潮涨潮落，北京一句话

张佳竹

北京“9·30”新政让燕郊又火了。

燕郊每次“上头条”似乎都离不开北京：北京限购，燕郊成投资洼地；通州确认行政副中心地位，燕郊房价应声上涨。

这一次，北京二套首付从严，燕郊出现大量抛盘。很多燕郊楼市投资者认为短期内燕郊房价将进入下降通道，有部分投资者开始出售房产套现。

要知道，在北京新政之前，燕郊房价正雄赳赳气昂昂跨过“4万元大关”，其房价涨幅甚至带动了整个区域楼市的平均价格冲上全国城市涨幅前几名，房价从一年前8000-10000元的水平直接跃升了几个台阶。

如今，燕郊的房价“号称”已跨上4万元的台阶，这个价格不仅“秒杀”了北京边缘的平谷延庆密云顺义，甚至也让丰台、石景山、昌平甚至通州一些楼盘都自叹不如。虚高的房价为许多业内人士和购房者所诟病，认为燕郊楼市存在大量泡沫。在这场风波之下，燕郊楼市将何去何从也备受关注。

投资客大量离场

这一次调控，燕郊并未遭遇任何政策，但这里与通州只一条潮白河之隔，对北京市场最敏感，还深受北京楼市传导效应的影响。目前，许多投资客开始抛盘离场，自新政以来，燕郊每日新增挂牌量已达到100多套。

“8、9月份时候，单个门店的二手房成交量在每月20套左右。”据燕郊当地一中介介绍，因为新房缺乏供应，加之二手房价格要低于当时的新房价格，所以买卖很火爆。但自新政以来，燕郊二手房出现了明显降温，投资客大量抛盘。

“挂牌入市的房源近1个月几乎多了50多套。”上述中介表示，这个数量相当于原本门店之前就有的房源一半。

除去这家地方性门店外，诸如链家、我爱我家等大型中介都出现了类似的情况。而在安居客、58同城、赶集网上的燕郊二手房房源也都出现了明显增长。

记者从链家网上看到，10月7日，燕郊二手房源挂牌量为9485套，此后一周时间内，以平均每日新增100套的速度不断攀升。至10月13日，二手房源挂牌量已到达10237套，一周时间，燕郊房源挂牌量突破万套大关。

10月16日，燕郊区域内二手房挂牌数量上升至10523套，新政发布近半月，燕郊便新增1000余套房源，激增的速度堪比2-9月间价格跳涨的速度。

值得注意的是，这是近几个月来，燕郊二手房源首次突破10000套，8月份的时候，链家网显示燕郊房二手房源约为5000套。

而这也仅仅是链家一家中介机构的数据，实际在售二手房数量应该更高。

有业内人士分析称，链家在燕郊的二手房市场占比约为三分之一，以此估算，整个燕郊楼市的二手房源目前至少在三万套左右。

在投资客丁海（化名）看来，及时撤离是明智的。“现在包括燕郊、香河在内的环京地区，房价上涨周期已经到了一个顶峰，继续上涨的幅度不会太大。”丁海告诉记者，北京调控新政让他感到后怕，北京楼市政策的变动对燕郊楼市的影响太大，如果本轮调控北京房价开始止涨或下跌，环京地区只会更惨。

据记者了解，在整个燕郊购房者群体中，来自北京及全国的投资客占到7成左右，“投资就是为了赚钱，一旦感觉价格高点来临，肯定会套现，我觉得近期二手房源增加是个风向。”在燕郊天洋城投资了一套小一居的吕思涵（化名）准备借这次调控，出售手上的房子，从燕郊抽身。

需求低迷，新盘惜售

“北京周边楼市投资性人群较多。主要是看未来升值空间。” 亚豪机构市场总监郭毅表示，从历史经验来看，环京楼市会先于北京市场做出反应。

郭毅认为，随着调控政策影响的进一步发酵，包括燕郊在内的环京区域市场可能会出现比较显著的下调。

新政影响下，燕郊市场最显著的一个变化是新盘几乎零入市，入市后也无人问津。

据记者了解，日前燕郊传出开盘信息的楼盘仅有御东郡一家。最早，该项目的开盘时间定于10月22日，随后推到了10月28日，并采取了低调开盘的方式。

“价格在27000元/平方米左右。”据该项目销售人员介绍，目前项目在售的有40年、70年两种产品，均有房源可售。

不同之前“开盘即售罄”及“无房可卖”的火爆场面，新政后开盘的御东郡已经很难再达到之前的销售水平。

“现在环京楼市购房客群流失的很严重。”据环京某项目销售总监表示，主要的原因是由于持观望态度的人增多。

在这样的背景下，开发商也一改推盘热情，玩起了捂盘惜售。

“我们现在仅有十几套‘迷你墅产品在售，房源少，已经供不应求，所以不再对外宣传。”天洋城四代销售人员透露称，目前楼盘其实有商住项目可售，但是房管局不允许项目售价超过备案，而天洋城四代25000元/平方米的价格不符合规定，所以并不着急推盘。

同样“淡定”的还有五证俱全、且有大量房源的中兴和园。

记者走访得知，中兴和园二期开盘价暂定为25000元/平方米。在燕郊新房均价3万元以上的市场下，这个价格吸引了大批购房者，从9月份起，中兴和园蓄客量已经达到上千人，经审核后，至少有600人争抢500套房源。

