边限边涨，房子到底被谁买走了

边限边涨，房子到底被谁买走了

这边限购，那边涨价，房子的凶猛涨势虽“让人有点慌”，但仍挡不住人们深夜排长队买房的热情，甚至在某些地方出现了“疯抢”景象……房子买卖“高烧不退”的背后究竟隐藏了怎样的“天机”？

买前只是打工者，买后才是当地人

深圳现在的房价和两年前比翻了不止一番。美国一家经济咨询公司刚刚公布的一项研究结果显示，深圳已成为全球房价第二高的城市，仅次于加州圣何塞。深圳典型住宅的价格已达到80万美元左右，房价收入比为70倍（按照国际惯例，房价收入比在3-6倍之间为合理区间）。

“你觉得离房子越来越远”

早高峰的地铁站，展示了深圳生活最真实的一面。连接三大交通枢纽的地铁4号线，是龙华人的生命线，同时也是梦魇，它是深圳最短的一条地铁线，因拥挤和故障频发而知名。这条线中的乘客，大都来自房价已高达每平方米5万元、早前的城市边缘龙华新区。当然，绝大多数都是租房客。

他们中的一些人将在深圳北站换乘，完成两次180度转弯，搭乘三段手扶电梯，上下跨越5层高度。如贪吃蛇般的人流，在金属栅栏摆成的“回龙阵”中来回绕行，历时5-50分钟不等。他们像羊群一样被赶着，于是有人就吐槽：“来了就是打工狗，买房才是深圳人”。

施乐乐就经历从“打工狗”到深圳人的艰难转变。她是从潮汕老家来到深圳的，在深圳打拼的这些年一直觉得累，“你会害怕，你觉得离房子越来越远。”

在深圳买套房子的想法第一次钻进她的脑袋是在2013年。“想买房，没有首付。”那一年，关于深圳楼市的新闻标题已经出现“创历史新高，均价2万元”。

坐在一个办公室的同事每天穿梭于开盘现场和大大小小的论坛之间，有人抢先入手，只隔了一年，就涨了不少，他们劝施乐乐赶紧买。“我知道我应该买，但我买不起。”施乐乐说。

到了2014年年底，房价开始噌噌上涨，施乐乐很早就感受到了扑面而来的压力。当时她手上拿着一些钱，跟男朋友商量，是买房子还是做生意，从事餐饮行业的男友想要创业，于是两个人的存款用来开店了，“虽然我内心极度想买房”。

后来男友的父亲染上重病，突遭变故，他把店盘了出去，换来一些钱。股市正热，施乐乐拿来炒股，但很快赔进去了。

一直到2015年，深圳楼市新政出台，身边人纷纷买房，施乐乐感受到前所未有的压力，加上要考虑结婚，她说服还想创业的男友，先拿钱买房。当时他俩手里只有10万元，而均价已突破4万元。

施乐乐前后看了十多套房子，自制了一个表格，罗列了很多选项：月供多少、每个月还多少信用贷款、能否找中介做高贷、每月还朋友多少钱、约定还款的时间是哪天……

然而看了很多房子，好的房子价格太高买不起，差的房子地理位置不好不现实，看来看去，她有些心灰意冷，于是又想起最初收藏的那套房子。房子在二楼，施乐乐不太满意，嫌潮湿，又去看了隔壁小区，差不多大的户型贵了30万元，“不想看了，就买这个了。”她铁了心。

第二天，施乐乐就交了定金。接下来，最大的问题来了，钱从哪里来？“每次中介问我手里有多少钱时，我都是心虚的。”她当时手里只攥着10万元。她先是找银行借信用贷款，用途不能说买房，她从熟人手里弄来发票，说是借贷办婚宴。后来又从朋友那里借了十几万元，终于凑够了首付。这时她手里一分钱都没有了。

