合同无效，谁来担责

文_高明镜 豫南 皮朝霞（北京大兴）

合同无效，谁来担责

文_高明镜 豫南 皮朝霞（北京大兴）

北京木光生辉木业有限公司

北京奥特木业有限公司

合同是平等的当事人双方之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。其作为一种民事法律行为，是当事人协商一致的产物，是两个以上的意思表示相一致的协议。依法成立的合同从成立之日起生效，具有法律约束力。

然而，在北京市大兴区西红门镇团河南村却发生了这样一件事情。北京木光生辉木业有限公司（以下简称木光生辉公司）与北京奥特木业有限公司（以下简称奥特木业公司）九年前基于双方真实意愿签订了房屋租赁合同。木光生辉公司投入大量资金，从事商业经营并积极履行合同义务，而奥特木业公司却再三试图违约。为了达到目的，其以合同签订前提违法为由诉至法院，要求法院判决合同无效。经过审理，一审法院作出了合同无效的判决，然而，就在木光生辉公司试图上诉维护权益的同时，更大的冲突发生了。

签订二十年长约

“2007年，我公司向奥特木业公司法人代表白海峰租用了北京市大兴区西红门镇团河南村南四路的房屋作为厂房和办公房，然而，从2010年起，白海峰开始不按照合同约定办事，曾多次要求涨房租，我不同意就拉闸停电，其目的就是想毁约，进而侵占有关部门赔偿我们公司的厂房和办公房所在地的拆迁生产损失费和搬家损失费等。”木光生辉公司股东袁志龙说。

2004年，袁志龙与谢涛、张金凤等人成立了木光生辉公司，公司法人代表为谢涛，该公司主要生产强化复合地板，同时还销售五金产品、建筑材料、装饰材料等。2007年4月22日，奥特木业公司法人代表白海峰将其从团河南村村委会租赁的土地所建设的房屋租赁给了袁志龙。

在白海峰与袁志龙签订的租赁合同中，双方约定，甲方（白海峰）将位于北京市大兴区团河南村团南工业区的厂房以及办公房租赁给乙方（袁志龙）使用。租赁物面积经甲、乙双方确认为8041平方米。同时，协议中规定，甲方向乙方保证提供300kw用电需求，如不够，另行协商。租赁期限为2007年7月1日到2027年6月30日，共计二十年。双方商定租金为每年45万元，此外，还规定第六年至第十年每年为47.25万元；第十一年至第十五年为49.61万元；第十六年至第二十年为52.09万元。

协议就甲乙双方的权利与义务也做了约定。如规定，甲方提供水、电等基础设施以满足乙方的正常使用需求，水电费由乙方承担；甲方保持房屋及基础设施的性能和安全状态；乙方在租赁期间对租赁物的独立使用，不受任何非法干涉，等等。

此后，袁志龙按照合同约定，于2007年向白海峰一次性支付了两年的租金90万元。2009年9月6日，袁志龙又向白海峰支付了2009年8月1日～2010年8月1日的房屋租金45万元。

涨房租引发争论

“2010年开始，白海峰提出要增加租金，我们作出了妥协，于是将原本租用的厂方中靠沟旁的两间给了白海峰使用，这样才平息风波。”木光生辉公司股东张金凤回忆说。然而自己并未想到的是，2014年8月，白海峰提出要将当时的房租涨到95万元/年，而按照合同约定，房租应该为47.25万元/年。“我们当时不同意，于是白海峰让我们搬走。”

为了迫使木光生辉公司搬走，对方采取了拉闸停电的办法。2014年3月15日，作为厂房所在地的团河南村村支书王学明，带领村委会成员以及西红门镇相关工作人员查看了木光生辉公司的注册商标、营业执照、税务登记证、组织机构代码证等。在这些都没有问题的情况下，木光生辉公司还是被停了电，并且长达数月，给公司带来了严重的经济损失，公司生产经营面临瘫痪，几十号员工的就业面临严重威胁。

据张金凤回忆，经过媒体的跟踪报道，在舆论的压力下，2014年9月12日，北京市大兴区西红门镇团河南村村委会、奥特木业公司、奥特木业公司法人代表白海峰等，共同签订了一份《联合保证承诺书》 。

