北京严格限购投资需求基本被清除

李杰

我从1991年进入房地产市场，在纽约、伦敦、香港和上海等城市的房地产行业工作逾20年后，于今年9月履新高力国际华北区董事总经理一职。甫抵京城，我就被这座大气沉稳的城市吸引，梦想着在北京安家立业，但是我很快发现我并没有购房资格。对比全国其他主要城市，北京有着最为严格的限购政策，而且自2011年以来，执行力度从未放松过。作为刚需人群，我想从专业的视角分析一下这个不断攀升的市场。

虽然政策对市场有着一定的影响，但是北京的高速发展不断吸引着顶级人才的加入，由此驱动对住宅的强劲需求。工作之余，我会选择在京城各处进行LSD长跑来观察楼市， 从二环到五环，市场不乏品质优良的豪宅新房例如北京壹号院、万柳书院、龙湖锦粼原著等。几年前，北京单价10万元以上的豪宅屈指可数，当时的代表项目是二环内黄金地段的钓鱼台七号院和霞公府。而如今，长跑经过之处，新房单价超越10万元的比比皆是，一些二手学区房单价甚至已远高于10万元。北京像磁场一样吸引着世界各地的人才，这是住宅市场的重要基本面。

9月30日，北京出台新政调控市场，此后，二十余个城市均出台加强住宅市场调控措施，短短一周内全国楼市从宽松转为收紧。为什么政府会在2016年9月30日这个时间节点出台新政策？

2014年，全国多地住宅市场成交萎缩，尤其是非一线城市。为了提振市场，政府自2014年下半年陆续出台刺激政策。一线以及一些重点二线城市的住宅市场回暖，量价齐升。2016年9月，全国70座大中城市中有62座城市的新建商品住宅价格录得同比增长。包括所有一线城市在内的14座城市同比涨幅都超过20%，其中北京涨幅逾三成（30.4%）。

2016年9月30日开始， 各地新政出台抑制过快上涨的房价，这标志着上一轮房地产宽松环境的结束。除了平抑房价，政府还希望通过调控合理引导流动性进入三四线城市去库存，同时让流动性进入到实体经济而实现经济多元化发展。就北京而言，9 30新政体现了同时调控需求和供应的特点，其中包括细化并收紧信贷政策，抑制改善和投资需求，及加大住宅用地供应及普通套型供应，从而保证刚需特别是首次置业的居住需求。

此后一个月内，市场预期趋稳，买卖双方的价格期待也更加理性。2016年10月，北京新建商品住宅共成交3，352套，较9月份回落39%。国家统计局发布的最新价格指数显示，10月上半月15个重点城市的房价涨幅与9月相比有所收窄，各地涨幅均有1个百分点至3.8个百分点的下调，其中北京收窄3.7个百分点。我们认为， 政策效力的完全显现尚需一定周期，后期不排除更多举措出台进一步收紧市场，可能包括通过调整利率折扣方式提高住房贷款利率。作为北京人口调节和控制的举措之一，我们预计限购政策较长时间内将不会放松。

作为一个有着全球房地产工作经验的专业人士，对比其他全球重要城市，我认为在严格限购的政策形势下，北京市场中的大部分投资和投机需求基本被清除，房价上涨的主要原因来自于土地供应稀缺所造成的价格攀升和供小于求，政府致力于强化供应稳定市场的举措将可能很快见效。在全国范围内，我国庞大的人口基数和不断推进的城市化进程都将长期支撑住宅市场需求。希望在未来的北京，每个人都能在这个充满人文魅力的城市有一个温馨的住所。