“上了车”才有安全感

在同事邓京辉看来，不管怎样，他和施乐乐都属于“上了车”的。买了房叫“上了车”，“上了车”才有安全感。“买房这事儿，就要扑过去，等你想好了啥都没有了，越等车走得越远，你就上不去了。”邓京辉刚来深圳一年半，只看了三套房子就买下一套。

他去开盘现场，看销售控制图一块块被填满，“开发商很会制造恐慌感，人一进去，销售说快买快买，你看，××楼以下没有了。”有的开发商规定购房者必须在120秒内选好房子，否则购房资格失效。出来时，门口围了很多记者，问里面的情况，购房者的回答经常“很蒙”：“我不知道，很混乱”。

朱罗纪曾做过多年房地产报道记者，住过城中村、住过关外。经过了10年，他换到了满意的房子，“小区很大，门口有许多树，夏天也不热。”他说，沿着深圳湾一条海岸线，已经没有每平方米十万元以下的房子了。

在没“上车”之前，媒体人朱罗纪的左右半脑经常打架，“左边充斥着各种采访对象说房价怎么还不跌、怎么才能买到房子、政府为什么不解决问题；右边半脑告诉你，房价还会涨、跟你分析负利率时代、通货膨胀、货币超发、城市化、人口红利……名词一个接一个。”

那还是几年前的事情，现在的问题是：根本买不起了。“谁买得起单价五六万元的房子呢？谁拿得出首付100万元的现金呢？”他提出疑问，“过去这座城市变成奇迹的唯一一个理由是：只要你想，一切皆有可能。但是现在变了，如果你还是要坚持告诉年轻人：只要努力，一切皆有可能，我只能说，那是鬼话。”

“握手楼”与“吸血楼”

“买房离我太远太远了，想了也没用。”刚来公司不到一年的男孩说，他从内陆城市来到深圳，至今不敢告诉父亲。母亲帮他瞒着，选了个黄道吉日，送他南下。

这些初来乍到的面孔将首先看到一座中产之城、精英之城。白天，他们挤地铁，“好像被人推着往前走”；夜晚，宽阔的马路上响着跑车的引擎声，全城第二高的高楼楼体上出现广告语和示爱表白，明码标价，一分钟30万元。

高楼包裹着城中村，白石洲是最大的一个。据说，这块靠近南山科技园的土地散布着2000多栋廉价的出租屋，有12万人集聚。

这些农民盖的“握手楼”，贴了很多小纸条给脚跟还没站稳的外来者，只要20元就带你看出租房，许多是骗子。

在这里，换一次鞋跟10元，改一次裤脚5元。无证的“摩的”8元能带人穿梭白石洲的三街五巷。随时都能在坡路上看见提着行李箱的年轻人。

卖猪肉的揭阳大叔来到白石洲20多年了，在老家建好了房子，孩子也在深圳上学，却从来没想过在深圳买房，他说：“还是要回去的。”

傍晚是城中村最蒸腾的时刻，人们从四面八方涌回这里，像归巢的鸟雀。有人每天要爬8层楼，还要小心楼道里的狗屎，他们每周六可以看到世界之窗放的烟花，起初是惊喜，后来就觉得有些吵了。

也有些人无法在傍晚赶回家。附近的南山科技园聚集了中国最有名的科技公司，有人把那些阳光下闪着光的高楼称为“吸血楼”，凌晨，出租车排队等在楼下，他们从来不愁拉不到活儿。

老亨是20年前的“深圳三剑客”之一，在论坛上激扬文字、办民间智库、讨论深圳的发展，“比现在的网红还红”。如今，他坐在一栋上了年纪的楼里，摆弄着茶具：“深圳让大多数人感到骄傲，这两个字本身就代表着希望，甚至欲望。”他说，“一个年轻人什么时候会抛弃一座城市？绝望的时候，尤其是对房子的绝望。”

