中国房地产还有机会吗？

赵晓

2016年以来，中国一线城市的房价显著上涨，10月初，超过20个城市的政府出台了更严厉的调控措施，高房价再次引发舆论与关注。

中国房价绝对值吓人

来看一组材料和数据。首先，从房价绝对值来看，全球十大房价最高城市，中国有其五；二十大房价最高城市，中国有其十；深圳、北京、上海房价已跻身国际顶尖房价城市行列。若再考虑计价单位和房屋质量的差异，如日本、韩国、美国纽约的房子均按使用面积计价，中国住宅出售则含公摊面积；国外住宅是精装修出售，有的甚至送电器和家具，则更加凸显中国房价绝对值的高价位。

其次，从相对水平来看，北京、上海、深圳的房价更远高于国际城市。以北京为例，2015年房价收入比（房价收入比=每户住房总价/每户家庭年总收入）高达22.5。从租售比（租售比=年房租/房屋售价）看，国际合理标准通常为4%-6%，比值越小，说明房地产市场中投资投机需求越大。北京当前不到2%，还不如银行定期存款的利息高。日本的租售比高达8%，可见日本人更多的是选择租房，而不是买房。

再者，就是房价的上涨速度。一般来说，房价五年内涨50%也许是可以理解的，澳洲从2008年一季度到现在涨了76.1%，这个速度是可以接受的。但中国2016年以来的情况称得上是疯狂暴涨。据Knight Frank全球大城市2016年一季度房价涨幅排行榜，深圳以62.5%的季度房价平均涨幅雄踞榜首，上海以30.5%名列第二，南京17.8%名列第四，北京17.6%名列第五，广州15.3%名列第13名，杭州11.9%名列第19名。

这样的疯涨，吓死宝宝了！

疯涨背后的连锁效应

一些学者担忧中国一线城市房价上升，可能和中国经济处于下行周期、人民币汇率处于稳中偏软的趋势形成反差，持续的楼市高烧有可能损害中国金融体系的稳健性。然而，中国房地产经济在2015年仍占近半壁江山，拉动了实体经济，实体经济指标的反弹包括生产资料价格指数的反转，都是房地产这把火烧起来的。房地产不热，整个中国经济很难启动，“双创”小马也拉不动中国经济这辆大车。房地产又一次救了中国经济。而长远的代价是，让中国经济更加被自己绑架，并将实体经济逼到墙角。

我很早就讲过，房地产1/3是宏观问题，1/3是金融问题，只有1/3才是自身问题。

从短期趋势来看，美国加息概率并不大。因为美国经济也很烂，过去五年经济平均增长比以往正常增长要低一个多百分点，美国的物价也持续低迷。在市场仍偏冷的情况下，没有加息的理由。除非美联储疯了。

从博弈的角度来看，政府的理性选择是宁可将房地产变成国内的赌场，也不可以放任资金外逃。这可以理解。从开发商的博弈选择来看，则是利用政府的货币掩护，赶紧逃跑。所以去库存的最佳时间窗口出现了。

曾几何时，中国宏观调控强调的是不刺激、去杠杆、调结构，但转眼就变成了强刺激、加杠杆、保增长。所以，政府总是遏止不住地要去扩张流动性，世界经济在从古典经济进入现代经济、政府宏观控制的“看得见的手”加入进来以后，“通胀经济”的逻辑就已生成，流动性长期扩张的趋势无从避免。

印钞经济最终无法持续，要么房价崩，要么货币崩。实在不行，我们只能选择后者。否则，楼市崩，意味着银行崩、经济崩、社会崩（老百姓80%的财富是房地产），后果更加不可想象。