房地产税的经济效应与未来趋势

蔡昌

房地产税不仅与房地产市场紧密联系，而且也与个人的财富管理息息相关。可以说，房地产税与民生利益密切相关

社会误读房地产税

追溯房地产税的历史，现在所谓的房地产税，其前身是房产税。1986年，中国颁布《房产税暂行条例》，当时只是对经营用房产征收房产税，而对住宅类房产免征房产税。2011年，由于国内房价的过快上涨，中国在上海和重庆开展房产税试点，希望通过增加房产保有环节的税收负担以调控房地产市场。但从试点情况来看，这两地的房产税征收效果微乎其微，并未起到调节房价、配置资源的作用。2013年11月，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中有了“房地产税”的明确表述。“房地产税”这一概念的提出，是中国财税体制改革的要求，而非调整房价的功利化手段。对房地产税的理解，至少应该包含对房产和土地的综合征税。社会传言所谓的房地产税是富人税，政府是为了杀富济贫，这实际上是一种误读；一些人认为开征房地产税就是为了控制房价、打压房地产商，也是一种误读。

税收是一种经济杠杆，对国民收入和宏观经济具有调节作用。但是，随着改革的进一步深入，社会各界对房地产税的期望值很高，希望能够通过征收房地产税实现反腐或遏富的功效。实际上，房地产税不仅是对富人征收，中低收入群体也会成为纳税人。

房地产税的经济效应

房地产税会带来各种经济效应，具体分析如下。

首先，房地产税是一种财产税，会对社会财富的存在形式、民众的财富规划产生影响。开征房产税可能会造成民众持有过多房产的积极性降低，抛售房产的现象会有所发生，但这仅限于抛售较差的房产，而优质房产不会轻易出手。民众的财富规划会变得多元化，而非现在的房产、投资等少数几种形式。

其次，开征房地产税会对房地产市场造成一定程度的冲击，由此可能引发一系列资源配置和产业波动的连锁反应。房地产税的开征会降低房地产市场的热度，抑制房地产的市场价格，由此会造成开发商、建筑施工企业、建筑材料供应商，乃至劳动力市场的一系列连锁反应。由于房地产属于资本密集型产业，甚至会对金融、证券、基金市场等融资渠道产生巨大冲击。

第三，开征房产税会增加政府管理和调控经济的难度。房地产税涉及房产、土地的产权问题，税基评估和产业平衡问题，也涉及国民收入再分配问题，所以，它是一个极为复杂的系统化社会经济问题。政府征收房地产税会使很多社会矛盾和社会问题暴露出来，房地产税背后所牵扯的诸多社会经济问题会使政府管理和经济调控变得异常复杂。

房地产税的未来趋势

社会各界普遍关注的第一个问题是，房地产税能否近期开征？在我看来，可以得出以下结论：首先，对于个人来说，开征房地产税无疑是增加了一种新税，这意味着个人综合税负的增长，开征房地产税会形成民众的一种不满情绪，大家会联合起来反对政府增加税收；其次，政府在目前经济呈下行趋势条件下，一般不会轻易征收新税，关注经济局势变化、稳定税负，甚至降低宏观税负，可能是最佳选择；再次，开征房地产税，必须制定科学合理的房地产税制，而目前只是起草阶段，并未形成一套符合中国国情的实践性方案；最后，开征地产税，还需要一系列改革措施和配套政策的支持，譬如，还需要完成土地产权改革、房产确权登记、房地产评估等一系列配套工作，这使得房地产税的开征时间并不明朗。

社会各界普遍关注的第二个问题是，房地产税如果开征会怎样设计税制？在我看来，应当考虑以下几个方面的问题：首先，未来的房地产税在定位上应被视同房产、土地的综合征税，即把现有的房产税和城镇土地使用税合并一起；其次，房地产税必须考虑房地产的地域因素，采取不同的税率和征收方法，因为房地产的地理位置是质量和价格的决定性因素；第三，税率的制定不宜太高，而且还要配套实施各种减免优惠政策，以对弱势群体有意地进行保护；第四，征收房地产税，必须建立权威的房地产评估机构和仲裁组织，以面对各种接踵而来的因房地产税征收而引发的社会问题。

因此，房地产税的征收需谨慎，尤其是目前中国的现实条件不成熟，更应该待以时日。我认为最好先制造舆论，向社会各界广泛征求方案，而不是由顶层设计者闭门造车。这样一来，一方面，可以让社会各界理解并支持中国的房地产税改革；另一方面，可以让社会各界出谋划策，制定出一部严谨科学、符合社会现实的具有可操作性的税收制度。

（作者为中央财经大学教授、税收筹划与法律研究中心主任）