1987年深圳首次进行土地使用权公开拍卖，这里也出现过中国第一个商品房小区、第一个房地产企业、第一个物业管理公司、第一个房地产中介公司。具有讽刺意味的是，20年之后，它的市民曾发起不买房行动公开信：“我再一次强烈呼吁并号召广大市民，深圳楼价一日不降到市民可以接受的程度，我们就坚决不买房。”又过了10年，深圳房价大踏步向前，施乐乐和邓京辉跑了很远终于赶上了这班“车”，而更多的人，留在原地不知所措。

（文中施乐乐、邓京辉为化名）

顶级豪宅：谁在买，谁在卖

这边，大多数老百姓为在大城市买一套普通的住宅发愁时，那边，一群富豪们为追逐财富链的顶端而大肆挥金。与此同时，各种豪宅别墅不断创下中国内地住宅单价最高成交纪录，顶级豪宅时代似乎已经毫无征兆地到来。

“新富豪”崛起

近年来，豪宅买家市场上发生了明显的变化，购买人群越来越年轻化，已经向“70后”到“85前”的年龄延伸。杭州绿城桃花源营销公司总经理林伶说，“如今购买豪宅的更多是城市年轻的精英人群，他们并不想远离城市生活。”

随着近两年互联网、金融、IT、影视等新兴行业的快速发展，诞生了一大批“轻资产”富豪，与此前通过家族遗产、家族企业或者传统企业挣钱的富豪不同，“新富豪”的典型特征为来自科技产业，自主创业，通过自己打拼获得成功。

如今，这部分新富豪人群活跃在一线城市豪宅市场，使得动辄上千万甚至上亿的豪宅市场，开始出现了更多年轻面孔。

操盘深圳湾壹号的深圳中原地产事业部营销总监葛迅说，受资本市场影响，前两年在股市投资上积累的财富，使得这部分新富豪人群快速积累了一笔财富，若要把财富变现，不动产投资为公认的最好选择。同样站在资本风口的影视娱乐及文化产业，北京和上海两地的从业者也在买豪宅。“在我们的年轻购房者中，不乏圈内的娱乐明星及文化名人。”在北京一个成交套均价在5000万元以上的豪宅项目方说。

广州的顶级豪宅代表——侨鑫·汇悦台曾经在广州豪宅买家市场上做过较深的研究，得出的结果为：目前豪宅买家的主流年龄为37岁。

侨鑫·汇悦台在今年5月最新推出的16套顶级豪宅产品中，面积在643-1500平方米之间，打造高楼层7×26米的全玻璃幕墙景观，配一线江景，单价将超过16万元/平方米，总价单套过亿元。侨鑫地产副总裁张学凤此前透露，汇悦台下半年的房价极有可能达到20万元/平方米。

更值得关注的是，从侨鑫·汇悦台的成交情况来看，近段时间连续出现多单年轻富豪成交的个案，甚至出现30岁左右的买家，其中一个IT业背景的80后买家以1亿元价格买下一层。

随着买家年龄层的变化，在产品审美上，顶级豪宅项目的风格也从传统的大花图腾逐渐转向简化风格。大约五六年前，已经在深圳住进大幅落地窗式高端公寓的陈伯，想起最初的感受仍忍俊不禁：“之前从来没有试过，住进一个几乎360度无死角的玻璃房，感觉自己住在一个金鱼缸中。”

从传统封闭式豪宅到敞亮的简欧风格，经过时间的演变，正被更多年轻买家所追捧。

操盘手的算盘

在金字塔顶端，顶级豪宅注定是孤独的，而为顶级豪宅工作的人，也同样如此。

在绿城的团队中，高端豪宅项目在挑选团队方面有更高的要求。“第一，有豪宅操盘经验；第二，有服务行业背景；第三，愿意自学成长；第四，重在坚持，耐得住寂寞。”老牌操盘手林伶透露，目前杭州绿城江南里的团队人员在绿城的工作年限平均达5年以上。

“我们的营销团队在进行创新，我们已经改了称谓，把营销人员叫做生活服务顾问。”林伶希望，未来不止是住的元素，吃穿住行游学医等方面都将作为服务客户的工作之一，生活服务顾问要做的，不是单纯的营销者，而是客户眼中适合的伙伴和家人。

