非常高的要求，并不适合所有房地产项目。

以上三种途径，最有效的还是降价促销，让利于民，其他两种方式都存在难以克服的弊端。我国经济面临结构转型、产业升级的现实压力，特别是经济增长方式的成功转型，关键还是房地产能否成功去库存。因为房地产健康发展是牵涉几十个行业的产业链条能否顺畅运行的关键节点。因此，降价去库存，让利与民，意义重大，功在当下，利在千秋。

二、降价去化的财务可行性分析

（一）假定条件

（1）某开发商，处于县级城市，库存房产80000㎡，库存成本2.4亿元，单位成本3000元/㎡；

（2）目前市场价格4000元/㎡，市场销售基本停滞；

（3）公司每年发生期间费用800.00万元；其中，折旧费100.00万元；借款4000万元，借款利息200万元；

（4）假设按照目前售价的50%，确定促销售价，既2000元/㎡，预计两年去化完毕；假设现金净流入，均匀归还借款。

市场销售按照2000元/㎡计算，两年去化完毕。20x7年预计上表收入7619.05万元，账面亏损5840.00万元；20x8年预计上表收入7619.05万元，账面亏损5740.00万元，合计亏损11580.00万元。测算如下：

20x7年营业总收入：7，619.05万元。

20X8年营业总收入：7，619.05万元。

20x7年营业总成本：12，000.00万元。

20x8年营业总成本：12，000.00万元。

20x7年营业总利润：-5，840.00万元。

20x8年营业总利润：-5，740.00万元。

考虑资金时间价值，两年净现金流入累计8620.00万元，假定按照6%的利率5年复利，则可实现资金收益3096.62万元，既收回的净现金，只要投资回报率达到6%，五年的本利和即可覆盖降价销售所造成的亏损11580.00万元。目前的房地产行业的平均利润率在10%以上，金融机构的一些理财产品，年化收益率也在5%左右，因此从资金时间价值角度看，降价促销有其可行性。

（二）以目前销售情况测算以后年度盈亏情况

按当前市场形势，假设当前库存需销售20年（按前三年平均销售面积计算，目前面积约需要30年去化），则项目20年累计亏损将达到10949.60万元，而20年的风险显然要大于2年的风险。

三、结束语

“现金为王”是企业经营的铁律，现金一个企业的血液，如果现金运转快，说明企业可支配的短期资金增加，盈利能力会增强，企业运转强势；如果现金流短缺，或者运转速度慢，则说明企业决策出了问题。因此，通过以上测算分析可以看出，在一定范围内降价促销有利可图，肯定的说，房地产企业降价促销让利于民，是今后一个阶段去库存，实现现金流转加速，增强企业活力的有效手段。

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