但随着北京新政落地，中兴和园二期在开盘时间上也打起了太极。原本定在10月29日开盘，后来推到11月5日，又从11月5日无限延期。

项目销售人员解释称，公司并不想在房价下滑的情况下低价卖房，但因为是央企，需要在燕郊市场起表率作用，只能按照备案价格销售。

郭毅认为，燕郊新房由于供地不足房企库存有限，且后期轨道交通将会连通北京，因此房企惜售心态明显。

成交近乎腰斩

在供给和需求都不给力的情况下，燕郊楼市无可避免地陷入了成交低谷。

记者多方查询，仍未能获取到燕郊近期一手房成交的数据，但从采访情况来看，燕郊多家楼盘的销售均表示10月几乎零成交。

另一方面，从与燕郊类似的大厂、香河楼市的成交量上，或许能够一窥燕郊的成交情况。

据经济观察报报道，今年9月，大厂新建商品住宅成交512套，日均成交量为17套。10月11日、12日两天共成交了8套住宅；香河9月累计成交了6051套，日均成交量均在200套以上，10月10日当天成交量为65套。两地日均成交量均远远小于9月。

一位长期关注燕郊楼市的业内人士称，10月以来，环京楼市成交量大约减少了近四分之三，“原来转化率基本在20%左右，比如说今天来了100个人看房，最后有20个人能成交，现在成交5个就不错了。”

二手房或许更能反映市场真实的情况。

据燕郊兴达二手房一名中介介绍，进入10月，少量成交主要集中在折价二手房中，“比如一套房子业主报价3万元，9月时，业主稍微优惠点就成交了，现在基本没可能，除非比市场价低两三千元吧，但也不一定会成交。”

他发现，10月与之前有一个明显的区别，原来由于价格持续上涨，业主出售意愿不强，优质房源少，“很多业主从1万元的时候就挂上了，就是不卖。”现在，业主出售意愿强烈了，但购房者观望情绪浓了。

燕郊链家二手房一名中介也表示，9月燕郊链家每天平均成交量在15套左右，“10月份到现在成交量还不如9月一天的成交量，卖房的越来越多，每天看房的人也不少，但真正成交的很少。”

链家二手房成交统计数据显示，今年10月，燕郊二手房仅成交176套，环比9月下跌59.35%，同比去年下跌15.35%。成交量遭遇腰斩，更创下今年以来新低，比此前成交量最低的3月还要少20套。而在之前，6月-9月燕郊二手房成交量分别为647套、406套、221套、433套，3月更是创下658套的成交高峰。

业内人士认为，北京新政后，燕郊市场投资需求有所缓解，二手房无人接盘，很难出现较好的成交态势。

房价开始松动

今年以来，燕郊房价一路高歌猛进，连续“破两万”、“破三万”，按照吃钱的势头突破“4万元”大关指日可待。

然而“冲关大戏”在北京新政之后戛然而止，一盆冷水兜头泼下，燕郊房价开始出现松动。

在新房领域，目前燕郊并未出现较大的波动，但开发商的报价已经“松口”，例如，中兴和园二期开盘销售均价由原来的27000元调整至25000元。

二手房的价格变化则更为明显。

链家网成交数据显示，9月首尔甜城、潮白家园、湾仔城等成交均价普遍在每平方米30000元左右。但现在有中介机构表示，首尔甜城已经有业主把售价降至26000元出手，其他小区价格也普遍下调。

其中的典型是夏威夷·蓝岸小区，8月份的时候，该小区二手房的价格基本都在2.8万元/平方米以上。然而，目前同样户型的房源，单价已经下跌到了2.5-2.6万元/平方米。

“星河皓月的二手房，9月份的时候成交了20多套，成交单价几乎都在2.8万元以上，其中最高成交单价超过3万元。但进入10月以后，价格不再坚挺。”链家一中介经理告诉记者，虽然星河皓月的房价没有明显下滑，但很多业主已经开始松口，允许议价和提供优惠。

“最近房源相比以前增加了三到五成不等，但是价格没有太大变化。”记者走访的燕顺路沿线几家房产中介这样表示，“北京新政发出之后，业主的反应比较冷静，单价也就下调了500元/平米左右，购房者的心态也稳定了很多，不像以前那么着急。”

一位中介从业人员认为，现在说房价松动还为时尚早，因为成交的都是业主着急出售的折价房，只能说正常价格成交少了。“如果成交一直低迷，不排除有一些投资客会主动降价出售，一旦信贷方面再出台严格的政策，投资客集中抛售房产，不排除引发价格大幅度下跌。”

业内人士称，虽然9.30新政会对燕郊楼市造成一定冲击，但通州城市副中心的利好是长期稳定的，另外平谷线、徐尹路等高速、城际铁路正在稳步推进，交通利好正在稳步变现，燕郊房价还有上涨的空间。

中原地产首席分析师张大伟则表示，从近期的房价数据来看，北京9.30新政对燕郊房价其实没有什么影响，甚至北京那边的限购对燕郊的房价可能还是个利好，更多的人可能选择燕郊来置业。不过长期来看，燕郊房价没有什么支撑的因素，此前也有降价的苗头。