在豪宅操盘方面有先天基因的深圳中原团队，也成为业内标签。1997年深圳中原物业顾问有限公司成立之初，便开始代理当时最早的一批别墅。“中原进入豪宅市场，正是中原在深圳的一个历史写照。现在的深圳湾片区，90%以上都是中原代理的，均价超10万/平方米。”葛迅笑着谈到，深圳中原的事业一部可以说本来就是个做豪宅的部门。

服务豪宅买家和一般买家存在较大的差异性，这也是对销售人员最大的考验。“我们不仅是一对一，很多时候是多对一。”葛迅表示，在不同的空间上，中原有不同的接待服务，而且为了保护客户的私密性，基本上都是为一个人服务，“对于这种服务模式是否适合高端人群，我们进行了长期的摸索和验证，形成了最人性化的对接”。

不按套路出牌，或许就是豪宅市场买家最主要的“套路”。在今年1月深圳楼市的整体静默期，葛迅操盘的深圳湾壹号仍然完成了五六套房的成交额。“1000万资产的客户和1亿元资产的客户，他看到的东西是不一样的。”

葛迅回顾，在市场认为跌的时候，后者往往会出手，或者资金到位时也会促成交易。所以不需要跟着市场节奏走，需要了解客户群的背景和行为轨迹，是更多豪宅操盘手的课题。

进入“顶豪元年”

2015年“豪宅元年”的呼声仍未消退，2016年在整体房地产市场仍然不明朗的背景下，豪宅市场的热度在疯狂的一线城市及核心二线城市迅速蔓延开来。

何为顶级豪宅？在直观的价格数字上，有分析指出，主流的中高端住宅的价格一般是该城市平均房价的2-3倍，而高端豪宅的价格一般是城市平均房价的4-6倍左右。

塔尖的顶级豪宅的价格是脱离城市的价格体系的，达到平均房价的7-9倍。北京2016年商品房均价已经达3.4万元/平方米，也就意味着，顶级豪宅具备20-30万元/平方米的市场空间。

按照此前普遍认知的豪宅市场，大概是以8万元的单价为分界线。以一线城市北京、上海、深圳为例，在城市中心区的普通住宅单价也正在逼近8万元。

今年8月，北京顶级豪宅市场异常热闹，除了房企联盟的“北京内城顶豪首区”发布，同处北京二环周边的顶级豪宅楼盘华润·昆仑域、中骏·天宸、金地·华著三大项目也几乎同时亮相。

“三家内城顶豪同时亮相，在北京豪宅史上并不多见。”一位豪宅代理机构人士表示。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年上半年是中国房地产历史上第一个顶级豪宅年，一线城市的豪宅售价每平方米动辄超过20万元，甚至二线城市的个别项目也跻身单价“10万元+”阵营。

克而瑞相关数据显示，单价以8万元以上及总价1000万元以上为豪宅门槛，2016年上半年，北京、上海、广州、深圳、杭州的豪宅成交金额分别为176.41亿元、410.88亿元、11.39亿元、238.92亿元、11.33亿元。其中上海的成交均价最高，达107255元/平方米，其次为杭州105929元/平方米和深圳102160元/平方米。

不过，中原方面表示，在上海房价高速上涨的背景下，上述数据并不能真正反映出上海豪宅成交的增长情况。因为房价高速上涨，原先不是豪宅的房屋也被划入到豪宅范围。

但不管怎么说，豪宅的数量和价格都在不断增长。如果将2015年上半年单套总价1000万元以上的房屋定义为豪宅的话，那么到2016年这一门槛需要提高到1207万元。由于中高端市场房价上涨过快，豪宅市场正经历快速洗牌。

究竟是谁在制造房价泡沫

不管是普通房子还是豪宅，房价都在“让人有点慌”的氛围中继续上涨，而与此同时，调控又在“能否起作用”的疑惑中连续出台。房价为何会超预期地持续暴涨？

资金躁动：资产荒下的“羊群效应”