《联合保证承诺书》对媒体报道的事情承认属实，同时保证承诺如下：“所反映问题真实存在，在这个问题上，北京市大兴区西红门镇团河南村村委会、奥特木业公司、奥特木业公司法人代表白海峰等在这个问题上确有不当之处，单方面涨价违背合同法，不合乎法律精神。”同时，对于近六个月停电所造成的经济损失给予赔偿人民币80万元，并承诺“不再单方面涨房租，有事可以双方协商解决，并永远不再刁难木光生辉公司和公司老板及员工。”此外，《联合保证承诺书》中明文写到：“以上保证和承诺是我们真实意见的表达，具有法律效力。如果我们违约，愿意承担法律责任和一切后果。”

2014年9月13日，袁志龙（甲方）与白海峰（乙方）就2007年4月22日签订的《租赁合同》在北京市方正公证处进行了公证，再次确认并达成如下协议：乙方于2014年3月16日擅自将甲方的经营场所断电至今，导致甲方停电停业，造成甲方损失巨大；经过双方协商，乙方愿意赔偿甲方各项损失合计人民币80万元。以甲方到期应付乙方的一年租金47.25万元冲抵部分赔偿金，乙方向甲方给付剩余的32.75万元。乙方如不能及时给付甲方，将按照拖欠金额日千分之三收取违约金。

协议同时约定，本协议是双方的真实意思表示，乙方保证不再发生任何（包括但不限于停电、停水等情况）影响甲方经营的行为，如果再发生任何影响甲方正常经营的行为，必须向甲方承担违约金50万元，并要赔偿甲方的实际损失。

停电期间，为了早日恢复供电，袁志龙将白海峰起诉到北京市大兴区人民法院，后来，白海峰与袁志龙达成供电协议，并由白赔偿袁的相关经济损失，法院批准了袁志龙撤诉。

公证书

再次起争执

2015年6月24日，袁志龙向白海峰送达了一份告知书，希望白海峰按照合同于2015年7月3日之前来收取2015年到2016年6月30日的房租，或者于2015年7月1日前将开户行、开户人姓名及开户账号告知袁志龙。

然而，2015年7月6日，袁志龙收到了一份白海峰委托的北京济和律师事务所送达的《律师函》，要求袁志龙按照合同约定按时履约支付房租及期间应当承担的相关费用。对此，北京市奕明律师事务所受袁志龙委托，向白海峰发出了《律师函》。《律师函》中称：“关于租赁及履约情况，2014年3月由于白海峰擅自断电，双方多次交涉无果后，袁志龙曾依法诉至北京市大兴区人民法院。在诉讼过程中，2014年9月13日，双方本着互相谅解，友好共处的原则已经达成协议，袁志龙撤诉。”

《律师函》中表示，上述协议已经经过相关公证部门公证，协议要求白海峰自愿赔偿袁志龙损失合计人民币80万元，并约定了赔偿损失的给付方式。其中80万中，47.25万元冲抵袁志龙2014年7月1日至2015年6月30日止的房屋租金；剩余部分人民币32.75万元应于协议签订当日支付，如未按约支付的，白海峰应当每日承担签订每日拖欠金额千分之三的违约金。然而，白海峰只支付了15万元人民币，还拖欠17.75万元，“截至2015年7月8日，白海峰应向袁志龙给付高达约159750元人民币的违约金。对于2015～2016年度的租金问题，袁志龙曾向白海峰书面发函，催告其前来收取，但白海峰置之不理。”

2015年8月14日，北京济和律师事务所再次向袁志龙发《律师函》：“袁志龙与白海峰签订有《厂房租赁合同》，合同中明确约定了支付租金的日期及违约责任。按照合同约定及其他约定，袁志龙至今共欠白海峰668040元。”并表示违约事实已经得到法律确认，违约行为真实存在。

随后，在2015年8月16日，白海峰向袁志龙送达了《解除合同通知》，以袁志龙“欠款总额为668040元”为由，正式通知袁志龙“解除袁志龙与白海峰签订的《厂房租赁合同》。请接到通知后与白海峰办理解除合同后的厂房归还及其他交接事宜”。

一审判合同无效

2015年9月16日，白海峰以房屋合同纠纷为由，将袁志龙诉至北京市大兴区人民法院。白海峰认为，2007年4月22日，他与袁志龙签订了租赁合同，约定将位于北京市大兴区团河南村团南工业区的厂房及办公房出租给袁志龙用于加工生产木地板，但自2014年5月其起，白海峰称自己逐渐发现袁志龙没有按照双方租赁合同约定履行合同，将上述厂房转租给第三方使用。而根据双方签订的租赁合同，袁志龙无权私自将其所承租的厂房转租给他人。