诸多资管人士将此轮房价暴涨归因于资产荒下投资资金的主动选择。在利率下行周期及利率市场化改革态势下，存款的吸引力正逐步降低，而盛极一时的互联网金融在一系列风险事件的冲击下，也正褪去高收益的光环，股市疲软和债市刚兑被打破的风险也促使投资者更加谨慎。

在大类资产中，20多年长牛行情的房地产时至今日依然是一枝独秀。“中国经济主要靠房地产，房地产不能崩盘”是诸多购房人坚定买房的最大理由，即使未来房价下跌，幅度也有限，是相对最为保值的资产。这已被2008年金融危机以来的房价走势所验证。

在土地市场上，今年以来，开发商豪掷千亿买地。中原地产研究中心统计数据显示，截至8月，31家房企拿地超过百亿，抢地最积极的房企合计拿地8355.78亿元，合计建筑面积11805万平米。

在资本市场，保险资金等金融资本也频频举牌上市房企。中报显示，险资重仓持有56家A股上市房企。前海人寿、生命人寿、安邦、平安等险资均在重金布局地产股。在资产荒下，“买房”成了机构投资者的共同选择。

房贷狂飙：杠杆上的房价

居民存款向房地产市场的转移，银行对房贷资产的青睐，推动了房贷一路狂飙。

近两个月的数据显示，居民房贷已成为信贷的绝对主力。今年1-8月累计新增居民中长期贷款3.63万亿，同比增长90.4%。未来这一趋势必然带来核心一二线城市房地产基本面的长期上行。银行资产配置将持续大幅度向按揭倾斜，这是利率市场化和金融自由化的必然结果，是银行在资产荒背景下长期不可逆趋势。

居民杠杆的快速上升正引起业内担忧。国信证券分析师董德志测算，如果维持前7月居民贷款投放速度，2016年中国居民部门杠杆率将达到44.7%，远超之前年份单年加杠杆的速度。

中国社会科学院世界经济与政治研究所副所长姚枝仲警告，当下是通过居民贷款支撑房价上涨，其中是存有风险的。在高房价没有明显回落的情况下，又出现进一步的上升，这就是一个泡沫的过程。

不仅仅是居民杠杆上升，开发商的杠杆率也在升高。克而瑞研究中心数据显示，上半年千亿级房企中，绿地控股资产负债率为88.36%，与去年同期基本持平；万科A资产负债率为80.6%，同比上涨近3个百分点；碧桂园负债率为78%，较去年末增加了3个百分点；恒大的负债率高达81.79%，保利的负债率也近80%。

土地供应：失衡格局下分化加剧

房价上涨的另一端是地价上涨，甚至出现面粉比面包还贵的现象。到底是地价推动房价，还是房价带动地价，是个解不开的谜题。

但现实是土地供应特别是一线城市土地供应在逐步下滑。据伟业我爱我家集团数据中心统计，2016年上半年，北京的土地供应总量为18宗，同比下降45.5%，环比2015年下半年下降76%；供应的土地面积为344.09万平米，同比上涨27.7%，环比下降43.8%。

中国发展研究基金会副理事长刘世锦认为，政府多年来通过土地财政来为城市建设募集资金，很多城市政府采取的是挤牙膏式的供地方式，使土地供应价格最大化。

统计局数据显示，今年4月以来，房地产投资增速总体上呈回落态势。今年1-8月，房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%，增速回落1.5个百分点。夏丹表示，房地产开发投资主要来自于土地市场的贡献，房企出手阔绰、地价高歌猛进，使得在土地成交面积同比下降的同时成交价款却有了更快的增长。目前土地市场的火爆大多出现在一线城市和部分二线城市。

目前，对房企来讲，是阶段性的把握土地低点的机会，对改善目前市场供应，改善供需关系非常有好处。

（《中国证券报》2016.9.20、《中国青年报》2016.9.21等）