此外，白海峰称袁志龙还将临近马路一侧的厂房全部改成了单间店面并进行出租，谋取了巨大利益。根据合同约定，上述租赁物只能用于加工生产木地板使用。

2015年10月20日，白海峰又向北京市大兴区人民法院递交了变更诉讼请求申请书，其中称，原告白海峰租给被告袁志龙的大兴区团河南村团南工业区的办公房、二层宿舍用房等房屋，系原告2006年与大兴区团河南村经济合作社签订土地租赁合同后自行建设，未经过任何机关的审批及规划许可，上述房屋也没有取得任何所有权证，也没有国家审批的合法用地手续。原告白海峰转租上述房屋及附属的土地时，也没有经过大兴区团河南村经济合作社的同意，于是请求北京市大兴区法院判令确认原告与被告之间签订的租赁合同无效。

被告袁志龙辩称，原告与被告之前签订的租赁合同合法有效，涉案厂房应当是经过相关政府部门合法审批的、具有完备的手续才能对外租赁，否则存在法律风险。

早在2004年5月24日，团河南村村民委员会以及西红门镇人民政府向木光生辉公司出具了一份经营场所证明，明确指出：“同意将位于上述地址的房屋提供给该个体工商户使用。”“房产产权归北京大兴区西红门镇团河南村村民委员会所有，房产证正在办理。”并加盖有公章。

2016年6月23日，北京市大兴区人民法院作出一审判决，法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者为按照建设工程许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案租赁合同中所涉及的房屋系建造在集体土地上，且没有取得任何审批规划手续，原告白海峰亦自认为其建造房屋时未取得合法审批手续。虽然被告袁志龙主张房屋属于合法建筑，但并未提交建设工程规划许可证或者相关主管部门的批转手续。

最终，北京市大兴区人民法院判决原告白海峰与被告袁志龙于2007年4月22日签订的租赁合同无效，同时决定被告袁志龙给付原告白海峰房屋占有使用费5.875万元人民币。同时指出，“如不服本判决，可于判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状……上诉于北京市第二中级人民法院。”

引发直接冲突

2016年6月28日，袁志龙收到判决书，7月7日，袁志龙因不服北京市大兴区人民法院民事判决，随即向北京市第二中级人民法院提起上诉。8月15日，北京市第二中级人民法院第三审判区开庭审理该案。

然而，就在袁志龙收到一审判决书的当天，白海峰张贴出“通知”声称：“2007年4月22日，白海峰与袁志龙签订租赁合同，白海峰将团南工业园的厂房及办公房出租给了袁志龙使用，2016年6月23日，大兴区人民法院作出判决，确认白海峰与袁志龙签订上述合同属于无效合同。袁志龙应无条件搬出租赁厂房及办公用房。”

同时，“通知”表示，“在本通知发出之日起三日内将上述厂房原样交还给白海峰，并按照判决内容向白海峰支付使用费。如逾期拒不交还，将承担由此带来的一切法律责任，白海峰将依法维护自身合法权益。”

据张金凤回忆，“奥特木业公司将一辆车子开到我们公司大门前停下，以此来阻止我们公司员工及货物正常出进。2016年7月1日，他们从社会上找来了20多名手持木棒的年轻人，由他们奥特木业公司的业务经理带队，先后强行拔掉两个监控探头，接着砸碎了我们公司的玻璃门，甚至有人被打伤。”

袁志龙表示，本案中，白海峰及其雇请人员不仅毫无根据地随意殴打张金凤及其母亲，还有追逐、拦截、辱骂公司的其他工作人员行为，且情节恶劣，更有甚者，白海峰及其雇请人员一道至今抢占公司的货物，任意损毁公司的玻璃门等财物，其行为符合寻衅滋事等罪的犯罪构成要件，北京大兴公安分局金星派出所对控告人的报案应当以寻衅滋事等罪，对白海峰及其雇请人员予以立案。此外，“就大兴区人民法院的判决，我们还在上诉，一审判决还未生效，即便是执行也需要法院执行局来做，他们这么做，明显存在违法和犯罪行为。”

袁志龙表示，依据实际情况合同应该有效，“我当时不知情，白海峰也没告知我真实的情况。退一步说，即便是合同无效，白海峰也存在重大过错，他隐瞒真相，有欺诈甚至诈骗嫌疑，并且应该赔偿我的相关损失。”